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2018/05/04

利回り星人にご注意下さいませ(笑)。

こんにちは。

皆さまこの大型連休をいかがお過ごしでしょうか?

私は、ブログもお休みさせていただき、毎日どこにも出かけず、家でゆっくりしています。

さてさて、本日は、

不動産会社から、高利回りの物件があると勧められ、買って良いものかどうか悩んでいる方に、ぜひお読みいただきたいのです。

もしお読みいただければ、お悩みから解放されるかもしれませんので、しっかりお読みくださいね。


まずは、比較して見ましょう。


築30年前後の2つの物件がございます。

一つは、
表面利回り7%台前半

もう一つは、
表面利回り14%超

この2つの物件どちらを買ったら儲かると思われますか?
一見しますと、
利回り14%超えの物件の方が、儲かりそうな感じがいたしますが、

実は、詳細なシュミレーションをして見ましたら、表面利回りで1/2であります7%台後前半の物件のほうが、2倍もしくは3倍儲かるとしたら、どう思われるでしょうか?

はたまたこれは一体?
どういう仕組みでこのような結果になるのでしょうか?

答えは、
「年間の経費率が違う」
でした。


実際に
1.利回り7%台前半:年間経費率:35% 家賃85,000円 自己資金300万円
2.利回り14%超  :年間経費率:63% 家賃30,000円 自己資金275万円

例えば、
家賃月額3万円の場合、
区分の場合は、必須の支出項目がございます。

管理費、修繕積立金、固定資産税です。また古い物件の場合、火災保険をかける場合もございます。これらの合計が、19,000円弱だった場合、経費率は 

19,000円÷30,000円=63.3%となるのです。


その結果
投資シュミレーションでは、

1.利回り7%台前半:年間経費率:35% 家賃85,000円 自己資金300万円
         ↓
表面利回り:7.22%
対自己資本収益率:2.1倍
自己資金運用利回り:7.56%


2.利回り14%超  :年間経費率:63% 家賃30,000円 自己資金275万円
         ↓
表面利回り:14%超
対自己資本収益率:1.2倍
自己資金運用利回り:2.1%

となってしまいました。

結果は、対自己資本収益率で2倍、自己資金運用利回りで3倍の差が出ていますね。


この結果からわかることは、不動産投資において、

・表面利回りで物件を選んではいけない
・全額現金での投資だからといって必ずしも安全な投資とはいえない。

ということがわかるのです。

だから物件を購入する前には、よくシュミレーションしてからにした方が良いのです。




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