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2016/10/25

リノベーションブームで中古マンション価格が上昇

三大都市圏で、中古マンション価格の上昇が続いています。

名古屋市では、主に中心部の価格上昇が続いているのですが、その背景には、リノベーションブームがあると思われるのです。

名古屋では従来、中古マンションを購入する層は、少しでも安く買いたい方が主流であり、簡単なリフォーム程度で、価格低めで取引される傾向が強かった記憶がございます。

そのような層が多かったため、売手も過剰なリフォームを行っても、売値が上がる事は無かったため、そのままの状態で、リフォーム価格を値引きして販売するか?もしくは、最低限のリフォームで済まして、販売するような手法が多かったと思います。

賃貸市場でも同様で、リフォーム価格が賃料を押し上げる事は、あまり無かったような気がします。

ところが、昨今、リノベーションによって、物件の売値や家賃が上がる事が多くなって来たのです。

其の原因は、従来のリフォームと比べて、リノベーションの方が、ダントツにセンスが良くお洒落な事が上げられるでしょう。

技術というか、センスが各段に上がったので、リノベーションしたお部屋に住みたいと言う層が現在増えているからだと思われます。

しかも築古のマンションでも、都心やブランド立地の高級住宅地に位置する物件であれば、ビンテージマンションと呼ばれ、注目が集まるようになるにつれ、まず川上で不動産会社が、中古マンションを購入し、リノベーションを行い、販売するような事が増えて行きます。

そのような業者が増えるに従って、物件の取得競争が起こり、徐々に物件価格が押し上げられて行っている状況なのです。

今の状況は、まだ暫く続きそうなので、猫も杓子もリノベーションの状態が暫く続きそうです。



2016/10/31

リノベーションブームが不動産投資に与える弊害

前回リノベーションブームで、中古マンション価格が上昇しているお話を書きましたが、そのことが、不動産投資にも少々悪影響が出て来ています。

といっても、プレイヤーの少ないファミリータイプの区分マンションシーンへの悪影響だけなのですが、中古マンションの価格上昇につられてか、こちらの価格もじわじわ上昇しているのです。

価格が上昇すると言う事は、利回りが低下しているということなので、ファミリータイプの区分マンションのオーナーチェンジ物件の利回りが低下して来たのです。

とは言っても、
都心のワンンルームマンション 5〜6%
RCの一棟マンション     4〜6%
等に比較すれば、其の上昇は、全然対した幅ではありません。

売物件の利回りで言えば、8〜10%程度の売物件もそこそこあるため、まだまだ投資商品としては、対象にしても良い範囲可と思われます。

なぜこの程度の価格下落(=利回り低下)で済んでいるかというと、

まずプレイヤーの絶対数が少ないと言う事。
が上げられます。

なぜ少ないかと言うと、金融機関の評価が低く融資が受けづらいと言う事がございます。
まず、銀行は、住宅ローンならば、出してはくれますが、オーナーチェンジ物件には、融資する商品が無いため、対応してくれる銀行はありません。

また、ノンバンクは、ワンルームマンションには、積極的に融資をしてくれるところも多いのですが、オーナーチェンジのファミリータイプの区分となると、消極的なところが多いように感じます。

残るは、日本政策金融公庫ですが、こちらも、区分への評価は低く満額融資はまず難しく、価格の50%程度となる事も多いのです。

となると、必然的に、買主は、50%以上自己資金をつぎ込まねばならず、そのようなハードルがあるため、投資家の数が増え無いのだと思うのです。

次にプロが参入しづらい領域であるということ。
が上げられます。

不動産の買取再販業者さん達は、買い取った空家をリフォームして販売するビジネスモデルのため、主に空室を主に買い取ります。
プロも資金は銀行融資で調達致しますが、主に、半年〜1年後に全額返済する短期融資の為、いつ退去するかわからない入居者がいる物件を購入するのは、リスクが大きいため、避けるのです。
よって、プロもあまり参入はして来ないのです。

そのような理由から、プレイヤーが少ないことで、大幅な価格上昇が避けられて来たと思うので、この投資はいまのところ、ラストパラダイスではないかと思っています。
2016/10/31

リノベーションブームで良い影響もあるのです。

中古マンションを巡るリノベーションブームによって、
不動産業者の物件の奪い合いによって、中古マンション価格が高騰している事は前回書かせて頂きました通りです。

其の影響でオーナーチェンジ物件の価格も少し上がって来ているお話も書きましたね。

そんな一見、悪影響だらけのお話ですが、一点とても良い事がございました。

それは、
出口の売却価格が安心になっていると言う事なのです。

例えば、皆様がオーナーチェンジのファミリータイプの中古マンションを買ったとして、一番困るのは、入居者の退去ですよね。

でも中古マンション価格の高騰で、売却価格も上昇しているのであれば、如何でしょうか?

このブームが続くのであれば、数年経過しても、買った価格より高く売れる可能性が出てくるのですから、この出口に限っては、メリットが享受出来ると言う事になるのです。

おわかり頂けたでしょうか。
2016/11/18

住宅ローンが借りられなくなるスマホクレジット払い引落しの罠

皆様これまでに、
携帯電話料金が、銀行口座にお金を入れておく事を忘れた為に、
「引落しが出来なかった。」
なんて経験はありませんか?

また、すぐ入金したので、
「大丈夫でした。」
そんな経験はございませんか?

もしそんな経験をしているようでしたら、あなたは、その時から5年間、住宅ローンなどの融資利用が出来なくなる事をご存知でしょうか?

では?なぜそのようなことが起きるのでしょうか?

それは、スマホが高額なため、最近は24回クレジット払いで購入される方が多いのです。
所謂2年縛りと言うやつです。

スマホ契約時に沢山の書類にサインをされると思いますが、その際に、信用情報関連の書類が会ったら要注意です。(個別信用購入あっせん購入申込書)
この契約書の意味は、「分割支払い期日迄に支払いが行われない場合、支払いが遅延した旨が、信用情報にのってしまう。」という意味なのです。

この信用情報にのってしまうと、住宅ローンの審査にはねられてしまうのです。

だから、支払い期日には、支払えなかったけど、気がついたから、すぐ支払ったから大丈夫とは、ならないのです。
金融機関の理屈では、それはアウトとなってしまうのです。

ですから、皆様には、本当に気をつけて頂きたいのです。
2018/04/06

2018年 地価公示が発表されました。

毎年、この時期になると、地価公示が発表されます。

地価公示というのは、国土交通省の管轄の数値で、国が不動産を買ったり売ったりするときの指標となるわけです。

今話題の森友学園の土地売買なども、この地価公示を参考にした価格よりもかなり安く取引された云々で問題になっている?ようですね。

さて、
こんなブログがありましたので、貼っておきます。

 こちら

主に今年の地価公示の特徴としては、

1.26年ぶりに地方の商業地の価格が上昇した。
2.外国人インバウンド人気で、北海道などリゾート地の価格が上昇した。
3.もちろん東京銀座や大阪、名古屋など商業地、住宅地の価格も高騰
とバブル気味なのです。

主に、不動産価格が上昇する背景にどんな原因があるか皆様お分かりになるでしょうか?

それは金融機関の融資姿勢です。

融資が活発なときは、不動産取引が増え、需要が供給を上回る為、不動産価格は上昇します。
逆に融資が不調なときは、不動産取引は減少し、供給過多となり、不動産価格はしばらく高止まりしますが、そのうちに下落するのです。

日本では、住宅政策が国策となっており、またバブルの反省から、住宅価格の急騰、暴落は好ましくないと考えているのか?
住宅ローンはこの30年、止められることなく、ずっと安定的に供給されています。
よって、住宅価格については、今後も大きな変動はないかと思われます。

ただし、今のタワーマンションなどは、外国人の投資、富裕層の節税目的などで、価格が上昇しておりましたが、それらの需要が落ち着いてきた為、今後は価格も加熱感がなくなり、落ち着きを取り戻すでしょう。

未だ市場最低の低金利の恩恵を受けられる環境なので、逆に今しばらくは住宅を購入するチャンスかもしれませんね。