2018/02/08

買い付けが入った物件 諦めれない場合どうするか?その3

3日連続ですが、今日も物件買い付け時の対応その3について続きを書かせていただきます。
実はもう一つの対応策がございます。

これはある意味究極の投資法かもしれません(笑)。

それは、
「何もしない。 」です。

何もしないということは、
「2番手の買い付けも出さない。」ということです。

ノーアクション!!

「えっ?それで何ができるのか?真面目にやれ!!」
と叱られそうな感じですが、
実は、ツボにはまれば、かなりの威力を発揮するのです。

交渉=我慢くらべ
の側面もあるのです。

入った買い付けがキャンセルになった時、
売主さんはどう思うでしょうか?

ここで2番手の買い付けが入っているのであれば、流れで、そのまま2番手の方に売りたいと思うでしょう。

昨日のお話は、そこで指値を入れておけば、確実に購入する買主ということを確証を持って表明することで、
心理的に弱気になっている売主さんの場合、仕方なく売却に応じてくることも少なくはない・・・。点について記事を書きましたね。

今日のお話はさらに上を行きます。
1番手の買い付けがキャンセルされた売主さん。
2番手以降の買い付けもないのです。

心理的には弱気になり、
何故売れないのか、自分なりに考えを巡らせます。
そんな時に、うまくオファーした場合、さらなる値引きが引き出せる可能性があるのです。

ここでの注意点は、
仲介業者さんを味方につけておくことです。

「何もしない。」という意味は、本当に何もしないということではありません。
仲介業者さんにうまく根回ししておかねば、この作戦はうまく行きません。

仲介業者さんには、
売主さんが、弱気になった頃合いにうまく、お話していただかなければいけませんので、事前に頼んでおくなどの段取りが必要なのです。

もう一つは買いたい気持ちがあるのを、我慢することです。
何もしないということは、そのまま満額で購入する方が現れた場合、購入されてしまうということです。

焦る気持ちもわかりますが、そこで我慢できるかどうかが、鍵となります。

もちろん、この方法を行なった場合、その物件を確実に買える確率はかなり下がります。

そんな賭けみたいなことをしなくても、欲しい物件なのだから、売主さんの言い値で買えば良いのでは?
というご意見もあるかもしれません。

もちろんそうした方が良い場合もございます。

ただ、ちょっとでも安く買いたい方は、このような方法もございますので、ぜひ知っておいてください。
2018/02/13

物件探し編3

さて、昨日
「契約済みとなりました。
同じマンション内に他の物件がございますので
そちらの資料をご送付致します。」

このお話の続きです。
この件でもう一つありまして、実は、新しく送付されてきた物件の資料ですが、
なんと価格が1.5倍だったのです。

ほんとふざけているとしか思えませんね。
確かに同じような物件ですが、高値で買わされるのは困ります。

それで、この会社には、少々皮肉めいた内容のメールを送っておきました。
その内容とは、
「ありがとうございます。これはこの物件の価格が前に売れてしまった物件の価格くらいに下がると言うご提案なのですね。それならばぜひ、拝見させて欲しいのですが・・・・。」
人間のできていない自分がプチ暴れです。このぐらいは許してくだいね(笑)。

そんな時に、
最初に買い付けが入ったと言う物件。
詳細は、こちら
その不動産会社から、連絡があったのです。

なんと、
「買い付けの優先順位を解除することになったので、ぜひご検討ください。」と言われるではありませんか!!
こう言うことがあるので、不動産会社さんとは、マメに連絡取っておくに限ります。

早々に行ける日程を確認し、再度な意見に行くことにしようと思います。


2018/02/15

ついに本命物件に取り組みます。

時が来たようです。

ついにあの物件の検討を始めます。

「買い付けが入った。」と、断れたのが、先月末頃でした。

諦めずに、不動産会社に連絡をしていたら、ついに

「1番手の方の優先権がなくなり、フリーになりました。」とご連絡がいただけたのです。

早速、内見をさせて頂き、チェックしたいと思っています。

取り急ぎ、こちらの希望を2つ出して、内見スケジュールの調整をお願いしました。

ここで、大切なのは、この物件の賃貸の実力です。

このエリア貸せる需要はあるか?

いくらで貸せるか?

そのためにかかる費用は?

この辺りを意識して、お部屋を見に行きたいと思います。

2018/02/17

気になる物件を内見する時に絶対にする2つのチェックとは?

気になる物件を内見する時に絶対に行ったほうが良いこととは?
一体なんでしょうか?

簡単に整理いたしますと、2つございます。

1.買って良い物件かどうかを見定める。
2.買って良い物件の場合、確実に購入するための手続きを進める。


この2つのことを同時に行うことになるのです。

昨日のブログでも少し触れましたが、
「1.買って良い物件かどうか見定める。」これが投資においては、最も重要なことなのですが、これについては、
また日を改めて、お書きします。

そしてこれらをクリアして、買っても良い物件だということがわかったら、
「2.買って良い物件の場合、確実に購入するための手続きを進める。」
を行います。

そう。
買付証明ですね。
購入の意思表示を書面で行うことが必要となってきます。


ここで少し買付証明について整理しますと、

(買付証明書 内容 例)
1.満額の買付
2.満額の買付+融資条件
3.指値の買い付け
4.指値の買い付け+融資条件
上記のような4パターンがございます。

上記で
最も固いのは、
1.満額の買い付けです。これを出せば、まずよほどのことがなければ、購入できると思います。
※買付証明書を売主の希望額で書き、提出することです。
この買付書に現金決済、売買契約・決済の日付、手付金の額などを記入しておけば、完璧です。

下に行くほど、買い手に有利となり、逆に売主さんが難色を示します。

ただし、買って良い物件かどうかで、
賃貸がつくために行うリフォームなどに費用がかかる場合は、

くれぐれも無理は禁物です。

例え、仲介業者に煽られても、
ムードに飲み込まれて、満額の買い付けを出さないようご注意ください。

物件購入後の収支が合わないと投資は失敗に終わります。

ただし、下に行くほど、購入できる確率は低くはなりますが、
その物件が買えなかったとしても、投資家の行動としては、そのほうが正しいのですから。



2018/02/18

急遽 古家を内見したところ!!

本命物件の内見は明日ですが、
不動産会社から、「市内中心部近くの地下鉄徒歩圏内で、面白い中古住宅があるので、見て見ませんか?」「価格もお値打ちですよ。」
と熱烈なお誘いを受けたので、早速見てきました。

価格の総額は、1,000万円をはるかに超えるため、賃貸で、10万円とか11万円で貸せれば御の字かな?
とか内心思いながら、現地に行きますと、

レトロかつ狭小間口(3.8m)と、なかなか刺激的な外観でした。
軽自動車一台駐車できる?かどうかも微妙です。

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お部屋の中は、
急階段!
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和室の中のThe昭和風(笑)。
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ただし、2DKと部屋数少なめのため、賃貸時に少々問題あり?

というのは以前、このような家の賃貸を調査した時に、間取りは2DKでも面積が狭いので、実質1LDKの単身用の家賃に寄せるのが妥当と、言われてしまったことがございます。

その時に逆に新婚用の家賃に寄せられれば、少し家賃を上げられるわけで、この差はかなり大きいのです。

仮に乱暴ですが、単身用の標準家賃を50,000円 新婚用の家賃を75,000円とした場合、

50,000円に近い家賃での募集になってしまうということなので、そこをいくら、リフォームや設備で、ブラッシュアップしたとしても、大幅な家賃アップは難しいのです。

お金をかけて、こんなお洒落にしても変わらないのは悲しいですね。

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ということで、この時点で、貸せる家賃は、10万円はおろか、5〜6万円が関の山と思うと、
リフォームのことを考慮しますと、
半値以下で取得しないと、厳しいわけです。

そんなことを売主さんに申し上げる度胸はありませんので、この物件からは、撤退することにしました。