2018/05/25

賃貸併用住宅の最も難しい部分

こんにちは。
少し間が空いてしまいました。
前回は、賃貸併用住宅の取得方法について書き始め、続きをというところで、終わっていましたね。

 前回のブログは、 こちら を ご参照ください。

賃貸併用住宅の取得方法については、上記のブログに書いた通りです。
資金調達と、入居者募集まで含めて、まとめて見ますと、下記のようになるのです。

1.不動産会社から土地を購入する。
2.工務店に賃貸併用住宅を建てて貰う。
3.銀行から住宅ローンを借りる
4.入居者を募集し、お部屋を埋める

この作業、書き出してみると、簡単なようにも見えますが、
実際にやってみると、簡単ではないことがわかります。

まずどんな土地を選んで、購入すれば良いものか?
お分かりになりますでしょうか?

ちなみにどんな土地を買っても良いというものではありません。
マイホームを建てるだけであれば、理想の間取りが建てられなかった場合、最悪、自分が我慢すれば良いだけかもしれません。
それも困りものですが・・・。
が、しかし。「入居者が埋まらない。」のは、もっと困ります。

よって、自分の住まいを建てるだけではなく、賃貸経営が成り立つロケーションの土地を購入しなければ意味がないのです。
また、同時に、賃貸経営が成り立つ建物を建てねば、成功しないのです。

ここに、賃貸併用住宅の難しさが現れています。

特に賃貸経営の理解のところが、初心者の方には、わからないことが多いのです。

その理由は、
「賃貸経営を勉強する機会がこれまでなかった。」
ということに尽きるのです。

正直申し上げますと、
賃貸経営は理屈を学んだだけで、身につくものではありません。

理屈を学び、実際に賃貸経営を行い、良いこと悪いこと色々とそれに向き合い、対処したその経験値が大事で、
それの蓄積があってこそ、身につくものなのです。

そのような経験値がないと、賃貸部分のプランニングの判断ができないのです。

例えば、自分のお家を建てるには、自分の生活しやすさや、趣味趣向、こだわりなどをうまく整理しながら、それらを間取りや設備に反映させ、コスパを考えて、建てれば良いのですが、賃貸の部分を同じように自分の物差しで、考え、プランニングした場合、どうなるでしょうか?
・建物が高くつきコスパが合わない。
・独りよがりのガラパゴス部屋を作ってしまい、入居者が入らない
こんなことも起きがちですね。

要するに、自分の良し悪し感覚で、貸すお部屋のプランニングをしない方が良いということなのです。
客観的に、入居者に入ってもらえるお部屋をプランニングせねば、意味がありません。
それには経験値がいるのです。

そのエリアの需給関係、競合物件などを調べて、そのエリアの入居者に好まれそうなお部屋のプランニングを行い、さらにいくらの家賃で、提供すれば、賃貸が付くか?徹底調査せねばなりません。

正直、素人が付け焼き刃でできる作業ではないかもしれません。

本来、賃貸併用住宅は、ある程度、賃貸経営経験があり、いろいろな判断ができる方にこそ向いているものなのです。














2018/05/18

賃貸併用住宅 どのように手に入れる?

こんにちは。
それにしても暑いです。
今日の気温は、なんと30度とのこと!?
なのに、まだ私は花粉症が続いているという変わったことになっています(笑)

さて、賃貸併用住宅のことについて、色々と書いてきましたが、
では、実際に、どうしたら手に入れられるのでしょうか?

ネットでもそのような物件は販売されていませんし、
不動産会社に行っても「そのような物件は、取り扱いがありません。」などと言われてしまいます。
また、新築しかダメなのでしょうか?
中古の賃貸併用住宅はないのでしょうか?
などと、疑問は尽きませんね。

実際に検討してみると、賃貸併用住宅を手に入れるのは、かなりハードルが高そうな感じなのです。

ではどうしたら手に入れることができるのでしょうか?
方法としては、
・自分で土地を購入して、新築する。
・中古アパートや二世帯兼用住宅をリノベーションして賃貸併用住宅にする。
の2つが考えられます。

どちらかといえば、「自分で土地を購入して、新築する。」の方が、ハードルは低そうな感じは致します。
なぜなら、
・中古アパートの良いものは足が速く、検討時間にあまり猶予がない。
・中古の場合、築年によっては、住宅ローンの利用が難しい
など、他にもハードルが多いので、新築した方が、良さそうなのです。

新築するのであれば、
・不動産会社から土地を購入する。
・工務店に賃貸併用住宅を建てて貰う。
のここまでであれば、2動作で済むのです。

ただ、どこに、なんでも建ててしまえば良いというものではありません。

というのは、
・銀行から住宅ローンを借りる
・入居者を募集し、お部屋を埋める
という点がございますので、これらをクリアする、立地、建物でなければいけないのです。

続く・・・。
2018/05/17

今購入しても良い物件とは?5 小まとめ編

こんにちは。
一度「今購入しても良い物件とは・・?」シリーズを整理してみようと思います。

ちなみに、
このブログで書いているのは、
あくまで
・不動産を投資レベルで考えており、事業レベルまではやりたくない方
・本業やリアルの時間を不動産に費やしたくない方。
・専門家に任せられることは極力任せたい方 
・不動産投資で、Jリートやインフラ投資ファンド以上の投資パフォーマンスを出したい方
こんな方が対象です。

自分で、
物件探しから、DIYリフォーム、自主管理などを行うのは、もってのほか・。
そんな時間があったら、本業や子育てに没頭したり、優雅に趣味の時間を持ちたい方に向いているのです。

ちなみに これまでのブログは、

1.今購入しても良い物件とは?1 不動産価格高騰編
 こちら を、

2.今購入しても良い物件とは?2 住宅ローン編
  こちら

3.今購入しても良い物件とは?3 賃貸併用住宅編
  こちら

4.今購入しても良い物件とは?4 賃貸併用住宅の収支編
   こちら

をそれぞれ、ご参照ください。

まとめますと、
「今購入しても良い物件とは?1」では、
今の市況下では、物件価格が高騰しており、収支が合わないものも多いので、慎重に物件選びは行ってください。というメッセージが入っています。

収支が合わないことについて少しご説明いたしますと、
・中古物件の場合、今の価格が高いので、将来売却する価格が、購入した価格より安い価格でしか売れない可能性を考えた方が良い。
・利回りが低いので、毎年の手残りキャッシュフローが少ない。逆ザヤは最悪。

収支が合わないことにつきましては、このように、将来の売却益と毎年の手残りCFの両面を考えてのお話です。
よって、特に中古物件購入については、慎重にご判断された方が良いかと思います。
新築の方が、まだその点は、収益性が高いので、購入を検討しても良いかと思います。
※新築については、また別の機会で書かせていただきます。

「今購入しても良い物件とは?2」では、
住宅ローンの金利が、今現在史上最低の水準にあることを説明いたしました。
この低金利のローンを利用できたら、かなり得するのは、お分かりになりますよね。

「今購入しても良い物件とは?3」では、
賃貸併用住宅という種類の不動産を購入することで、
・働けなくなっても、追い出されず持ち家としての住まいが確保できる

「今購入しても良い物件とは?4」では、
・実質タダで持ち家が手に入れることができる
・住宅ローンの支払いがあっても、木造の場合、低金利、経費率が低いので、投資的にも適している。

というようなことを書いてきました。
明日からは、それ以外に購入しても良い物件について書こうと思います。

2018/05/16

今購入しても良い物件とは?4 賃貸併用住宅の収支

こんにちは。
今日も終日天候が穏やかでありがたいですね。

さて、
今日は賃貸併用住宅の収支について、書いて見ますね。

仮に下記のような条件とします。
価格:4,800万円
建物:住居部分1LDK + S、1K×3室
賃料:1Kの家賃は、共益費こみで55,000円×3室×12ヶ月=198万円
融資:金利0.775% 返済期間35年
経費率/年:15%
表面利回り:4.125% 
転売:10年後 4,320万円で売却

とした場合の収支は、

自己資金運用利回:7.85%
自己資本収益率:1.8倍
年間CF:5万円
となるため、

簡単に申し上げますと、
10年前に
500万を自己資金として支出したお金が、
10年後には、
家賃収入と、売却益によって、
1.8倍の900万円
に増やせるのです。

なので、住む家がタダで手に入ったのみならず、
まずまずの収益も上げることができるのです。

なぜそのようなことが可能かと言えば、

・低金利で35年返済と長期間の借り入れが可能なこと
・木造物件特有の経費率の低さ

が関係してきます。

もちろん、すべての物件がこのような収支になるとは限りません。
物件のエリアや建物のプランによって、収支は変わってきますので、物件ごとにプランと収支をご確認いただいた方が良いでしょう。



2018/05/15

今購入しても良い物件とは?3 賃貸併用住宅

こんにちは。
一転夏日ですね。
天候が極端ですと、体調の管理も大変ですね。

さて、
働く女性にとって大切なことは一体なんだと思いますか?

住まい。
住むところって案外大事ではないでしょうか?
なので、賃貸ではなく、持ち家があった方が良いですよね。
老後を見据えて考えますと、
仮に働かなくなったとしても、家があれば、最低限住むところは確保できますので必要ですよね。

でも、
現金で持ち家を購入するって、ハードル高いですよね。
だから住宅ローンを使うわけなのですが・・・。

そう考えた場合、住宅購入の際に利用するローンの返済は、働けなくなった時にネックとなりますね。
この支払いがあるうちは、まだ真の持ち家とは言えず、家賃を払って賃貸住宅を借りている状況とあまり変わりません。
支払いができなくなれば、家を出て行かなくてはならないのです。

では、そこを解決する方法があったとしたら、どうでしょうか?
そんな時に検討していただきたいのが、賃貸併用住宅なのです。

簡単に言ってしまうと、自宅と賃貸用の貸し家部分を、同じ敷地に、同じ建物内に建設します。
これによって、貸家部分をも、住宅ローンを利用することができてしまうのです。
※通常貸家(=収益物件)を購入する時に、金利の低い住宅ローンを利用することはできないので、メリットが高いのです。

住宅ローンを利用するためには、自分が住む住居部分と貸家の面積をちょうど1/2づつにしておく必要がございます。

よくあるパターンでは、2LDKの住居部分と1K×3戸の貸家部分の構成とかであれば、貸家の家賃で、住宅ローンが支払えてしまいますので、もし働けなくなったとしても、家賃収入があるおかげで、住宅ローンの支払いは可能となるのです。

これなら安心ですね。


2018/05/13

今購入しても良い物件とは?2 住宅ローン

前回のブログでは、昨今不動産価格が高騰している件について、書かせていただきました。
不動産の価格については、
多くの収益物件の価格は、高騰しており、数年前ほどの投資的な旨味はなくなっているのです。

 こちら です。

今日は、そんな状況下で、購入しても良い物件と投資法について書こうと思います。

懸命な皆様は、もうお気づきではないかと思うのですが、
この時期に最大のメリットが得られる材料がございます。

それは金利です。
今は、史上最低の低金利と言われる時代。
中でも住宅ローンの金利はとても低いのです。

参考;
金利

だだし、不動産投資目的では住宅ローンを借りることはできません。
唯一の例外を省いて。

そうです。その例外が、
賃貸併用住宅なのです。

建物面積のうち、50%自宅部分があれば、その低金利の住宅ローンが借りられるのです。


続く・・・。








2018/05/11

今購入しても良い物件とは?1 不動産価格高騰編

こんにちは。
連休明けて、1週間ほど経過しましたが、
そろそろ仕事のペースは取り戻せたでしょうか?

さて、
本日は、物件価格が高騰している今、何を購入したら良いのかというテーマで、
書かせていただきますね。

ご存知の方もいらっしゃると思うのですが、
2013年以降、収益物件の価格が上昇しています。

まずは、物件価格がどのように上昇していったかについてまとめて見ます。

収益物件の価格は、ある日何かの拍子で一斉に上昇したわけではありません。
物件の種類ごとに、手堅いとされる、融資のつきやすい種類の物件から順番に上昇していきました。

またエリアも内から外に向かって、言い換えますと、都心部から徐々に郊外に向かって、上昇していきます。

東京23区で買えなければ、東京都→神奈川 千葉 埼玉 →名古屋圏 関西圏、福岡、札幌 → 北関東 → それ以外のエリア
こんな順番でしょうか。

最初に、都心部での価格上昇が起こりました。
一棟マンションやアパートの価格が上がり始め、
次にワンルームマンション価格が上昇し始めました。
順に、
戸建、ファミリータイプの区分マンション
と上昇していき、
最後には、新築アパート、新築一棟マンションに行き着き、
オフィスビルや店舗物件はたまた、区分オフィスや区分店舗まで広がり、
最終局面では、特殊案件である
シェアハウス、民泊、コインランドリーなどに物件種類が広がっていったのです。

価格が上昇しますと、利回りが低下します。
都心のワンルーム区分マンションが当初12%くらいで、都内で購入できたのですが、
5年経過した現在は6%で探すのも難しい状況のようですが、
どのくらい価格が高騰したかと言いますと、
仮に、年間家賃収入100万円とした場合、
12%・・・・・  833万円
 6%・・・・・1,666万円
と価格が倍になっているのです。

そうなりますと、都心で購入しても収支が合わないからとなって、徐々に都心部から郊外へと物件購入エリアが広がり始めます。
その結果、全国津々浦々とまではいきませんが、かなりのエリアで、利回りの差こそあれ、都心部と同じような状況になってしまったのです。


2018/05/04

利回り星人にご注意下さいませ(笑)。

こんにちは。

皆さまこの大型連休をいかがお過ごしでしょうか?

私は、ブログもお休みさせていただき、毎日どこにも出かけず、家でゆっくりしています。

さてさて、本日は、

不動産会社から、高利回りの物件があると勧められ、買って良いものかどうか悩んでいる方に、ぜひお読みいただきたいのです。

もしお読みいただければ、お悩みから解放されるかもしれませんので、しっかりお読みくださいね。


まずは、比較して見ましょう。


築30年前後の2つの物件がございます。

一つは、
表面利回り7%台前半

もう一つは、
表面利回り14%超

この2つの物件どちらを買ったら儲かると思われますか?
一見しますと、
利回り14%超えの物件の方が、儲かりそうな感じがいたしますが、

実は、詳細なシュミレーションをして見ましたら、表面利回りで1/2であります7%台後前半の物件のほうが、2倍もしくは3倍儲かるとしたら、どう思われるでしょうか?

はたまたこれは一体?
どういう仕組みでこのような結果になるのでしょうか?

答えは、
「年間の経費率が違う」
でした。


実際に
1.利回り7%台前半:年間経費率:35% 家賃85,000円 自己資金300万円
2.利回り14%超  :年間経費率:63% 家賃30,000円 自己資金275万円

例えば、
家賃月額3万円の場合、
区分の場合は、必須の支出項目がございます。

管理費、修繕積立金、固定資産税です。また古い物件の場合、火災保険をかける場合もございます。これらの合計が、19,000円弱だった場合、経費率は 

19,000円÷30,000円=63.3%となるのです。


その結果
投資シュミレーションでは、

1.利回り7%台前半:年間経費率:35% 家賃85,000円 自己資金300万円
         ↓
表面利回り:7.22%
対自己資本収益率:2.1倍
自己資金運用利回り:7.56%


2.利回り14%超  :年間経費率:63% 家賃30,000円 自己資金275万円
         ↓
表面利回り:14%超
対自己資本収益率:1.2倍
自己資金運用利回り:2.1%

となってしまいました。

結果は、対自己資本収益率で2倍、自己資金運用利回りで3倍の差が出ていますね。


この結果からわかることは、不動産投資において、

・表面利回りで物件を選んではいけない
・全額現金での投資だからといって必ずしも安全な投資とはいえない。

ということがわかるのです。

だから物件を購入する前には、よくシュミレーションしてからにした方が良いのです。