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2018/02/24

物件マラソン(一戸建編)4

いよいよ物件マラソンの開催が明日となりました。

楽しみにされておられる方も多いかと思います。

明日ご参加の方、よろしくお願いいたします。


さて
昨日のブログでも、最後がまたまた含みのある終わり方でした。
今日はそのれについてスッキリされるよう解説させていただきます。

昨日のブログは こちら をごらんください。

昨日は、一戸建て投資唯一の弱点として、

融資が獲得しづらい点について、ご説明致しました。

では、

現実に、木造住宅に融資してくれる金融機関は皆無なのでしょうか?というと、そうではありません。

・日本政策金融公庫 返済期間10年 金利0.6〜2%位まで 金額2,000万円 自己資金30%程度

というところから借り入れはできそうですが、
昨今そのハードルは上がっており、
特に新規の方は、借入しづらくなっていると聞いております。

ちなみに、
上の条件で借入された場合、

物件価格1,800万円 家賃13万円
という条件で簡単にシュミレーションしてみますと、

1800万円の30%が自己資金=540万円
※ベット購入諸経費として、概算で150万円ほど必要となるため合計690万円


借入金は、 1800万円×70%=1,260万円となります。
返済期間10年 金利1%とした場合、

収支の方は、
  1,560,000円
 - 1,324,572円
 - 80,000円
 - 30,000円
- 36,000円     
     89,428円

と、年間89,428円の税引き前でお金が残ります。

(計算の前提)
家賃が130,000円×12=1,560,000円
月の返済額は110,381円となります。
固定資産税が年に80,000円
火災・地震保険が年に30,000として
管理を業者に委託するとして、月3,000円として、年36,000円

10年後に売却しようとした場合、借金は0のため、
仮に土地値(その時の土地相場が40万円 土地面積35坪であれば、1,400万円)で売却できることになり、

10年間の収入は、ざっくりですが、1490万円ほどとなります。

(計算式)
89,428円×10年間=894,280円
売却価格=14,000,000円

よって、
投資効率的には、

690万円のお金を一戸建に投資したら、
10年後に、
総額1,490万円くらいになってお金が増えていたということになるのです。

投資指標では、
1490万円-690万円=800万円 これが純利益(税引き前)となりますので、

さらに
800万円÷10年=80万円÷690万円=11.59%

1年あたり、投下資金の690万円に対して11.59%のお金が増えたとなり、まずまずの成績かと思います。

この%のことをCCR(投下資本利回り)と言われるもので、投資効率を見るのに便利です。

ちなみにこの%がどのくらいの数値であれば買いなのか?という議論がございますが、

一つのハードルは、

Jリートの利回りは上回りたいというものです。

Jリート 利回り は こちら

気持ち的に、インフラファンドの6%以上は超えたいですね。
このあたりで、物件を拾って、安定させ、次のタイミングをみても良いかもしれません。
経費項目の多い区分マンションなどは、インフラファンド以上の数値をクリアしたいところです。

その次は、実利回り10%以上というもので、
上記の11.59%は見事超えているので、その基準でOKの方は、買っても良いということになるのです。

それ以上の利回りを目指す方は、リーマン色の時とか、特別に資産が暴落したタイミングを待てば、可能かもしれません。
今の状況では、あまり現実的ではないかもしれませんが、その時を待てば、バーゲンセールのチャンスですね。

今日はこの辺りにしておきます。
計算が多くて申し訳ございませんでした。
もっと簡単に説明できるよう頑張りたいと思います。

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