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2018/03/28

銀行評価のつかない物件は買わない方が良い理由

こんにちは。
最近はめっきり暖かくなり、過ごしやすくなりましたね。
そろそろ羽毛ぶとんが寝苦しくなってきました。

さて、今日は、買わない方が良い物件がありますので、そのテーマで書こうと思います。

皆さんは、収益物件を購入する時に、融資を利用して購入されることが多いと思うのですが、
例えば某社で融資を利用される時の、
融資の基準が、
概ね、年収の10倍まで借りれることになっています。

仮に、年収が600万円の方であれば、6,000万円までの枠の中で、
数物件でも理論上は借りられることとなります。

ただし闇雲に貸してくれるわけではないのです。

例えば以下のことに該当する方はご注意が必要です。

1.住宅ローンの借入
2.他の不動産の借入
3.他の動産などの借入

何故ならば、上記の3つがあることによって、枠が縮小される可能性があるからなのです。

仮に年収600万円の方に6,000万円の枠が設定されても、

ちなみに上記ローンのうち1、2を借りている方には、まだ救済策というか、物件自体の評価が借入額を上回れば、逆にプラスのなるということもあり得るので、まだ良いですね。

公式は、
物件の評価-借入額=〇〇〇万円 となります。
これがプラスであれば、何の問題もありませんが、マイナスになっていると、その分単体での債務超過とみなされ、与信枠からマイナスされます。

一般的に区分などは、評価が辛めに見られたりしますし、築年の古い中古戸建の場合は、土地の評価しか見られないことが多いですね。

ただし不動産でも、凄い種類の物件があります。
それは再建築不可物件です。
再建築不可物件は物件の評価自体が0円となり、これを借入を利用して購入した場合、物件評価のプラス寄与分が全くないので、単体での債務超過とみなされますし、全額、与信枠を棄損させます。

これと同じようなものが、
太陽光発電などのインフラ投資です。

そもそも太陽光発電は、建物でなくて、機械ですので、動産となり、評価は0です。
また、土地も市街化調整区域などの0評価の土地で行われるため、借入を利用して購入した場合、丸ごと与信枠を棄損することになるのです。

よって借入して不動産をいくつか買おうとしていう方には、借入が得られにくくなるというデメリットが生じます。
※3物件購入できるところが、1物件しか買えないとか・・・。

さらに、太陽光発電投資の怖いところが、もう一つございます。

それは出口で資産に全くならないことなのです。

簡単に申し上げますと、
太陽光発電投資を日本政策金融公庫など、15年融資で購入した場合、借入返済があるため、
毎年の手残りはわずかであまり収入が得られません。
では返済が終われば、「売電収入が沢山貰えるから安心。」と本当に言えるでしょうか?

借入返済が終了した頃には、以下のリスクに直面します。
・機械の全交換メンテ費用の持ち出しが凄い 
・国策の変更などにより、売電収入が途絶える 
・太陽光以外の土地の利用はできないため、売却もできず、意味のない土地を延々と所有することに

そうなると返済終了後から、やっと収入がもらえるではなく、
損失がどんどんかさむという堪らない状況を迎えることになるのです。

この投資で確実の得をするという方は、
法人税を数千万円お支払いなられるような大規模事業者です。
不動産の売却益がある法人さんにも有効ですね。
彼らは、一括償却のメリットにより、かなりの節税効果が見込めるため、やられたほうが良いのです。

このようにこの投資自体、
個人が資産形成向けに行う投資としては、将来のリスクが大きく、利益は不確実であまり有効ではないのです。


この辺りをご理解いただけましたら幸いです。






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