2018/04/13

ではどんな家を買ったら資産になるのでしょうか?3

こんにちは。
今日は昨日に続き、戸建編です。

 昨日のブログは こちら をご参照ください。

戸建はマンションと違う点がございます。
それは土地の価値がある点です。

戸建ての場合、建物の築年が経過して行くと、老朽化し、とても住みづらくなります。
最後は、建物を解体し、建て替えるという選択肢もございますが、そのまま土地で売却することもできるのです。

マンションの場合、土地は大勢の所有者と一緒に持ち分で保有ということが多く、そもそも単独で土地を処分することは現実的に難しいのですが、戸建ての場合、土地の売却は建物と一緒にではありますが、自由にできるのです。

よって金融機関の担保にもなるので、マンションと比べて、金融機関の評価も高いのです。

よって最終的に建物が老朽化し、価値がなくなったとしても、土地の価値が残るので、マンション価格よりも、下落が小さいということが言えるのです。

特に都心部の土地の価値が高いエリアほど、更地になったときに、高く売れます。
また、都心部の土地は、バブルの時は、より高く売れ、逆に不景気の時は、少し売れる金額は下がります。
このような特性がございますので、
売却する時期をリーマンショックの時など不景気な時期での売却をやめさえすれば、一定の価値が保てるというものなのです。

ただしこれは都心部のお話です。

郊外の場合、商店街はシャッター通り、現役世帯人口の減少、高齢化などによって、土地も毎年下落しており、ほぼマンションの表と同程度の下落率でお考えの方が良いでしょう。

よって、都心部で、検討するか?郊外で検討するかで、物差しが変わってくるので、注意が必要となります。

戸建ての場合、
都心部は、戸建ての指標 ↓
戸建

流石に土地の価値が高いためか、30年経過しても価格の下落は、新築価格の2/3です。

郊外の物件は、マンションの指標 ↓
マンション

をご参照いただきますと、良いかと思います。

こちらは下落率が高く、築20年で新築時の価格の1/2、
築30年以降になりますと、1/3から1/4へと下落してしまうのです。


庶民の場合戸建は、新築では買わず、郊外の築15年から20年位の物件を購入した場合、10年くらいは、価値が落ちないので、そういう物件を買って住み、築7年から10年で売却して住み替えるのが、資産形成には良いでしょう。



2018/04/12

ではどんな家を買ったら資産になるのでしょうか?2

こんにちは。
昨日のブログは こちら です。

ではどんな家を買ったら、資産になるのでしょうか?

昨日のブログでは、新築時よりも高値で売買されている高級マンションが東京都内にあるといいうお話をしました。
こちら

主に富裕層向きではありますが、このような物件を新築でも、中古でもセレクトされれば、大丈夫かと思います。

またハワイのワイキキなどのコンドミニアムなどにも同様の物件は見受けられるようですので、億単位のお金が用意できる方ならば、そのような家を購入すれば、場合によっては儲かるなんてこともございます。

ただし、それは限られた方のみのお話です。

「では、我々庶民は、どうすれば良いのでしょうか?」
なんて声も聞こえてきそうですので、今日は、一般の方が買って資産になる家のお話をしたいと思います。

ズバリこんな要素を満たせば、大成功です。
「将来売却した時に買った価格と同等の価格で売却できる。」
5年か10年かわかりませんが、上の条件を満たせれば、家賃ただで住めたことになりますよね。
そして、支払ったお金がまるごと戻ってくる訳ですので、そんな良いことはありません。

ただ、富裕層でない一般向け物件となると、築年別 価格推移

この表のように、新築マンションを購入した場合、20年で半値になってしまうため、買った値段で購入しても、将来売却する時に、確実に売却価格は、下落してしまいます。

でもよく見ると、築20年以降のマンション価格の下落率は、なだらかになっているのがお分かりでしょうか?

そうです。
そこに目を向けていただいた方は、大変聡明な方でいらっしゃいます。

そうです。
築20年頃の物件を購入し、10年以内に売却されれば、買った価格と同じ価格で売却できる可能性がどうやらありそうではありませんか?

築年がさらに経過し、築40年に近づいて行きますと、
・築年が古い物件には、住宅ローンが利用しづらい
・基本性能、デザインの劣化で住みづらい
などによって、さらに、価格は下落して行くのではと思われますが、5年、7年、10年ならばいけそうな気がします。

よって築20年頃の中古マンションの中から、戸数、ロケーション、管理状態などをよくセレクトし、お決めになるのが良いかと思います。

では戸建ての場合はどうでしょうか?

つづく・・。







2018/04/11

ではどんな家を買ったら資産になるのでしょうか?

こんにちは。
昨日のブログは、こちら です。

さて、住まいは生活の拠点であり、家族にとっては、お金の価値には変えられないプライスレスな場でもあります。

そんな住まいに夢を持つことは悪いことではありません。

ただし、お金の損得だけで言えば、確かに家は、お金を貯める資産ではなく、
お金を垂れ流す負債の側面もあるのは事実なのです。

では、そんな家を、果たして資産になるような買い方をできないものでしょうか?
そのような買い方ができれば、そんな良いことはありませんね。

そのためには、一つ諦めねばならないことがございます。

それは新築を買わないということです。

全ての新築住宅の価値が築年の経過とともに、下落するというわけではございません。
が、何年も価値の下落しない物件はほぼ、億単位の価格の富裕層向け物件に限られます。
それもエリアは、東京のみです。

例えば、こちら です。

こちらは、分譲時よりも高い価格で売買されているマンションの代表格です。

よって、富裕層であれば、このような物件を買えば良いと思います。

もしくは海外不動産でも良いかもしれません。

がそうでない方ならば、今の所は、残念ながら、新築は見送ったほうが良さそうです。

バブルの時期に新築マンションが一時的に買った価格より高く売れることもございますが、一過性の現象に過ぎませんので、はかない夢は見ないほうが得策なのです。

「マンションは、築年経過によって、価値は下落し、新築時の価格よりも、下がる。」
という、この格言というか、方程式に逆らわないほうが良いのです。

この考え方をご理解いただいたところから、マイホームの資産家計画はようやくスタートできるのです。

つづく・・・。





2018/04/10

家を買うって得なの?損なの?

こんにちは。
さて今日は、昨日の続きです。

昨日のブログは こちら です。

夢のマイホームって良い響きですよね。
どうせ買うなら、ガーデニングができる新築の庭付きの一戸建てとか、タワマンで都心暮らしとか?
妄想が膨らみますよね。
快楽に任せて、無理してでも買ってしまおうか!なんて思って見ても、先立つ物と相談してみると、悩んでしまい、先に進めないなんてこともございますよね。

実際のところ、マネー的には、家を買うことって、得することなのでしょうか?
よく、「資産価値の高い都心レジデンス」ってワードを見かけますが、本当にそれを買えば、資産を持てるのでしょうか?
それは、本当に得なことなのでしょうか?


では、それらを一度整理して見ましょう。

まずはこのグラフをご覧ください。

築年別 価格推移
出典:三井住友トラスト不動産 原文は こちら です。

家の価格は、築年が古くなっていくに従って、価値が落ち、購入した価格よりも安くなって行く様子が、見て取れると思います。
特にポイントは、築20年頃でしょうか?

東京、大阪、名古屋もほぼ共通して、築年で半値に価格が落ちていますね。

現金で家を買った人は、10年経過で価格は2/3に、20年経過すると、半値になっているということです。
現金が半分になって返ってくるということで、明らかにお金だけの損得でいえば損なような気もしますが、住まい心地や満足度が、その人にとって、価格を超えるような価値を感じられるものかどうかなどの尺度もございますので、一概に損得を判断しずらいという理由もございます。

またローンで購入した人の場合は、このような感じでしょうか。
仮に、4000万円の家を頭金400万円 3600万円ローン 金利0.6 返済期間35年で買ったとします。
10年後に転勤で、売却を考えた場合、

売れる価格は、価格は2/3ということで、2,666.・・・万円
一方住宅ローンは、26,636,896円残っており、売却にかかる諸経費(仲介手数料86万円、印紙代15,000円、登記費用3万円)などの支払いを考えると、逆ザヤ(持ち出し)となります。

住宅を処分するために、100万円弱のお金を手持ち資金から用意することになりますので、これは明らかに損切り!!

ちなみに、10年間毎月95,050円ずつ返済をしているので、その合計は、
95,050円×12ヶ月×10年=11,406,000円
となります。

同じくその人によって損得の尺度が違いますので、どうこう申し上げ難いところもあるのですが、皆様はどうお感じになられるでしょうか?

2018/04/09

今の時代家を買うのが一番リスクが低い?

こんにちは。
住宅ローン金利がとても低い水準で推移しています。

 こちら

おそらく史上最低水準ではないでしょうか?


住宅ローンの過去から現在までの、金利の推移については、
 こちら

となると、この住宅ローンを使わない手はございません。

でも住宅ローンは、あくまで住むための物件を購入する際に利用できるローンなので、賃貸目的で収益物件としての利用はできません。

もしバレなきゃ良いだろうと、甘い考えで、収益物件の購入のために、住宅ローンを利用して、バレた場合、大変なペナルティがございますので、このブログをお読みの皆様は、トライしないほうが得策でしょう。

バレたらどうなる こちら


では、資産形成や不動産投資に利用できないかというと、決してそうではありません。

明日から、住宅ローンの正しい利用法について解説したいと思います。