2018/02/17

気になる物件を内見する時に絶対にする2つのチェックとは?

気になる物件を内見する時に絶対に行ったほうが良いこととは?
一体なんでしょうか?

簡単に整理いたしますと、2つございます。

1.買って良い物件かどうかを見定める。
2.買って良い物件の場合、確実に購入するための手続きを進める。


この2つのことを同時に行うことになるのです。

昨日のブログでも少し触れましたが、
「1.買って良い物件かどうか見定める。」これが投資においては、最も重要なことなのですが、これについては、
また日を改めて、お書きします。

そしてこれらをクリアして、買っても良い物件だということがわかったら、
「2.買って良い物件の場合、確実に購入するための手続きを進める。」
を行います。

そう。
買付証明ですね。
購入の意思表示を書面で行うことが必要となってきます。


ここで少し買付証明について整理しますと、

(買付証明書 内容 例)
1.満額の買付
2.満額の買付+融資条件
3.指値の買い付け
4.指値の買い付け+融資条件
上記のような4パターンがございます。

上記で
最も固いのは、
1.満額の買い付けです。これを出せば、まずよほどのことがなければ、購入できると思います。
※買付証明書を売主の希望額で書き、提出することです。
この買付書に現金決済、売買契約・決済の日付、手付金の額などを記入しておけば、完璧です。

下に行くほど、買い手に有利となり、逆に売主さんが難色を示します。

ただし、買って良い物件かどうかで、
賃貸がつくために行うリフォームなどに費用がかかる場合は、

くれぐれも無理は禁物です。

例え、仲介業者に煽られても、
ムードに飲み込まれて、満額の買い付けを出さないようご注意ください。

物件購入後の収支が合わないと投資は失敗に終わります。

ただし、下に行くほど、購入できる確率は低くはなりますが、
その物件が買えなかったとしても、投資家の行動としては、そのほうが正しいのですから。



2018/02/16

本命物件内見アポイント必勝法!!

ついにアポイントが取れました。

皆さんはこのような時どうされるでしょうか?

もし、満額で買っても良いと思っておられるのであれば、

週末の午前中一番手もしくは、週末前の金曜日に内見することです。

理由は、

ここまでブログをお読みいただいている読者の皆さまには、お分かりになられると思いますが、

これまで2番手と言われ、待たされていました。

ところが、フリーで検討できるようになった今、最もした方が良いのは

「一番手」の獲得です。

「一番手」さえ取っておけば、たとえライバルが現れたとしても、後の祭り。
精神的安定的にとても良いのです。

1.そして満額の買付証明をその場で、不動産会社の人に手渡し、
2.もしくはその足で、不動産会社の事務所で、買付書に署名押印
3.遅くともその日中に、FAXで不動産会社に送信

そして、物件で気になっていることを、不動産会社に質問し、またはそのことで調査してもらったり、
などを同時に行いながら、売主さんの返事を待つのです。

この流れであれば、まずこの物件は購入できるでしょう。


でも本当にそれで良いのでしょうか?

私は、その購入の仕方には、少々問題があるのでは無いかと思います。

もう少し良く調べてから、買った方が良いのではないかと思うのです。

では何を調べるのでしょうか?

それは買った後にお金がかかるかどうか。これに尽きるのです。
そしてお金がかかるのであれば、いくらかかるのか?
これを調べてから、「購入する。」「購入するならいくらで?」
を決めた方が間違いないと思いませんか?

特に賃貸目的の場合、お部屋の痛み具合、ついている給湯器など設備機器の状況、リフォームの状況などを見て、
そのまま貸せれば、問題はありませんが、そのようなことは滅多にありません。

たとえ、リフォーム済みのお部屋であっても、手直しが必要なことは往々にしてよくあるのです。

そのようなわけで、貸せるお部屋にするために、お金がかかります。

数十万で済めば良いですが、100万円、200万円と百万単位でお金が出て行ってしまうような工事が出てきたら、

ちょっと思っていた話と違ってきますよね。

ではそのようなことを踏まえて、現実的にどうしたら良いかは、また明日書かせていただきますので、よろしくお願いします。

続く・・・。








2018/02/15

ついに本命物件に取り組みます。

時が来たようです。

ついにあの物件の検討を始めます。

「買い付けが入った。」と、断れたのが、先月末頃でした。

諦めずに、不動産会社に連絡をしていたら、ついに

「1番手の方の優先権がなくなり、フリーになりました。」とご連絡がいただけたのです。

早速、内見をさせて頂き、チェックしたいと思っています。

取り急ぎ、こちらの希望を2つ出して、内見スケジュールの調整をお願いしました。

ここで、大切なのは、この物件の賃貸の実力です。

このエリア貸せる需要はあるか?

いくらで貸せるか?

そのためにかかる費用は?

この辺りを意識して、お部屋を見に行きたいと思います。

2018/02/14

情報の交通渋滞になってしまったら?

実は、ちょっと焦って、色々やらかしてしまいました。

最初にいいなぁと思った物件に買い付けが入って、買えなくなった(=検討できなくなった)ことがありました。

次に、
ネットで探した物件に問い合わせたところ、その物件は既に売れており、代わりに1.5倍価格の高い物件が送りつけられたこともありました。

そのくだりは、こちら

そのようなことが立て続けに起こり、プチ物件の飢餓状態が発生してしまったことで、
少々私慌ててしまったようでして(汗)、
ネットで、似たような物件!
少し価格が高くても、
少しお部屋が狭くても、
交通不便でも、
構わないからと!!
ネットで、どんどん物件の資料を請求していたのです。

するとどうなるのか?

物件資料がどーーーーっと送られてきます。
そして、「いつ内見されますか?」とお誘いの電話が入るようになります。

その時になって、初めて、冷静になり、
「やはりこの物件は高いなぁ。」
「やはりこの物件は狭いなぁ。」
「やはりこの物件は遠いから、見に行きたくないなぁ。」
と検討できる物件ではないことがわかってくるのです。

それで仕方なく
「現在多忙のため、落ち着いたら、こちらからご連絡します。」などと、お返ししている状況なのです。

特に最初の物件が検討できるようになった今は、ほかの物件を見ている暇はないのです。

皆さんも、不動産を検討するときは、くれぐれも冷静になさってくださいね(笑)。
2018/02/13

物件探し編3

さて、昨日
「契約済みとなりました。
同じマンション内に他の物件がございますので
そちらの資料をご送付致します。」

このお話の続きです。
この件でもう一つありまして、実は、新しく送付されてきた物件の資料ですが、
なんと価格が1.5倍だったのです。

ほんとふざけているとしか思えませんね。
確かに同じような物件ですが、高値で買わされるのは困ります。

それで、この会社には、少々皮肉めいた内容のメールを送っておきました。
その内容とは、
「ありがとうございます。これはこの物件の価格が前に売れてしまった物件の価格くらいに下がると言うご提案なのですね。それならばぜひ、拝見させて欲しいのですが・・・・。」
人間のできていない自分がプチ暴れです。このぐらいは許してくだいね(笑)。

そんな時に、
最初に買い付けが入ったと言う物件。
詳細は、こちら
その不動産会社から、連絡があったのです。

なんと、
「買い付けの優先順位を解除することになったので、ぜひご検討ください。」と言われるではありませんか!!
こう言うことがあるので、不動産会社さんとは、マメに連絡取っておくに限ります。

早々に行ける日程を確認し、再度な意見に行くことにしようと思います。