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2016/03/31

不動産投資 得たい利益を阻害する要因とは?

収益物件を購入する前には、まず利益を目論みましょう。

そんな
お話を昨日は書いたかと思います。

但し、世の中そんなにうまくは行かないもので、思わぬ事が起こり、目論んだ利益がうまく得られない事が起こったりもします。
そのように利益を阻害するような変動要因のことを、リスクと言うのですが、

地震や津波等の自然災害
火災
事件や事故
リーマンショックのような経済恐慌

このようなことも勿論ございますが、これらは確率で言えば、そんな頻繁に発生する事ではありません。
勿論発生すると痛い話ではありますが、不動産投資のベテランともなりますと、確率的に考えて、さほどリスクとして気にしていない方もおられます。

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それよりももっと現実的な利益を阻害する変動要因を潰して行く事が大切です。

例えば、検討している収益物件の家賃収入が、継続的に得られない変動要因と言う事にフォーカスしてみるのであれば、
その物件の入居者がどんな属性であるか?
と考えてみれば良いのです。
公務員や一部上場企業の社員であれば、家賃が途絶える事は考えにくいでしょう。
入居者が学生さんであれば、保証人である親の属性がそうであれば、安心ですね。
逆に入居者が無職の方だったら、如何でしょうか?
これからも家賃を家賃を払ってくれるのか?とても気になりますよね。
ところが、同じ無職でも、生活保護者なら、お金の出所が明確なので安心出来ます。
と、このようなロジカルな思考が大切なのです。

入居者の属性が不安定であれば、
最悪入居者が出てしまった場合の事を考えておく必要がございます。
募集時に必要なお部屋の補修費や募集費用等かかる費用を上乗せしておかねばなりません。

そして、売却に関しましては、収益物件で売却するのであれば、利回りで判断されます。
売却は、市況次第の所もありますので、購入時のプラスマイナス2%の幅で、売却時に売に出す時のの利回りを考えておかれる方が良いでしょう。

そうやって、それを現実的な利益数値に置き換えて、最悪の場合の損益やその可能性を斟酌した上で、購入するのが現実的と言えると思うのです。

リスクとはこのように、ロジカルに乗り越えるものなのです。



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