2018/05/15

今購入しても良い物件とは?3 賃貸併用住宅

こんにちは。
一転夏日ですね。
天候が極端ですと、体調の管理も大変ですね。

さて、
働く女性にとって大切なことは一体なんだと思いますか?

住まい。
住むところって案外大事ではないでしょうか?
なので、賃貸ではなく、持ち家があった方が良いですよね。
老後を見据えて考えますと、
仮に働かなくなったとしても、家があれば、最低限住むところは確保できますので必要ですよね。

でも、
現金で持ち家を購入するって、ハードル高いですよね。
だから住宅ローンを使うわけなのですが・・・。

そう考えた場合、住宅購入の際に利用するローンの返済は、働けなくなった時にネックとなりますね。
この支払いがあるうちは、まだ真の持ち家とは言えず、家賃を払って賃貸住宅を借りている状況とあまり変わりません。
支払いができなくなれば、家を出て行かなくてはならないのです。

では、そこを解決する方法があったとしたら、どうでしょうか?
そんな時に検討していただきたいのが、賃貸併用住宅なのです。

簡単に言ってしまうと、自宅と賃貸用の貸し家部分を、同じ敷地に、同じ建物内に建設します。
これによって、貸家部分をも、住宅ローンを利用することができてしまうのです。
※通常貸家(=収益物件)を購入する時に、金利の低い住宅ローンを利用することはできないので、メリットが高いのです。

住宅ローンを利用するためには、自分が住む住居部分と貸家の面積をちょうど1/2づつにしておく必要がございます。

よくあるパターンでは、2LDKの住居部分と1K×3戸の貸家部分の構成とかであれば、貸家の家賃で、住宅ローンが支払えてしまいますので、もし働けなくなったとしても、家賃収入があるおかげで、住宅ローンの支払いは可能となるのです。

これなら安心ですね。


2018/05/13

今購入しても良い物件とは?2 住宅ローン

前回のブログでは、昨今不動産価格が高騰している件について、書かせていただきました。
不動産の価格については、
多くの収益物件の価格は、高騰しており、数年前ほどの投資的な旨味はなくなっているのです。

 こちら です。

今日は、そんな状況下で、購入しても良い物件と投資法について書こうと思います。

懸命な皆様は、もうお気づきではないかと思うのですが、
この時期に最大のメリットが得られる材料がございます。

それは金利です。
今は、史上最低の低金利と言われる時代。
中でも住宅ローンの金利はとても低いのです。

参考;
金利

だだし、不動産投資目的では住宅ローンを借りることはできません。
唯一の例外を省いて。

そうです。その例外が、
賃貸併用住宅なのです。

建物面積のうち、50%自宅部分があれば、その低金利の住宅ローンが借りられるのです。


続く・・・。








2018/05/11

今購入しても良い物件とは?1 不動産価格高騰編

こんにちは。
連休明けて、1週間ほど経過しましたが、
そろそろ仕事のペースは取り戻せたでしょうか?

さて、
本日は、物件価格が高騰している今、何を購入したら良いのかというテーマで、
書かせていただきますね。

ご存知の方もいらっしゃると思うのですが、
2013年以降、収益物件の価格が上昇しています。

まずは、物件価格がどのように上昇していったかについてまとめて見ます。

収益物件の価格は、ある日何かの拍子で一斉に上昇したわけではありません。
物件の種類ごとに、手堅いとされる、融資のつきやすい種類の物件から順番に上昇していきました。

またエリアも内から外に向かって、言い換えますと、都心部から徐々に郊外に向かって、上昇していきます。

東京23区で買えなければ、東京都→神奈川 千葉 埼玉 →名古屋圏 関西圏、福岡、札幌 → 北関東 → それ以外のエリア
こんな順番でしょうか。

最初に、都心部での価格上昇が起こりました。
一棟マンションやアパートの価格が上がり始め、
次にワンルームマンション価格が上昇し始めました。
順に、
戸建、ファミリータイプの区分マンション
と上昇していき、
最後には、新築アパート、新築一棟マンションに行き着き、
オフィスビルや店舗物件はたまた、区分オフィスや区分店舗まで広がり、
最終局面では、特殊案件である
シェアハウス、民泊、コインランドリーなどに物件種類が広がっていったのです。

価格が上昇しますと、利回りが低下します。
都心のワンルーム区分マンションが当初12%くらいで、都内で購入できたのですが、
5年経過した現在は6%で探すのも難しい状況のようですが、
どのくらい価格が高騰したかと言いますと、
仮に、年間家賃収入100万円とした場合、
12%・・・・・  833万円
 6%・・・・・1,666万円
と価格が倍になっているのです。

そうなりますと、都心で購入しても収支が合わないからとなって、徐々に都心部から郊外へと物件購入エリアが広がり始めます。
その結果、全国津々浦々とまではいきませんが、かなりのエリアで、利回りの差こそあれ、都心部と同じような状況になってしまったのです。


2018/05/04

利回り星人にご注意下さいませ(笑)。

こんにちは。

皆さまこの大型連休をいかがお過ごしでしょうか?

私は、ブログもお休みさせていただき、毎日どこにも出かけず、家でゆっくりしています。

さてさて、本日は、

不動産会社から、高利回りの物件があると勧められ、買って良いものかどうか悩んでいる方に、ぜひお読みいただきたいのです。

もしお読みいただければ、お悩みから解放されるかもしれませんので、しっかりお読みくださいね。


まずは、比較して見ましょう。


築30年前後の2つの物件がございます。

一つは、
表面利回り7%台前半

もう一つは、
表面利回り14%超

この2つの物件どちらを買ったら儲かると思われますか?
一見しますと、
利回り14%超えの物件の方が、儲かりそうな感じがいたしますが、

実は、詳細なシュミレーションをして見ましたら、表面利回りで1/2であります7%台後前半の物件のほうが、2倍もしくは3倍儲かるとしたら、どう思われるでしょうか?

はたまたこれは一体?
どういう仕組みでこのような結果になるのでしょうか?

答えは、
「年間の経費率が違う」
でした。


実際に
1.利回り7%台前半:年間経費率:35% 家賃85,000円 自己資金300万円
2.利回り14%超  :年間経費率:63% 家賃30,000円 自己資金275万円

例えば、
家賃月額3万円の場合、
区分の場合は、必須の支出項目がございます。

管理費、修繕積立金、固定資産税です。また古い物件の場合、火災保険をかける場合もございます。これらの合計が、19,000円弱だった場合、経費率は 

19,000円÷30,000円=63.3%となるのです。


その結果
投資シュミレーションでは、

1.利回り7%台前半:年間経費率:35% 家賃85,000円 自己資金300万円
         ↓
表面利回り:7.22%
対自己資本収益率:2.1倍
自己資金運用利回り:7.56%


2.利回り14%超  :年間経費率:63% 家賃30,000円 自己資金275万円
         ↓
表面利回り:14%超
対自己資本収益率:1.2倍
自己資金運用利回り:2.1%

となってしまいました。

結果は、対自己資本収益率で2倍、自己資金運用利回りで3倍の差が出ていますね。


この結果からわかることは、不動産投資において、

・表面利回りで物件を選んではいけない
・全額現金での投資だからといって必ずしも安全な投資とはいえない。

ということがわかるのです。

だから物件を購入する前には、よくシュミレーションしてからにした方が良いのです。




2018/04/29

物件内見のポイント 単身用物件編

こんにちは。
今日は日曜ですが、昭和の日で祝日となるんですね。

祝日定休のお店にご注意くださいね。
かくいう私も祝日定休のクリーニング店に行ったら、お休みだったのです(汗)。

さて、
まとまったお休みの取れるゴールデンウイークに物件を見たいという方も、きっといらっしゃるでしょう。
ということで、本日は、物件内見のポイントについて書かせていただきます。

さてまずポイントの一番目は、
「不動産会社が休み」
です。

のっけっから申し訳ございません。
そうです。不動産業界は、盆暮れ正月とGWはしっかり休むのです。

だからと言って、内見は無理なのか?
ということでもありません。
事前に、予約をしておけば、休日に対応してくれる会社もなかにはございます。
ただし、不動産会社の方にわざわざ休日に段取りしてた抱くのも悪いので、
「購入を前提にどうしても見たい。」物件に限定して、内見の予約をされる方が無難かもしれませんね。
もちろん冷やかしは厳禁です。

では、運よく気になる物件を内見することができた場合ですが、どこに注意して物件を見たら整理して見たいと思います。
本日は単身用の物件編です

まず賃貸目的なので、
・ロケーション
・設備
・間取り
物件資料と実際に現場でWチェックして見ましょう。

ロケーションは、単身用の場合、
借主を若者向けでお考えならば、
近くにコンビニ、ツタヤなど、若者が好みそうな施設があるかどうか?駅徒歩10分以内とか。
高齢者向けでお考えでしたら、
100円ローソンとか、100円ショップ。敬老パスがあるので、バス便でもだいじょうぶです。
生活保護者向けでしたら、
役所に近い、役所までのアクセスが良いとかの方が良いでしょう。

続いて、もしお部屋の中が見れるようであれば、
・そのままで貸せるかどうか?
・貸すには、リフォームが必要。リフォーム費用はいくら?
を知りたいと思います。

これはその場では、結論が出ない場合も多いので、後日、仲介業者さんに調査してもらい、報告を待ちましょう。

次に、収支です。
収支は、下記の数値が揃えば計算できます。
・購入時の経費
・かかるリフォーム費用
・保有時コスト(固定資産税、管理費、修繕積立金、火災保険)
・家賃
これも後日になりますが、仲介業者さんにご報告してもらってください。

ということで、実際、現場では、
1.ロケーションの確認
2.「誰に貸せば良いのか?」推理する。参考:お部屋間取り、建物外観、ロケーション、設備などから
3.仲介業者さんとの面談 よく動いてくれそうな方かどうか?を、リフォームの調査、収支の数値の調査報告などを依頼するときに見極める。

上記3点に絞って、ご確認ください。
そうすれば効率よく内見ができると思いますので、ぜひやってみてください。