2018/04/21

戸建とマンション資産価値が高いのはどっち?3 まとめ編

こんにちは。
とうとう明日は真夏日だそうです。

さて、この戸建とマンションシリーズですが、

戸建とマンション資産価値が高いのはどっち?は、 こちら

戸建とマンション資産価値が高いのはどっち?2  こちら

をそれぞご参照ください。

それぞれのデーターは、

(戸建)
1.将来購入した価格と同等の価格で売却できそうな物件:名古屋市北区某所 鉄道駅徒歩3分 1,700万円 築33年、10年後売却予想価格1,500万円

2.住宅ローンはフラット35を利用:1700万円 返済期間35年 金利2.18%で、
返済額57,897円/月々

3.住む際の維持費比較:固定資産税・都市計画税4万円、火災保険2万円 毛合計6万円

4.貸したときの家賃:家賃9〜11万円 

5.投資効率(最初から貸した場合):表面利回り7%、実質利回6%、自己資金運用利回13%弱と投資効率は、かなり高いと思われます。

(マンション)
1.将来購入した価格と同等の価格で売却できそうな物件:名古屋市名東区某所 地下鉄駅徒歩2分 1,700万円 築32年、10年後売却予想価格1,500万円

2.住宅ローンはフラット35を利用:1700万円 返済期間35年 金利2.18%で、
返済額57,897円/月々

3.住む際の維持費比較:固定資産税・都市計画税10万円、火災保険2万円  管理費・修繕積立金月額2.5万円→年額30万円 合計14.5万円

4.貸したときの家賃:家賃9〜11万円 

5.投資効率(最初から貸した場合):表面利回り7%、実質利回4.59%、自己資金運用利回4.53%と投資効率は、Jリート並みと言えそうです。

となりますが、ここで見ていただきたいのは、最後のところです。

戸建:表面利回り7%、実質利回6%、自己資金運用利回13%弱
マンション:投資効率(最初から貸した場合):表面利回り7%、実質利回4.59%、自己資金運用利回4.53%

表面利回りは7%と同じなのですが、実質利回り(FCR)が、戸建の方が良いですし、事故運用利回りが、戸建の方が倍以上良いのです。ということで、投資効率は、戸建の圧勝と言えそうです。

その理由は、
・「支出が少ないこと」です。
よって手残り額の差が圧倒的に違ってくるのです。

マンションには、戸建にはない管理費、修繕積立金という出費がございます。
また、固定資産税・都市計画税もマンションの方が高め傾向。


それが積もり積もって、投資パフォーマンスの差に繋がるのだと思います。

しかし、これは同条件の物件を比較した場合において、戸建の方が投資的に優れているというお話であって、そんな同条件の物件が都合よく転がっているわけではありません。

現実は、マンション、戸建渾然一体の中から、投資効率の良い物件を選んでいくことになるのです。

どうぞ楽しい宝探しをお楽しみください。

2018/04/20

戸建とマンション資産価値が高いのはどっち?2

こんにちは。
気持ちの良い晴天ですね。

さて、続きを楽しみにしておられた方が、おられるようでしたら、
1日空いてしまい、申し訳ございません。

前回のブログ
「戸建とマンション資産価値が高いのはどっち?」は、
 こちら をご参照ください

さて、今日は、マンション編です。

下記の要件に該当する物件を抽出して、比較いたします。

基準
1.将来購入した価格と同等の価格で売却できそうな物件
2.住宅ローンはフラット35を利用 フルローンとします。
※新耐震法以降(1981年6月1日以降に役所に申請・・・。)の物件であれば、
いずれも35年間固定金利で借りれるフラット35が利用できます。
3.住む際の維持費比較(生活費は省く)
4.貸したときの家賃
5.投資効率(最初から貸した場合)

(マンション)
1.将来購入した価格と同等の価格で売却できそうな物件:名古屋市名東区某所 地下鉄駅徒歩2分 1,700万円 築32年、10年後売却予想価格1,500万円

2.住宅ローンはフラット35を利用:1700万円 返済期間35年 金利2.18%で、
返済額57,897円/月々

3.住む際の維持費比較:固定資産税・都市計画税10万円、火災保険2万円  管理費・修繕積立金月額2.5万円→年額30万円 合計14.5万円

4.貸したときの家賃:家賃9〜11万円 

5.投資効率(最初から貸した場合):表面利回り7%、実質利回4.59%、自己資金運用利回4.53%と投資効率は、Jリート並みと言えそうです。

この結果より、フラット35融資を利用した場合、マンションよりも戸建の方が資産としてのパフォーマンスは優れていると言えそうです。
2018/04/19

女性でもできるアパート経営とは?2

こんにちは。
明日は今日よりさらに気温が上昇しそうです。
暖かいのは良いのですが・・。。

さて、
1日空いてしまいましたが、
「女性でもできるアパート経営とは?」の続きです。

 前回のブログは、 こちら  をご参照くださいませ。

女性がアパート経営を行うにあたり、しなければならない最も優先順位の高いことは、「管理会社選び」とその理由について、書かせていただきました。

逆にここをきちんと抑えることができれば、
すなわち良い管理会社と出会えることができれば、
物件購入後の賃貸経営においては、半ば成功したも同然なので、安心していられるのです。

ただし、女性がアパート経営を成功させるためには、もう一つ重要なファクター(要素)がございます。
むしろそちらの方が大事なのかもしれないのですが、お分かりになりますでしょうか?

それは、物件を紹介してくれるエージェント(仲介業者)さんと知り合うことです。
ここが最も肝心なのです。

というのは、アパートを取得しなければ、アパート経営は始めることはできません。
ゆえに、アパートの物件情報を取り寄せて、どれを買おうか、選ぶわけなのですが、
実は、アパート経営の成功の90%以上が、購入物件で決まるとなったら、どうでしょうか?

一番力を入れなければならないのは、物件探しということになりますよね。

ところが、管理会社と同じく、この業界、心あるプロがなかなかいません。
自社の利益が優先の構図は変わらないのです。

よくある仲介業者さんあるある駄目なパターン編では、
・利回りの低い物件を良い物件だと言って、売りつけられそうになった
・融資の斡旋が強引 金利の高い金融機関ばかりを勧められた。
・賃貸の相場の説明がデタラメで、あとで調べたら、現実とかなり違っていた。
・紹介して貰った管理会社やリフォーム会社が仕事は不良で割高だった。

などがあり、
・強引な営業手法
・賃貸経営など収益物件に対する知識不足
・紹介先の管理会社、リフォーム会社、税理士などの仕事がずさんで、しかも割高。
などなど、「大手、地場業者問わず信用がおけない。」との声をよくお聞きいたします。

これでは、良い物件にたどり着く前に、駄目な物件を買わされてしまいそうです。
それ以前に、大きな買い物をするにもかかわらず、そんな駄目塩対応では、気分もよろしくありませんね。

ではどうしたら、アパート経営に成功する為の、優良な物件を紹介してくれるエージェントさんと知り合えるのでしょうか?

その見分け方を、今日はお書きしようと思います。
概ね下記のような内容のエージェントさんなら大丈夫です。

・購入売却の知識だけではなく、賃貸経営の知識がある。または自らもやっている
・無理な売り込み営業はしない。
・最も顧客の状況にあっている金融機関をアレンジしてくれる
・投資シュミレーションなどで、投資判断のお手伝いをしてくれる 根拠もしっかり説明。
・アフターフォローもきちんと対応
・優良な管理会社、工務店、税理士、保険代理店をワンストップで紹介してくれる
・賃貸経営や不動産投資経験のある女性スタッフがいる

特に経験のある女性のスタッフがいるのといないとでは、大きな違いがございます。

一言でアパート経営といっても、
大変高額なお買い物だけに、物件選びに失敗するわけには行けません。

また、できれば、いろいろ煩雑な手続きもあろうかとは思いますが、きちんとご説明いただき、納得のいくように、手配して欲しいのです。
また、宝飾品よりもさらに大きなお買い物なので、テンションも上がっています。
そんなわけですので、気分良く買わせていただきたいのです。
贅沢なことを要求しているかもしれませんが、アフターフォロー無含めて、よく対応、ご配慮していただけるエージェントが必要だと思っているのです。





2018/04/18

戸建とマンション!資産価値が高いのはどっち?

こんにちは。
週末は真夏日のようですよ。

さて、戸建かマンションか?
買うならどっち?
ある意味永遠のテーマかもしれません。

世間一般では、「子育てには、郊外の庭付き一戸建てが良いですよ。」
とか
老後は、「街中のマンションの方が便利ですよ。」
とか、様々な意見がございます。

ここでは、お金の損得で、戸建、マンションどちらを買った方が特をするか?
という観点より、より儲かるのは、どちらであるか?を考察してみたいと思います。

単純に比較してみようと思いますが、
その前に購入するマンション、戸建について、このブログでも書いてきているように、
そもそも資産になりうると私が独断で判断したもので比較してみたいと思います。

基準は こちら と こちら でも書かせていただきました、

将来、購入した価格と同等の価格で、売却できそうな築30年くらいの中古住宅物件 同士で比較しようと思います。

基準
1.将来購入した価格と同等の価格で売却できそうな物件
2.住宅ローンはフラット35を利用 フルローンとします。
※新耐震法以降(1981年6月1日以降に役所に申請・・・。)の物件であれば、
いずれも35年間固定金利で借りれるフラット35が利用できます。
3.住む際の維持費比較(生活費は省く)
4.貸したときの家賃
5.投資効率(最初から貸した場合)

(一戸建)
1.将来購入した価格と同等の価格で売却できそうな物件:名古屋市北区某所 鉄道駅徒歩3分 1,700万円 築33年、10年後売却予想価格1,500万円

2.住宅ローンはフラット35を利用:1700万円 返済期間35年 金利2.18%で、
返済額57,897円/月々

3.住む際の維持費比較:固定資産税・都市計画税4万円、火災保険2万円 毛合計6万円

4.貸したときの家賃:家賃9〜11万円 

5.投資効率(最初から貸した場合):表面利回り7%、実質利回6%、自己資金運用利回13%弱と投資効率は、かなり高いと思われます。

いかがでしょうか?
明日は、マンションです。

















2018/04/17

女性でもできるアパート経営とは?

こんにちは。
今日は、アパート経営について書かせていただきます。

アパート経営というとなんだか少々ハードルが高いように思われている方も少なくないのではないかと思いますが、
実は、ある工夫を凝らすことによって、女性でも安心して経営できるような状況を生み出すことができるのです。

その工夫とは、
一番は管理会社選びです。
・入居者からのクレーム受付
・退去時の立会い、清算
・原状回復リフォーム
・募集
など、いろいろ煩わしい部分は、心あるプロのおまかせする方が良いと思われます。

実は、わざわざ、心あると書いたのには意味がございます。
実はこの業界、心あるプロが、とても少ないのです。

よくある管理会社にしてやられた的なお話で多いのが、
・管理料が高い
・何が起こっても、全て取次のみで、なんのための管理かわからない
・仕事をしていないのでは?
・リフォーム費用が高い
など、
「管理会社というのは、少しでも搾取することしか考えておらず、そのくせ仕事ぶりは、手抜きが多く、無責任な対応をされる会社がとても多くて、けしからん。」
仕事柄、
管理会社を変更したいと、大家さんから、相談をされることが多く
その際、上記のような苦情を聞かされることが多くございました。

中でも、
「何が起こっても、全て取次のみ・・・。」というのを具体的に申し上げますと、

管理会社:「大家さん、給湯器が故障しています。なんとかしてください。」
大家:「それはそちらで対応してくれるのではないのですか?」
管理会社:「うちは取次だけです。」
大家:「なんとかして欲しいのですが・・・。」
管理会社:「別途立会い費用がかかりますが、大丈夫でしょうか?」
大家:「・・・。」
万事がこのような状況なのです。

これでは、女性が安心して、賃貸経営できる状況ではありませんね。

当社では、良心的な管理会社さんを紹介させていただきますので、そのようなことに、見舞われることはございません。

例を挙げると
優良管理会社:「大家さん、給湯器が故障して、入居者から修理するよう言われています。」
大家:「それは大変ですね。退去されないよう迅速に対応してください。」
優良管理会社:「はい。すでに業者を手配して、状況を確認させたところ、部品を変更することで、復旧できそうです。」
大家:「費用はどうでしょうか?」
優良管理会社:「今回は、部品交換だけなので、3,000円で大丈夫です。」
大家:「おたくの立会い費用は?」
優良管理会社:「必要ありません。毎月の管理料の範囲内なので。」

このような管理会社さんであれば、安心ですよね。

というように、
このような対応が、普通のはずなのですが、
どうやら賃貸管理会社の場合は、世間一般と比較すると、何かが欠落しているのです。

だからこそ、管理会社選びは、とても重要なのです。




2018/04/13

ではどんな家を買ったら資産になるのでしょうか?3

こんにちは。
今日は昨日に続き、戸建編です。

 昨日のブログは こちら をご参照ください。

戸建はマンションと違う点がございます。
それは土地の価値がある点です。

戸建ての場合、建物の築年が経過して行くと、老朽化し、とても住みづらくなります。
最後は、建物を解体し、建て替えるという選択肢もございますが、そのまま土地で売却することもできるのです。

マンションの場合、土地は大勢の所有者と一緒に持ち分で保有ということが多く、そもそも単独で土地を処分することは現実的に難しいのですが、戸建ての場合、土地の売却は建物と一緒にではありますが、自由にできるのです。

よって金融機関の担保にもなるので、マンションと比べて、金融機関の評価も高いのです。

よって最終的に建物が老朽化し、価値がなくなったとしても、土地の価値が残るので、マンション価格よりも、下落が小さいということが言えるのです。

特に都心部の土地の価値が高いエリアほど、更地になったときに、高く売れます。
また、都心部の土地は、バブルの時は、より高く売れ、逆に不景気の時は、少し売れる金額は下がります。
このような特性がございますので、
売却する時期をリーマンショックの時など不景気な時期での売却をやめさえすれば、一定の価値が保てるというものなのです。

ただしこれは都心部のお話です。

郊外の場合、商店街はシャッター通り、現役世帯人口の減少、高齢化などによって、土地も毎年下落しており、ほぼマンションの表と同程度の下落率でお考えの方が良いでしょう。

よって、都心部で、検討するか?郊外で検討するかで、物差しが変わってくるので、注意が必要となります。

戸建ての場合、
都心部は、戸建ての指標 ↓
戸建

流石に土地の価値が高いためか、30年経過しても価格の下落は、新築価格の2/3です。

郊外の物件は、マンションの指標 ↓
マンション

をご参照いただきますと、良いかと思います。

こちらは下落率が高く、築20年で新築時の価格の1/2、
築30年以降になりますと、1/3から1/4へと下落してしまうのです。


庶民の場合戸建は、新築では買わず、郊外の築15年から20年位の物件を購入した場合、10年くらいは、価値が落ちないので、そういう物件を買って住み、築7年から10年で売却して住み替えるのが、資産形成には良いでしょう。



2018/04/12

ではどんな家を買ったら資産になるのでしょうか?2

こんにちは。
昨日のブログは こちら です。

ではどんな家を買ったら、資産になるのでしょうか?

昨日のブログでは、新築時よりも高値で売買されている高級マンションが東京都内にあるといいうお話をしました。
こちら

主に富裕層向きではありますが、このような物件を新築でも、中古でもセレクトされれば、大丈夫かと思います。

またハワイのワイキキなどのコンドミニアムなどにも同様の物件は見受けられるようですので、億単位のお金が用意できる方ならば、そのような家を購入すれば、場合によっては儲かるなんてこともございます。

ただし、それは限られた方のみのお話です。

「では、我々庶民は、どうすれば良いのでしょうか?」
なんて声も聞こえてきそうですので、今日は、一般の方が買って資産になる家のお話をしたいと思います。

ズバリこんな要素を満たせば、大成功です。
「将来売却した時に買った価格と同等の価格で売却できる。」
5年か10年かわかりませんが、上の条件を満たせれば、家賃ただで住めたことになりますよね。
そして、支払ったお金がまるごと戻ってくる訳ですので、そんな良いことはありません。

ただ、富裕層でない一般向け物件となると、築年別 価格推移

この表のように、新築マンションを購入した場合、20年で半値になってしまうため、買った値段で購入しても、将来売却する時に、確実に売却価格は、下落してしまいます。

でもよく見ると、築20年以降のマンション価格の下落率は、なだらかになっているのがお分かりでしょうか?

そうです。
そこに目を向けていただいた方は、大変聡明な方でいらっしゃいます。

そうです。
築20年頃の物件を購入し、10年以内に売却されれば、買った価格と同じ価格で売却できる可能性がどうやらありそうではありませんか?

築年がさらに経過し、築40年に近づいて行きますと、
・築年が古い物件には、住宅ローンが利用しづらい
・基本性能、デザインの劣化で住みづらい
などによって、さらに、価格は下落して行くのではと思われますが、5年、7年、10年ならばいけそうな気がします。

よって築20年頃の中古マンションの中から、戸数、ロケーション、管理状態などをよくセレクトし、お決めになるのが良いかと思います。

では戸建ての場合はどうでしょうか?

つづく・・。







2018/04/11

ではどんな家を買ったら資産になるのでしょうか?

こんにちは。
昨日のブログは、こちら です。

さて、住まいは生活の拠点であり、家族にとっては、お金の価値には変えられないプライスレスな場でもあります。

そんな住まいに夢を持つことは悪いことではありません。

ただし、お金の損得だけで言えば、確かに家は、お金を貯める資産ではなく、
お金を垂れ流す負債の側面もあるのは事実なのです。

では、そんな家を、果たして資産になるような買い方をできないものでしょうか?
そのような買い方ができれば、そんな良いことはありませんね。

そのためには、一つ諦めねばならないことがございます。

それは新築を買わないということです。

全ての新築住宅の価値が築年の経過とともに、下落するというわけではございません。
が、何年も価値の下落しない物件はほぼ、億単位の価格の富裕層向け物件に限られます。
それもエリアは、東京のみです。

例えば、こちら です。

こちらは、分譲時よりも高い価格で売買されているマンションの代表格です。

よって、富裕層であれば、このような物件を買えば良いと思います。

もしくは海外不動産でも良いかもしれません。

がそうでない方ならば、今の所は、残念ながら、新築は見送ったほうが良さそうです。

バブルの時期に新築マンションが一時的に買った価格より高く売れることもございますが、一過性の現象に過ぎませんので、はかない夢は見ないほうが得策なのです。

「マンションは、築年経過によって、価値は下落し、新築時の価格よりも、下がる。」
という、この格言というか、方程式に逆らわないほうが良いのです。

この考え方をご理解いただいたところから、マイホームの資産家計画はようやくスタートできるのです。

つづく・・・。





2018/04/10

家を買うって得なの?損なの?

こんにちは。
さて今日は、昨日の続きです。

昨日のブログは こちら です。

夢のマイホームって良い響きですよね。
どうせ買うなら、ガーデニングができる新築の庭付きの一戸建てとか、タワマンで都心暮らしとか?
妄想が膨らみますよね。
快楽に任せて、無理してでも買ってしまおうか!なんて思って見ても、先立つ物と相談してみると、悩んでしまい、先に進めないなんてこともございますよね。

実際のところ、マネー的には、家を買うことって、得することなのでしょうか?
よく、「資産価値の高い都心レジデンス」ってワードを見かけますが、本当にそれを買えば、資産を持てるのでしょうか?
それは、本当に得なことなのでしょうか?


では、それらを一度整理して見ましょう。

まずはこのグラフをご覧ください。

築年別 価格推移
出典:三井住友トラスト不動産 原文は こちら です。

家の価格は、築年が古くなっていくに従って、価値が落ち、購入した価格よりも安くなって行く様子が、見て取れると思います。
特にポイントは、築20年頃でしょうか?

東京、大阪、名古屋もほぼ共通して、築年で半値に価格が落ちていますね。

現金で家を買った人は、10年経過で価格は2/3に、20年経過すると、半値になっているということです。
現金が半分になって返ってくるということで、明らかにお金だけの損得でいえば損なような気もしますが、住まい心地や満足度が、その人にとって、価格を超えるような価値を感じられるものかどうかなどの尺度もございますので、一概に損得を判断しずらいという理由もございます。

またローンで購入した人の場合は、このような感じでしょうか。
仮に、4000万円の家を頭金400万円 3600万円ローン 金利0.6 返済期間35年で買ったとします。
10年後に転勤で、売却を考えた場合、

売れる価格は、価格は2/3ということで、2,666.・・・万円
一方住宅ローンは、26,636,896円残っており、売却にかかる諸経費(仲介手数料86万円、印紙代15,000円、登記費用3万円)などの支払いを考えると、逆ザヤ(持ち出し)となります。

住宅を処分するために、100万円弱のお金を手持ち資金から用意することになりますので、これは明らかに損切り!!

ちなみに、10年間毎月95,050円ずつ返済をしているので、その合計は、
95,050円×12ヶ月×10年=11,406,000円
となります。

同じくその人によって損得の尺度が違いますので、どうこう申し上げ難いところもあるのですが、皆様はどうお感じになられるでしょうか?

2018/04/09

今の時代家を買うのが一番リスクが低い?

こんにちは。
住宅ローン金利がとても低い水準で推移しています。

 こちら

おそらく史上最低水準ではないでしょうか?


住宅ローンの過去から現在までの、金利の推移については、
 こちら

となると、この住宅ローンを使わない手はございません。

でも住宅ローンは、あくまで住むための物件を購入する際に利用できるローンなので、賃貸目的で収益物件としての利用はできません。

もしバレなきゃ良いだろうと、甘い考えで、収益物件の購入のために、住宅ローンを利用して、バレた場合、大変なペナルティがございますので、このブログをお読みの皆様は、トライしないほうが得策でしょう。

バレたらどうなる こちら


では、資産形成や不動産投資に利用できないかというと、決してそうではありません。

明日から、住宅ローンの正しい利用法について解説したいと思います。