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2018/05/25

賃貸併用住宅の最も難しい部分

こんにちは。
少し間が空いてしまいました。
前回は、賃貸併用住宅の取得方法について書き始め、続きをというところで、終わっていましたね。

 前回のブログは、 こちら を ご参照ください。

賃貸併用住宅の取得方法については、上記のブログに書いた通りです。
資金調達と、入居者募集まで含めて、まとめて見ますと、下記のようになるのです。

1.不動産会社から土地を購入する。
2.工務店に賃貸併用住宅を建てて貰う。
3.銀行から住宅ローンを借りる
4.入居者を募集し、お部屋を埋める

この作業、書き出してみると、簡単なようにも見えますが、
実際にやってみると、簡単ではないことがわかります。

まずどんな土地を選んで、購入すれば良いものか?
お分かりになりますでしょうか?

ちなみにどんな土地を買っても良いというものではありません。
マイホームを建てるだけであれば、理想の間取りが建てられなかった場合、最悪、自分が我慢すれば良いだけかもしれません。
それも困りものですが・・・。
が、しかし。「入居者が埋まらない。」のは、もっと困ります。

よって、自分の住まいを建てるだけではなく、賃貸経営が成り立つロケーションの土地を購入しなければ意味がないのです。
また、同時に、賃貸経営が成り立つ建物を建てねば、成功しないのです。

ここに、賃貸併用住宅の難しさが現れています。

特に賃貸経営の理解のところが、初心者の方には、わからないことが多いのです。

その理由は、
「賃貸経営を勉強する機会がこれまでなかった。」
ということに尽きるのです。

正直申し上げますと、
賃貸経営は理屈を学んだだけで、身につくものではありません。

理屈を学び、実際に賃貸経営を行い、良いこと悪いこと色々とそれに向き合い、対処したその経験値が大事で、
それの蓄積があってこそ、身につくものなのです。

そのような経験値がないと、賃貸部分のプランニングの判断ができないのです。

例えば、自分のお家を建てるには、自分の生活しやすさや、趣味趣向、こだわりなどをうまく整理しながら、それらを間取りや設備に反映させ、コスパを考えて、建てれば良いのですが、賃貸の部分を同じように自分の物差しで、考え、プランニングした場合、どうなるでしょうか?
・建物が高くつきコスパが合わない。
・独りよがりのガラパゴス部屋を作ってしまい、入居者が入らない
こんなことも起きがちですね。

要するに、自分の良し悪し感覚で、貸すお部屋のプランニングをしない方が良いということなのです。
客観的に、入居者に入ってもらえるお部屋をプランニングせねば、意味がありません。
それには経験値がいるのです。

そのエリアの需給関係、競合物件などを調べて、そのエリアの入居者に好まれそうなお部屋のプランニングを行い、さらにいくらの家賃で、提供すれば、賃貸が付くか?徹底調査せねばなりません。

正直、素人が付け焼き刃でできる作業ではないかもしれません。

本来、賃貸併用住宅は、ある程度、賃貸経営経験があり、いろいろな判断ができる方にこそ向いているものなのです。














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