2018/03/10

金利の高いノンバンクで借入しても本当に大丈夫?

今日は良い天気ですね。
しばらく高気圧の張り出しのおかげで、晴天が続くようなので、洗濯が存分にできて良いですよね。

さて
金利の高いノンバンクで借入して物件を購入して、本当に大丈夫なのでしょうか?
金利が上昇した時に不安はないのでしょうか?

こんなことを誰もが思いますよね。

特に今が史上最低の低金利時代のため、これ以後は、どう考えても金利は上がるとしか思えません。
もし金利が上がってしまったら、一体どうなるのでしょうか?

こんな不安をお持ちの方は少なくないと思います。


ノンバンクでの借入の場合、変動金利での貸出のみのところが多いため、この金利上昇に耐えられるかどうかが一番の問題です。
この部分をどう考えておいた方が良いか?
投資家にとっては、腕を試されるところです。

そこで、
最低限やっておいた方が良いことについて今日はお書きしたいと思います。

何をするかと申しますと、ストレスチェックです。
ストレスチェックを行っていただきたいのです。

通常銀行が、貸出をする際に、審査時に、ストレスチェックが行われるのですが、簡単に申し上げますと、下記のような公式となります。

(家賃収入×80%)>金利○%時の返済額

です。
概ね、今の実行金利に3%程度乗っけた数値で行われることが多いのではと思います。

家賃収入から、経費としてかかるであろう20%を差し引いた残りのお金が、借入の返済額より多いかどうかをチェックしているのです。

銀行さんの場合は、賃貸経営が儲かっているかどうか?に関係なく、あくまで、返済ができるかどうかの観点でチェックをしていますが、このチェックだけでは、不動産投資としては少々チェックが甘いと思います。

皆様が、不動産投資としてのストレスチェックを行うのであれば、金利を同様に上げた上で、投資として、プラスかどうかを予測していただいた方が間違いないかと思います。

早速昨日の例で検証して見ましょう。
昨日のブログは こちら

物件価格1,800万円 家賃13万円 自己資金300万円
ノンバンク 返済期間30年 金利3.9% 10年後出口売却は、1,600万円
というせってでしたね。

そこで、3.9%の金利をあげて、

3.9% → 6.9% として見ます。

結果は、300万円投資したお金が、10年後に売却益と10年分の収益の合計より下回る134万円でした。
投資の結果166万円損失が出たことになります。

ストレスチェックの結果、10年間の平均で、金利がトータル3%上昇したら、儲からないことになってしまいました。

もし皆さんが、将来金利は上がるという思いが強いのであれば、この物件をこの条件では買わない方が良いでしょう。

でもここまで検討してきて、上がるかどうかわからない将来の不確定な金利のことで、せっかくの投資の機会をなくす(機会損失)になるのも嫌ですし、どう考えたら良いでしょう。

そういう時には、
価格を交渉していただくのが良いかと思います。

例えばですが、
1,800万円ではなくて、100万円下げていただいた、1,700万円の場合はどうなるでしょうか?

結果はほぼ収支トントンとなりました。
「300万円が10年後に320万円にになって手元に戻ってくる。」というシュミレーション結果となりました。

これですと、10年間の平均金利が、今の水準よりも3%上がった6.9%になったとしても、ほぼトントンで終えられるということになりますので、リスクは軽減されるのです。

金利が上昇せず、10年間の平均金利が、今の水準であれば、儲かります。
300万円投資したら、10年後にお金が791万円になって手元に戻ってきたということになりますので、投資は大成功となるのです。

勿論、将来どうなるかは?誰にもわかりません。
しかし備えあれば憂いなしなので、最低限このようなストレスチェックを行い?
価格交渉することで、自分の心に折り合いをつけて見てはいかがかなと思うのです。

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