2018/02/14

情報の交通渋滞になってしまったら?

実は、ちょっと焦って、色々やらかしてしまいました。

最初にいいなぁと思った物件に買い付けが入って、買えなくなった(=検討できなくなった)ことがありました。

次に、
ネットで探した物件に問い合わせたところ、その物件は既に売れており、代わりに1.5倍価格の高い物件が送りつけられたこともありました。

そのくだりは、こちら

そのようなことが立て続けに起こり、プチ物件の飢餓状態が発生してしまったことで、
少々私慌ててしまったようでして(汗)、
ネットで、似たような物件!
少し価格が高くても、
少しお部屋が狭くても、
交通不便でも、
構わないからと!!
ネットで、どんどん物件の資料を請求していたのです。

するとどうなるのか?

物件資料がどーーーーっと送られてきます。
そして、「いつ内見されますか?」とお誘いの電話が入るようになります。

その時になって、初めて、冷静になり、
「やはりこの物件は高いなぁ。」
「やはりこの物件は狭いなぁ。」
「やはりこの物件は遠いから、見に行きたくないなぁ。」
と検討できる物件ではないことがわかってくるのです。

それで仕方なく
「現在多忙のため、落ち着いたら、こちらからご連絡します。」などと、お返ししている状況なのです。

特に最初の物件が検討できるようになった今は、ほかの物件を見ている暇はないのです。

皆さんも、不動産を検討するときは、くれぐれも冷静になさってくださいね(笑)。
2018/02/16

本命物件内見アポイント必勝法!!

ついにアポイントが取れました。

皆さんはこのような時どうされるでしょうか?

もし、満額で買っても良いと思っておられるのであれば、

週末の午前中一番手もしくは、週末前の金曜日に内見することです。

理由は、

ここまでブログをお読みいただいている読者の皆さまには、お分かりになられると思いますが、

これまで2番手と言われ、待たされていました。

ところが、フリーで検討できるようになった今、最もした方が良いのは

「一番手」の獲得です。

「一番手」さえ取っておけば、たとえライバルが現れたとしても、後の祭り。
精神的安定的にとても良いのです。

1.そして満額の買付証明をその場で、不動産会社の人に手渡し、
2.もしくはその足で、不動産会社の事務所で、買付書に署名押印
3.遅くともその日中に、FAXで不動産会社に送信

そして、物件で気になっていることを、不動産会社に質問し、またはそのことで調査してもらったり、
などを同時に行いながら、売主さんの返事を待つのです。

この流れであれば、まずこの物件は購入できるでしょう。


でも本当にそれで良いのでしょうか?

私は、その購入の仕方には、少々問題があるのでは無いかと思います。

もう少し良く調べてから、買った方が良いのではないかと思うのです。

では何を調べるのでしょうか?

それは買った後にお金がかかるかどうか。これに尽きるのです。
そしてお金がかかるのであれば、いくらかかるのか?
これを調べてから、「購入する。」「購入するならいくらで?」
を決めた方が間違いないと思いませんか?

特に賃貸目的の場合、お部屋の痛み具合、ついている給湯器など設備機器の状況、リフォームの状況などを見て、
そのまま貸せれば、問題はありませんが、そのようなことは滅多にありません。

たとえ、リフォーム済みのお部屋であっても、手直しが必要なことは往々にしてよくあるのです。

そのようなわけで、貸せるお部屋にするために、お金がかかります。

数十万で済めば良いですが、100万円、200万円と百万単位でお金が出て行ってしまうような工事が出てきたら、

ちょっと思っていた話と違ってきますよね。

ではそのようなことを踏まえて、現実的にどうしたら良いかは、また明日書かせていただきますので、よろしくお願いします。

続く・・・。








2018/02/19

確認!不動産投資の基本形 その1

今から本命物件の内見です。

が、少し時間がございますので、不動産投資の基本系について整理しておこうと思います。

不動産投資は、その目的によって、2つの形に別れます。

あくまで目的別なのです。

その目的とは、
1.将来の資産形成
2.毎月の家賃収入

の2つです。

違いは、融資を利用するかしないかです。
「1.将来の資産形成」については、融資を利用します。
ところが、
「2.毎月の家賃収入」融資を利用しないのが基本となります。
※利用しても価格の50%以下など

「1.将来の資産形成」が目指すのは、5年後、10年後の 数百万えん、数千万円です。
それには融資の利用が必須となります。

一方
「2.毎月の家賃収入」が目指すのは、月収何十万えん、何百万円の世界です。
これは得られるキャッシュフローが多ければ多いほど良いので、融資の返済などは0円かより少ない方が良いのです。

以上を踏まえて、
本日見に行くのは、「2.毎月の家賃収入」狙いの、築古団地です。
築古区分物件は、融資付が難しいので、現金購入となる訳です。

それで、賃貸で長期間回していけるかどうか?が、物件購入の鍵となります。

さぁそれらを踏まえて内見に行って参ります。






2018/02/22

物件マラソン(一戸建編)1

名古屋市内で、1,000万円台で購入できる一戸建て特集を行います。

例えば、

13万円で貸せるお家🏘という想定で考えて見ましょう。

おそらく駐車場2台付き の 4LDK という感じでしょうか?

年収は、家賃13万円×12=156万円です。

表面利回りはどうでしょうか?
仮に、1800万円の家の場合、
156万円÷1,800万円=8.6%となります。

資産価値の大きい土地付きの物件でこの数値ならば、まずまずではないでしょうか。

当日は、このような風情の物件を集めて、皆様にお見せしたいと思っていますので、どうぞご期待ください。

女性の資産形成セミナーは こちら


(参考)
利回りとは、
表面利回り:年収を物件価格で割った表面利回り
ネット(NOI)利回り:年収から、運営コストを引き、取得価格総額で割った利回り
手取り(税引後)利回り:年収から、運営コストと租税を引き、取得価格総額で割った利回り





2018/02/23

物件マラソン(一戸建編)2

今日は、昨日の ブログの続きです。
資金調達と収支について簡単にご説明させていただきますね。

昨日のブログは こちら です。

結局家賃が月に13万円入ってきても、それが、そのまま全部残るわけではございません。

不動産の場合確実に差し引かれる コスト(経費)があるのです。

ただ、区分所有(中古マンション)やアパート、一棟マンションに比べると、このコストが最も少ないのが、一戸建ての特徴です。
つまり、手残り額が一番多く、効率の良い投資と言えるのです。

1.他のジャンルの物件よりもコストの項目が少ない
2.入居が長く、原状回復費用、広告宣伝費の持ち出しが少ない
3.庭の手入れ、簡単なリフォームなど入居者が負担してくれることも多い。


ちなみに、ランニングコストは 固定資産税等(都市計画税)と火災保険料のみで、他のジャンルの物件と比較した場合のコストの項目が少ないのです。

ちなみに
区分所有(中古マンション)の場合、管理費、修繕積立金が加わります。
アパートの場合、建物 設備の劣化修繕費 清掃費
一棟マンションの場合、消防、エレベーター、受水槽など各種法定点検費用 建物 設備の劣化修繕費 清掃費

借入する場合は、これに返済額とまた、管理を委託する場合は、管理費(3,000〜5,000円/月)などがかかります。

また修繕費につきましては、アパートや一棟マンションのよりも少なく済むことが多いです。
その理由は、入居者さんにあるのです。

賃貸で一戸建てに住む方の最大の特徴は、入居期間の長さにあります。
入居が長いと、退去されたときに発生する、リフォーム費用(=原状回復費用)が度々発生し、同時に入居者を決めてくれた業者さんにお支払いするAD(広告宣伝費)もかかります。

アパートや一棟マンションの単身用などは、転勤や結婚などによって、お部屋を変わって行かれることも多く、入居期間は一番短く3〜5年くらいでしょうか?

また新婚さんも子供さんが小学生になる段階で、学区を選ばれたり、もう少し広めのお部屋に変わるなどで、退去時期は、子供が生まれて5〜7年までというのが、一つの目安と言えるでしょう。

一戸建ては、ペットを複数匹買っていたりした場合、簡単に引っ越せなかったり、とにかく入居期間は長いのです。10年以上入居されることも少なくはありません。

また、共用部分の清掃、庭の剪定 植栽の手入などアパート、一棟マンションの場合、全てオーナー負担となりますが、一戸建ての場合は違います。

これがなんと!!
入居者ご自身が、自分で行っていただくことが実に多いのです。

このようにかかるコストが少ない一戸建は、コスパの良い投資として、とても有望なのです。

ただ一つ欠点がございます。

それは明日に続きます・・・・。