2016/03/25

期限の利益を利用して、スピーディーに資産形成をはかる。

少し前に、借入を利用した方が、利益率が高くなるというお話を致しました。

今回は、もう一つのメリットのお話をもう一つさせて頂きます。

このロジックを理解し、投資を実践した場合、資産形成が飛躍的に早まります。

その効果は絶大なのです。

こちら を参照して下さい。

上記は16/03/18の記事ですが、
今日はその続きです。


Aさん
現金投資派
500万円で物件を現金購入、購入諸経費50万円 年5%の手残り 
5年間の手残り収支の合計 125万円
5年後に500万円で売却 売却手残り 500万円  合計625万円

Bさん
借入レバレッジ投資派
500万円で物件をフルローン購入 購入諸経費50万円 年1%の手残り
5年間の手残り収支の合計  25万円
5年後に500万円で売却 売却手残り 130万円  合計155万円
※A,Bとも、かなり数値をはしょりましたが、原理は同じです。

仮に、Aさん、Bさんともに手持ち金が550万円しかなかった場合、

現金派のAさんは、物件一つの購入で、5年後の売却で、625万円のお金が返ってくるのを待たねば、次の投資に行けませんので、5年後の推定利益は625円となります。

いっぽう、借入レバレッジ派のBさんは、理屈で言えば、同じような案件ならば、50万円の頭金で、あともし借入が可能ということであれば、550万円÷50万円=合計11件に投資出来る事となります。

仮にBさんが、11件 50万円づつ資金投下して11案件の投資を行ったとして、5年後、全物件のリターンの平均が155万円としたら、155万円×11件=1705万円となります。

Aさんと同じ550万円の資金を投資しても、1705万円のリターンがあるとなると、Aさんの約3倍弱儲けた事になるのです。

投下資金利回りも1705万−投下資金の550万円=1155万円となり、

年当たり 1155万円÷5年=231万円となり、

231万円÷550万円=42%とかなりの投下資本利回りとなり、その投資効果は抜群ということがおわかり頂けたのではないでしょうか?

このような投資の事を、レバレッジ投資と言ったりしますが、皆様も、うまく融資を利用して効率よく投資する事を、考えてみては如何でしょうか?

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2016/04/05

ローンが使えるからこそ、不動産投資での資産形成が可能なのです。

不動産投資の醍醐味の一つがこれです。
昔から、資産家が資産を増やす際に、この方法が行われて来ました。

その錬金術を、今日本では、誰でも行えるようになったのです。
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皆様がやることは、

まずは、収益物件をローンを使って購入します。

次に、入居者が払ってくれる家賃で、ローンの返済をする。
そして、10年間それを続ければ良いのです。

その後物件を、売却すれば、その売却益で、見事に現預金が増えているはずです。

例えば、借入額が、
500万円だとしたら、10年後に300万円
5,000万円だとしたら、10年後に3,000万円
5億円だとしたら、10年後に3億円
の現預金がイメージ出来るのです。

勿論、投資の目論みですので、最終的には、その時にならなければ、確定利益はわかりません。
また、賃貸経営上のロスが出る場合もあるので、物件購入時に、慎重に物件のリスクを見極める事も必要とはなります。

とはいえ、売却時の市況が良ければ、全て挽回出来るのも不動産投資の魅力の一つではあるのです。


2016/04/13

賃貸併用住宅は投資として成り立つのか?

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住宅ローンを使って建てる、賃貸併用住宅の規定につきましては、昨日のブログでも書きましたが、51%以上が自宅に供していないとNGと言う事でした。

一応このような自宅兼賃貸併用タイプであれば、住宅ローンは利用できるのです。

では、その投資効率はどんなものなのでしょうか?

例えばですが、
名古屋市内で土地を購入し、自宅を建物30坪、賃貸用の住居を25坪の合計55坪を、坪単価40万円で工務店に発注したとします。

1.55坪×40万円=2,200万円・・・建物価格

土地

2.55坪×60万円=3,300万円・・・土地価格

1+2=5,500万円

それで、
貸家として、25坪の新築一戸建てを13万円で貸したとします。

13万円×12ヶ月=156万円

表面利回りは、
156万円÷5,500万円で、2.8%となります。

仮に住宅ローン5,500万円を全額 金利0,775% 返済期間35年で借りたとした場合の毎月の返済額は、149,556円となり、このパターンでは、住宅ローンの返済を全額賄う事は出来ません。
勿論住宅ローン返済の足しにはなっており、その面では助かるとは思います。

上記の例からも、お分かりのように、住宅ローンは確かに使えますが、投資としては、今ひとつであることが、おわかりになったかと思います。







2016/05/05

登記費用とは?

不動産を購入する時の諸費用の一つに、登記費用と言うものがございます。

これは、購入した不動産を自分の名義に変更する際に、必要な費用となります。

日本では、単に不動産を占有することよりも、登記という要件で、不動産の所有権を主張する方が、権利が強い為、登記を行う事が重要となります。

また、登記の手続きは、煩雑なため、その事務を行う専門家がいます。
その専門家の事を、司法書士と言いまして、司法書士は、難関の国家試験を合格した法律系の士業として、不動産の登記をサポートする専門家としておなじみです。

主に中古物件をローンを利用して、購入した際の登記費用は、

司法書士さんに登記をお願いする、手続き費用と、登記を行う事によって発生する登録免許税という税金の2つを支払います。


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2016/05/06

印紙税とは?

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売買契約書には、売買価格に応じた印紙を貼ります。

これが、貼っていない場合どうなるかと言いますと、税務署から、過怠税という追徴課税(印紙税の3倍)の支払いを命じられる事があるので、注意が必要です。

印紙税には、軽減税率の適用があり、通常よりもお安くなっていますので、貼付の表をご確認下さい。

参考  こちら