2018/04/27

リタイア準備に最適な物件とは?3

こんにちは。
今日は朝から、朝鮮半島で歴史的な会合がおこなわれました。
ドイツ統一のようなイベントになるのでしょうか?
また、いよいよ明日からGWです。

さて、
昨日のブログは こちら です。

リタイア準備のためには、新築戸建が一番適している説について、お書きしました。

では実際にシュミレーションしてみましょう。

新築戸建 郊外の1680万円 家賃11万円で貸せ、10年後に1500万円で売却
融資は、金利2.5% フルローン 返済期間35年 自己資金として200万円を用意します。
として収支計算をしてみます。

結果は、素晴らしいことになりました。

1.表面利回り7.86%
2.実利回り(FCR)7.06%
3.自己資金収益率3.7倍
4.自己資金運用利回り27.41%
5.毎月手残り39,000円

上の「自己資金収益率3.7倍」が意味することは、この物件に投下した自己資金168万円が10年後には、3.7倍の
(168万円×3.7倍=621.6万円)となります。

毎月39,000円のキャッシュフローも得られますので、投資としては上々です。

人によっては、もっと月額のキャッシュフローを増やしたいと思われるのであれば、
自己資金を増やして、ローン返済を減らせば、良いのです。

自己資金を、168万円から、500万円に増やした場合、
月額キャッシュフローは、3.9万円→5.1万円に、

自己資金を1,000万円にした場合は、6.9万円に増えます。

自己資金を倍にしたにも関わらず、キャッシュフローは、倍にはなっていませんので、500万円で良いのかも。
これであれば、4件新築戸建に投資すれば、月額キャッシュフローは20.4万円、10件ならば、月額キャッシュフローは、50万円となるのです。













2018/04/26

リタイア準備に最適な物件とは?2

こんにちは。
今日も快晴で気持ちが良いですね、

さて昨日の続きからです。

 昨日のブログは こちら をご参照ください。

ファミリータイプの物件の方が入居期間が長くなるので、手間暇があまり発生しない・・・・。件についてお書きしました。

今日は、もう少し踏み込んで見ます。
では、問題です。
Q:区分、戸建、マンション、アパートどんな種類の物件でも、ファミリータイプであれば、あまり手間暇はかからなくて済むのでしょうか?
A:いいえ。物件の種類によって多少違ってきます。

おそらく戸建が一番手間暇がかからなくて済むと思います。

例えば戸建と比較しますと、アパートやマンションは、物件の清掃、お庭の植栽の手入れは、大家さんが自費を持って行いますが、戸建ての場合は、入居者が植栽の手入れ、草取り、清掃などは、すべて行うことが多いです。
大家さんが自費で行うということは、毎度、管理会社とそのことについての内容やかかる費用の高いやすいなどについて打ち合わせをせねばなりません。
また、戸数の多いアパートやマンションは、入居や退去の時期もバラバラで、その度に手間暇は発生します。

また、戸建と比べて、区分は、基本所有者全員で運営する管理組合の理事長、役員が持ち回りであったり、年一回の管理組合総会で、大規模修繕の計画や、マンション内で発生する諸問題、所有者から毎月集まった管理費、修繕積立金の収支などに関わるのが面倒かもしれません。

となると、戸建が一番大家さんの関わることは少なそうです。

また、同じ戸建でも築年によって、手間暇の発生が変わってきます。

例えば、新築や築浅物件と比べて、築年の古い物件の方が、建物老朽化に伴う、建物の床 壁 天井 建具などの補修、給湯器や水回りなど、設備の老朽化に伴う、修理や交換などで手間暇がかかりそうです。


以上より、手間暇かからにという意味では、
新築戸建が、リタイアには向いていそうですね。


続く・・・・。









2018/04/25

リタイア準備に最適な物件とは?1

今晩は。
嵐も夜中に過ぎ去り、朝から実に良い天気でしたね。

さて、昨日はリタイアについて書きました。

 こちら をご覧ください。

今日は、その続きで、リタイアの備えるのに、最適な物件について書いて見たいと思います。

まずそのための前提条件として、
1.毎月一定の収入が得られること
2.賃貸経営の手間暇があまりかからない
3.将来値上がりが見込める
などが挙げられます。

特に1、2は必須です。
3は必ずしもではございません。

1については、その収入を生活資金とするため、必須となります。
2については、海外生活などをすることもあるため、なるべく業務量を減らすことが重要となります。
3は、購入時にあることができれば、そうなる可能性は高まります。

それらのうち
2の「賃貸経営の手間暇があまりかからない」に注目して見ます。
なぜなら、1は、区分、戸建、アパート、マンションどの種類の物件を買っても、家賃収入は得られるからです。
よって、より安心してリタイア出来るためには、2の条件を満たした方が良いのです。

2の条件を満たすために、皆さんは、どんな条件が必要だと思いますか?

それは、
「入居期間が長いこと」
なのです。

なぜかというと、
入居者が退去しますと、手間暇が発生するからです。
基本業務のフォローは、管理会社が窓口になってやってくれるのですが、
決断は大家さんがせねばなりません。
ということは打ち合わせが多くなるのです。

よって、
入居期間が長い方が、手間暇は少なくなるのです。

では入居期間が長い物件とはどのような物件でしょうか?

どの物件でも良いのですが、単身用よりもファミリー向けの方が明らかに入居期間は長いのです。

例えば、
単身用というと、
入居者が、
学生の場合は、4年で退去されることが多いでしょうし、
若い会社員の場合は、転勤や結婚までの4〜6年くらいでしょうか?

1LDKとか2LDKのお部屋に住む新婚さんならば、子供さんが生まれて、小学校入学までの間の7年くらいでしょうか?

例えば、3LDK、4LDK以上の間取りの場合、
家族4人暮らし(父母子供2人)では、小学校6年間、中学校3年間、高校3年間の12年くらい住んで貰える可能性がございます。

ということで、
入居期間は、入居者がファミリーの方が長くなる傾向があるのです。

また明日に続きます・・・・・。







2018/04/24

何かあった時のための不動産

正直人生っていつ何がどうなるか本当にわからないものなのです。

ある不動産投資家の方が、三度の心肺停止から奇跡的に蘇生したコラム

 こちら をご参照ください。

結局。死んだ時に、家族に何が残せるか?
って大切なのだと思いました。

その点、家賃収入が入る収益不動産であれば、残された家族にも有益なのではないかと思われます。

ただしその場合、

全く不動産を知らない家族でも、手間いらずで扱える状況にしておくのが、不動産を購入して、運用していた者の最低限の務めではないかと思います。

そのためには、
・あまり手間のかからない物件を購入する
・優良な管理会社と万が一の場合の打ち合わせもしておく。
・税理士とも同様のうち合わせおよび遺産分割協議の原案を作っておく
・司法書士には相続登記の打ち合わせを行っておく
・公証人役場で公正証書遺言を作っておく

万が一に備えて、このようなことは最低限準備しておいた方がよさそうですね。

2018/04/23

リタイアについて

今晩は。いよいよ今週末からゴールデンウイークが始まります。
このようなまとまったお休みが取れるときには、時間もあるので、将来のことを考えてみるのも良いかもしれませんね。

さて、
今日はリタイアについて書いて見たいと思います。

リタイアとは?
その字の意味のごとく引退とか隠居という意味で、
それ以後、一切仕事をせず、遊んで暮らして行くということを意味していると思います。

また老後の生活のこと?と思うかもしれませんが、決して老後の生活と限定されているわけではありません。
早ければ、30代で財をなし、リタイア生活を送っている方もおられるようです。
そのようなことをアーリーリタイアというようですね。

  こちら

よって、財を成すタイミング次第でいくつで、リタイアしても良いのです。

ただし、注意しなければいけないのは、
貯金を切り崩して生活することって、結構なストレスがかかりよくないのです。

ですから、資産が減らさず、生活資金を生み出す仕組みが必要なのです。
そのようなことに、最も向いているのが、不動産なのです。
資産を減らさずに、収益を得られるのは、不動産以外にはあり得ません。

しかも借金もできるので、秀逸なのです。

株で儲けた億り人が、いざサラリーマンをやめる前には、必ず、収益不動産を一定規模購入して、そこから生まれる収益を生活費として使用する人が多いのは、そのためです。

投資としての面白さは株式で追求し、生活の基盤は、安心資産の不動産で備えるのです。

皆さんもそのような観点から、不動産でリタイアの準備を始めて見てはいかがでしょうか?