2016/10/31

リノベーションブームが不動産投資に与える弊害

前回リノベーションブームで、中古マンション価格が上昇しているお話を書きましたが、そのことが、不動産投資にも少々悪影響が出て来ています。

といっても、プレイヤーの少ないファミリータイプの区分マンションシーンへの悪影響だけなのですが、中古マンションの価格上昇につられてか、こちらの価格もじわじわ上昇しているのです。

価格が上昇すると言う事は、利回りが低下しているということなので、ファミリータイプの区分マンションのオーナーチェンジ物件の利回りが低下して来たのです。

とは言っても、
都心のワンンルームマンション 5〜6%
RCの一棟マンション     4〜6%
等に比較すれば、其の上昇は、全然対した幅ではありません。

売物件の利回りで言えば、8〜10%程度の売物件もそこそこあるため、まだまだ投資商品としては、対象にしても良い範囲可と思われます。

なぜこの程度の価格下落(=利回り低下)で済んでいるかというと、

まずプレイヤーの絶対数が少ないと言う事。
が上げられます。

なぜ少ないかと言うと、金融機関の評価が低く融資が受けづらいと言う事がございます。
まず、銀行は、住宅ローンならば、出してはくれますが、オーナーチェンジ物件には、融資する商品が無いため、対応してくれる銀行はありません。

また、ノンバンクは、ワンルームマンションには、積極的に融資をしてくれるところも多いのですが、オーナーチェンジのファミリータイプの区分となると、消極的なところが多いように感じます。

残るは、日本政策金融公庫ですが、こちらも、区分への評価は低く満額融資はまず難しく、価格の50%程度となる事も多いのです。

となると、必然的に、買主は、50%以上自己資金をつぎ込まねばならず、そのようなハードルがあるため、投資家の数が増え無いのだと思うのです。

次にプロが参入しづらい領域であるということ。
が上げられます。

不動産の買取再販業者さん達は、買い取った空家をリフォームして販売するビジネスモデルのため、主に空室を主に買い取ります。
プロも資金は銀行融資で調達致しますが、主に、半年〜1年後に全額返済する短期融資の為、いつ退去するかわからない入居者がいる物件を購入するのは、リスクが大きいため、避けるのです。
よって、プロもあまり参入はして来ないのです。

そのような理由から、プレイヤーが少ないことで、大幅な価格上昇が避けられて来たと思うので、この投資はいまのところ、ラストパラダイスではないかと思っています。

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