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2018/04/29

物件内見のポイント 単身用物件編

こんにちは。
今日は日曜ですが、昭和の日で祝日となるんですね。

祝日定休のお店にご注意くださいね。
かくいう私も祝日定休のクリーニング店に行ったら、お休みだったのです(汗)。

さて、
まとまったお休みの取れるゴールデンウイークに物件を見たいという方も、きっといらっしゃるでしょう。
ということで、本日は、物件内見のポイントについて書かせていただきます。

さてまずポイントの一番目は、
「不動産会社が休み」
です。

のっけっから申し訳ございません。
そうです。不動産業界は、盆暮れ正月とGWはしっかり休むのです。

だからと言って、内見は無理なのか?
ということでもありません。
事前に、予約をしておけば、休日に対応してくれる会社もなかにはございます。
ただし、不動産会社の方にわざわざ休日に段取りしてた抱くのも悪いので、
「購入を前提にどうしても見たい。」物件に限定して、内見の予約をされる方が無難かもしれませんね。
もちろん冷やかしは厳禁です。

では、運よく気になる物件を内見することができた場合ですが、どこに注意して物件を見たら整理して見たいと思います。
本日は単身用の物件編です

まず賃貸目的なので、
・ロケーション
・設備
・間取り
物件資料と実際に現場でWチェックして見ましょう。

ロケーションは、単身用の場合、
借主を若者向けでお考えならば、
近くにコンビニ、ツタヤなど、若者が好みそうな施設があるかどうか?駅徒歩10分以内とか。
高齢者向けでお考えでしたら、
100円ローソンとか、100円ショップ。敬老パスがあるので、バス便でもだいじょうぶです。
生活保護者向けでしたら、
役所に近い、役所までのアクセスが良いとかの方が良いでしょう。

続いて、もしお部屋の中が見れるようであれば、
・そのままで貸せるかどうか?
・貸すには、リフォームが必要。リフォーム費用はいくら?
を知りたいと思います。

これはその場では、結論が出ない場合も多いので、後日、仲介業者さんに調査してもらい、報告を待ちましょう。

次に、収支です。
収支は、下記の数値が揃えば計算できます。
・購入時の経費
・かかるリフォーム費用
・保有時コスト(固定資産税、管理費、修繕積立金、火災保険)
・家賃
これも後日になりますが、仲介業者さんにご報告してもらってください。

ということで、実際、現場では、
1.ロケーションの確認
2.「誰に貸せば良いのか?」推理する。参考:お部屋間取り、建物外観、ロケーション、設備などから
3.仲介業者さんとの面談 よく動いてくれそうな方かどうか?を、リフォームの調査、収支の数値の調査報告などを依頼するときに見極める。

上記3点に絞って、ご確認ください。
そうすれば効率よく内見ができると思いますので、ぜひやってみてください。




2018/04/27

リタイア準備に最適な物件とは?3

こんにちは。
今日は朝から、朝鮮半島で歴史的な会合がおこなわれました。
ドイツ統一のようなイベントになるのでしょうか?
また、いよいよ明日からGWです。

さて、
昨日のブログは こちら です。

リタイア準備のためには、新築戸建が一番適している説について、お書きしました。

では実際にシュミレーションしてみましょう。

新築戸建 郊外の1680万円 家賃11万円で貸せ、10年後に1500万円で売却
融資は、金利2.5% フルローン 返済期間35年 自己資金として200万円を用意します。
として収支計算をしてみます。

結果は、素晴らしいことになりました。

1.表面利回り7.86%
2.実利回り(FCR)7.06%
3.自己資金収益率3.7倍
4.自己資金運用利回り27.41%
5.毎月手残り39,000円

上の「自己資金収益率3.7倍」が意味することは、この物件に投下した自己資金168万円が10年後には、3.7倍の
(168万円×3.7倍=621.6万円)となります。

毎月39,000円のキャッシュフローも得られますので、投資としては上々です。

人によっては、もっと月額のキャッシュフローを増やしたいと思われるのであれば、
自己資金を増やして、ローン返済を減らせば、良いのです。

自己資金を、168万円から、500万円に増やした場合、
月額キャッシュフローは、3.9万円→5.1万円に、

自己資金を1,000万円にした場合は、6.9万円に増えます。

自己資金を倍にしたにも関わらず、キャッシュフローは、倍にはなっていませんので、500万円で良いのかも。
これであれば、4件新築戸建に投資すれば、月額キャッシュフローは20.4万円、10件ならば、月額キャッシュフローは、50万円となるのです。













2018/04/26

リタイア準備に最適な物件とは?2

こんにちは。
今日も快晴で気持ちが良いですね、

さて昨日の続きからです。

 昨日のブログは こちら をご参照ください。

ファミリータイプの物件の方が入居期間が長くなるので、手間暇があまり発生しない・・・・。件についてお書きしました。

今日は、もう少し踏み込んで見ます。
では、問題です。
Q:区分、戸建、マンション、アパートどんな種類の物件でも、ファミリータイプであれば、あまり手間暇はかからなくて済むのでしょうか?
A:いいえ。物件の種類によって多少違ってきます。

おそらく戸建が一番手間暇がかからなくて済むと思います。

例えば戸建と比較しますと、アパートやマンションは、物件の清掃、お庭の植栽の手入れは、大家さんが自費を持って行いますが、戸建ての場合は、入居者が植栽の手入れ、草取り、清掃などは、すべて行うことが多いです。
大家さんが自費で行うということは、毎度、管理会社とそのことについての内容やかかる費用の高いやすいなどについて打ち合わせをせねばなりません。
また、戸数の多いアパートやマンションは、入居や退去の時期もバラバラで、その度に手間暇は発生します。

また、戸建と比べて、区分は、基本所有者全員で運営する管理組合の理事長、役員が持ち回りであったり、年一回の管理組合総会で、大規模修繕の計画や、マンション内で発生する諸問題、所有者から毎月集まった管理費、修繕積立金の収支などに関わるのが面倒かもしれません。

となると、戸建が一番大家さんの関わることは少なそうです。

また、同じ戸建でも築年によって、手間暇の発生が変わってきます。

例えば、新築や築浅物件と比べて、築年の古い物件の方が、建物老朽化に伴う、建物の床 壁 天井 建具などの補修、給湯器や水回りなど、設備の老朽化に伴う、修理や交換などで手間暇がかかりそうです。


以上より、手間暇かからにという意味では、
新築戸建が、リタイアには向いていそうですね。


続く・・・・。









2018/04/25

リタイア準備に最適な物件とは?1

今晩は。
嵐も夜中に過ぎ去り、朝から実に良い天気でしたね。

さて、昨日はリタイアについて書きました。

 こちら をご覧ください。

今日は、その続きで、リタイアの備えるのに、最適な物件について書いて見たいと思います。

まずそのための前提条件として、
1.毎月一定の収入が得られること
2.賃貸経営の手間暇があまりかからない
3.将来値上がりが見込める
などが挙げられます。

特に1、2は必須です。
3は必ずしもではございません。

1については、その収入を生活資金とするため、必須となります。
2については、海外生活などをすることもあるため、なるべく業務量を減らすことが重要となります。
3は、購入時にあることができれば、そうなる可能性は高まります。

それらのうち
2の「賃貸経営の手間暇があまりかからない」に注目して見ます。
なぜなら、1は、区分、戸建、アパート、マンションどの種類の物件を買っても、家賃収入は得られるからです。
よって、より安心してリタイア出来るためには、2の条件を満たした方が良いのです。

2の条件を満たすために、皆さんは、どんな条件が必要だと思いますか?

それは、
「入居期間が長いこと」
なのです。

なぜかというと、
入居者が退去しますと、手間暇が発生するからです。
基本業務のフォローは、管理会社が窓口になってやってくれるのですが、
決断は大家さんがせねばなりません。
ということは打ち合わせが多くなるのです。

よって、
入居期間が長い方が、手間暇は少なくなるのです。

では入居期間が長い物件とはどのような物件でしょうか?

どの物件でも良いのですが、単身用よりもファミリー向けの方が明らかに入居期間は長いのです。

例えば、
単身用というと、
入居者が、
学生の場合は、4年で退去されることが多いでしょうし、
若い会社員の場合は、転勤や結婚までの4〜6年くらいでしょうか?

1LDKとか2LDKのお部屋に住む新婚さんならば、子供さんが生まれて、小学校入学までの間の7年くらいでしょうか?

例えば、3LDK、4LDK以上の間取りの場合、
家族4人暮らし(父母子供2人)では、小学校6年間、中学校3年間、高校3年間の12年くらい住んで貰える可能性がございます。

ということで、
入居期間は、入居者がファミリーの方が長くなる傾向があるのです。

また明日に続きます・・・・・。







2018/04/24

何かあった時のための不動産

正直人生っていつ何がどうなるか本当にわからないものなのです。

ある不動産投資家の方が、三度の心肺停止から奇跡的に蘇生したコラム

 こちら をご参照ください。

結局。死んだ時に、家族に何が残せるか?
って大切なのだと思いました。

その点、家賃収入が入る収益不動産であれば、残された家族にも有益なのではないかと思われます。

ただしその場合、

全く不動産を知らない家族でも、手間いらずで扱える状況にしておくのが、不動産を購入して、運用していた者の最低限の務めではないかと思います。

そのためには、
・あまり手間のかからない物件を購入する
・優良な管理会社と万が一の場合の打ち合わせもしておく。
・税理士とも同様のうち合わせおよび遺産分割協議の原案を作っておく
・司法書士には相続登記の打ち合わせを行っておく
・公証人役場で公正証書遺言を作っておく

万が一に備えて、このようなことは最低限準備しておいた方がよさそうですね。

2018/04/23

リタイアについて

今晩は。いよいよ今週末からゴールデンウイークが始まります。
このようなまとまったお休みが取れるときには、時間もあるので、将来のことを考えてみるのも良いかもしれませんね。

さて、
今日はリタイアについて書いて見たいと思います。

リタイアとは?
その字の意味のごとく引退とか隠居という意味で、
それ以後、一切仕事をせず、遊んで暮らして行くということを意味していると思います。

また老後の生活のこと?と思うかもしれませんが、決して老後の生活と限定されているわけではありません。
早ければ、30代で財をなし、リタイア生活を送っている方もおられるようです。
そのようなことをアーリーリタイアというようですね。

  こちら

よって、財を成すタイミング次第でいくつで、リタイアしても良いのです。

ただし、注意しなければいけないのは、
貯金を切り崩して生活することって、結構なストレスがかかりよくないのです。

ですから、資産が減らさず、生活資金を生み出す仕組みが必要なのです。
そのようなことに、最も向いているのが、不動産なのです。
資産を減らさずに、収益を得られるのは、不動産以外にはあり得ません。

しかも借金もできるので、秀逸なのです。

株で儲けた億り人が、いざサラリーマンをやめる前には、必ず、収益不動産を一定規模購入して、そこから生まれる収益を生活費として使用する人が多いのは、そのためです。

投資としての面白さは株式で追求し、生活の基盤は、安心資産の不動産で備えるのです。

皆さんもそのような観点から、不動産でリタイアの準備を始めて見てはいかがでしょうか?



2018/04/23

不動産投資の目的って3

今晩は。
日が変わりそうな時間に失礼致します。
昨日の続きがありますので、書いておきますね。

昨日のブログは こちら です。

「2.老後の生活や、将来の年金の補完のための資産形成」の説明をさせていただきましたので、
今日は 「3.日々の暮らしむきをアップさせる為に収入を増やす」
の説明をさせていただきますね。

それらに必要な要素は、
・借り入れはしない。または減らす。
・賃貸がつく
・築年が古くても程度が良く、長期間貸せる物件
・価格が安い
となります。

いわゆる月々の収入を増やすことを一番の目的にする訳ですので、借入の返済が無い方が、月々の手残りは多くなります。
また、長期間賃貸が継続することが大切なので、建物の程度や管理の状態も大切になります。

が、一番重視したいのが、価格の安さです。
現金で購入するのであれば、価格が安い物件が財布にも優しいという理由だけではありません。

実は、マンションでも
新築で、4,000万円の物件はいくつかの例外はございますが、20年経過すると、2,000万円となります。
それが、築40年に近づくと、1,000万円を切ってきまして、エリアによっては、500万円くらいまで落ちてくる物件もございます。

物件の価格には、このような特性が見られるため、築の古い物件を購入される際は、安く買っておかれた方が良い理由なのです。












2018/04/21

戸建とマンション資産価値が高いのはどっち?3 まとめ編

こんにちは。
とうとう明日は真夏日だそうです。

さて、この戸建とマンションシリーズですが、

戸建とマンション資産価値が高いのはどっち?は、 こちら

戸建とマンション資産価値が高いのはどっち?2  こちら

をそれぞご参照ください。

それぞれのデーターは、

(戸建)
1.将来購入した価格と同等の価格で売却できそうな物件:名古屋市北区某所 鉄道駅徒歩3分 1,700万円 築33年、10年後売却予想価格1,500万円

2.住宅ローンはフラット35を利用:1700万円 返済期間35年 金利2.18%で、
返済額57,897円/月々

3.住む際の維持費比較:固定資産税・都市計画税4万円、火災保険2万円 毛合計6万円

4.貸したときの家賃:家賃9〜11万円 

5.投資効率(最初から貸した場合):表面利回り7%、実質利回6%、自己資金運用利回13%弱と投資効率は、かなり高いと思われます。

(マンション)
1.将来購入した価格と同等の価格で売却できそうな物件:名古屋市名東区某所 地下鉄駅徒歩2分 1,700万円 築32年、10年後売却予想価格1,500万円

2.住宅ローンはフラット35を利用:1700万円 返済期間35年 金利2.18%で、
返済額57,897円/月々

3.住む際の維持費比較:固定資産税・都市計画税10万円、火災保険2万円  管理費・修繕積立金月額2.5万円→年額30万円 合計14.5万円

4.貸したときの家賃:家賃9〜11万円 

5.投資効率(最初から貸した場合):表面利回り7%、実質利回4.59%、自己資金運用利回4.53%と投資効率は、Jリート並みと言えそうです。

となりますが、ここで見ていただきたいのは、最後のところです。

戸建:表面利回り7%、実質利回6%、自己資金運用利回13%弱
マンション:投資効率(最初から貸した場合):表面利回り7%、実質利回4.59%、自己資金運用利回4.53%

表面利回りは7%と同じなのですが、実質利回り(FCR)が、戸建の方が良いですし、事故運用利回りが、戸建の方が倍以上良いのです。ということで、投資効率は、戸建の圧勝と言えそうです。

その理由は、
・「支出が少ないこと」です。
よって手残り額の差が圧倒的に違ってくるのです。

マンションには、戸建にはない管理費、修繕積立金という出費がございます。
また、固定資産税・都市計画税もマンションの方が高め傾向。


それが積もり積もって、投資パフォーマンスの差に繋がるのだと思います。

しかし、これは同条件の物件を比較した場合において、戸建の方が投資的に優れているというお話であって、そんな同条件の物件が都合よく転がっているわけではありません。

現実は、マンション、戸建渾然一体の中から、投資効率の良い物件を選んでいくことになるのです。

どうぞ楽しい宝探しをお楽しみください。

2018/04/20

戸建とマンション資産価値が高いのはどっち?2

こんにちは。
気持ちの良い晴天ですね。

さて、続きを楽しみにしておられた方が、おられるようでしたら、
1日空いてしまい、申し訳ございません。

前回のブログ
「戸建とマンション資産価値が高いのはどっち?」は、
 こちら をご参照ください

さて、今日は、マンション編です。

下記の要件に該当する物件を抽出して、比較いたします。

基準
1.将来購入した価格と同等の価格で売却できそうな物件
2.住宅ローンはフラット35を利用 フルローンとします。
※新耐震法以降(1981年6月1日以降に役所に申請・・・。)の物件であれば、
いずれも35年間固定金利で借りれるフラット35が利用できます。
3.住む際の維持費比較(生活費は省く)
4.貸したときの家賃
5.投資効率(最初から貸した場合)

(マンション)
1.将来購入した価格と同等の価格で売却できそうな物件:名古屋市名東区某所 地下鉄駅徒歩2分 1,700万円 築32年、10年後売却予想価格1,500万円

2.住宅ローンはフラット35を利用:1700万円 返済期間35年 金利2.18%で、
返済額57,897円/月々

3.住む際の維持費比較:固定資産税・都市計画税10万円、火災保険2万円  管理費・修繕積立金月額2.5万円→年額30万円 合計14.5万円

4.貸したときの家賃:家賃9〜11万円 

5.投資効率(最初から貸した場合):表面利回り7%、実質利回4.59%、自己資金運用利回4.53%と投資効率は、Jリート並みと言えそうです。

この結果より、フラット35融資を利用した場合、マンションよりも戸建の方が資産としてのパフォーマンスは優れていると言えそうです。
2018/04/19

女性でもできるアパート経営とは?2

こんにちは。
明日は今日よりさらに気温が上昇しそうです。
暖かいのは良いのですが・・。。

さて、
1日空いてしまいましたが、
「女性でもできるアパート経営とは?」の続きです。

 前回のブログは、 こちら  をご参照くださいませ。

女性がアパート経営を行うにあたり、しなければならない最も優先順位の高いことは、「管理会社選び」とその理由について、書かせていただきました。

逆にここをきちんと抑えることができれば、
すなわち良い管理会社と出会えることができれば、
物件購入後の賃貸経営においては、半ば成功したも同然なので、安心していられるのです。

ただし、女性がアパート経営を成功させるためには、もう一つ重要なファクター(要素)がございます。
むしろそちらの方が大事なのかもしれないのですが、お分かりになりますでしょうか?

それは、物件を紹介してくれるエージェント(仲介業者)さんと知り合うことです。
ここが最も肝心なのです。

というのは、アパートを取得しなければ、アパート経営は始めることはできません。
ゆえに、アパートの物件情報を取り寄せて、どれを買おうか、選ぶわけなのですが、
実は、アパート経営の成功の90%以上が、購入物件で決まるとなったら、どうでしょうか?

一番力を入れなければならないのは、物件探しということになりますよね。

ところが、管理会社と同じく、この業界、心あるプロがなかなかいません。
自社の利益が優先の構図は変わらないのです。

よくある仲介業者さんあるある駄目なパターン編では、
・利回りの低い物件を良い物件だと言って、売りつけられそうになった
・融資の斡旋が強引 金利の高い金融機関ばかりを勧められた。
・賃貸の相場の説明がデタラメで、あとで調べたら、現実とかなり違っていた。
・紹介して貰った管理会社やリフォーム会社が仕事は不良で割高だった。

などがあり、
・強引な営業手法
・賃貸経営など収益物件に対する知識不足
・紹介先の管理会社、リフォーム会社、税理士などの仕事がずさんで、しかも割高。
などなど、「大手、地場業者問わず信用がおけない。」との声をよくお聞きいたします。

これでは、良い物件にたどり着く前に、駄目な物件を買わされてしまいそうです。
それ以前に、大きな買い物をするにもかかわらず、そんな駄目塩対応では、気分もよろしくありませんね。

ではどうしたら、アパート経営に成功する為の、優良な物件を紹介してくれるエージェントさんと知り合えるのでしょうか?

その見分け方を、今日はお書きしようと思います。
概ね下記のような内容のエージェントさんなら大丈夫です。

・購入売却の知識だけではなく、賃貸経営の知識がある。または自らもやっている
・無理な売り込み営業はしない。
・最も顧客の状況にあっている金融機関をアレンジしてくれる
・投資シュミレーションなどで、投資判断のお手伝いをしてくれる 根拠もしっかり説明。
・アフターフォローもきちんと対応
・優良な管理会社、工務店、税理士、保険代理店をワンストップで紹介してくれる
・賃貸経営や不動産投資経験のある女性スタッフがいる

特に経験のある女性のスタッフがいるのといないとでは、大きな違いがございます。

一言でアパート経営といっても、
大変高額なお買い物だけに、物件選びに失敗するわけには行けません。

また、できれば、いろいろ煩雑な手続きもあろうかとは思いますが、きちんとご説明いただき、納得のいくように、手配して欲しいのです。
また、宝飾品よりもさらに大きなお買い物なので、テンションも上がっています。
そんなわけですので、気分良く買わせていただきたいのです。
贅沢なことを要求しているかもしれませんが、アフターフォロー無含めて、よく対応、ご配慮していただけるエージェントが必要だと思っているのです。