2018/04/07

マネックスのコインチェック買収で話題!仮想通貨は安全?

こんにちは。
今日は、びっくりするくらいの冷え込みで、とても寒くなりました。
どうやら全国的にそうらしくて、雪がふるエリアもあるそうなので、服装にはご注意ください。

さて、最近話題の仮想通貨!!
急に暴騰したと思えば、いきなり暴落とかかなり儲かった人がある反面、損した人もいるようです。

この2〜3日はマネックス証券が世間を騒がせたコインチェック社の買収で、また盛り上がりかけています。

ボビーオロゴンさんのこんな発言も話題になっていますね。
 こちら

ボビーの主張は、
「仮想通貨はいつか消える(無価値になる)」
「非中央集権的な性質を持つものは、エリートたちによって抑えられる」
「ただし、仮想通貨のシステム自体は有用だから、日本政府が主導して『Jコイン』などの安定した仮想通貨が将来的に誕生する可能性はある」
こんな感じ。結構賢いかも。


そんな仮想通貨ですが、不動産投資と比較するとどうなのでしょうか?

仮想通貨ををやってて儲けた人の悩みは、
・売り時がわからない。
・譲渡時の税金が高い
などが挙げられます。

投資手法が値上がり益狙いオンリーなので、一見単純なように見えますが、その上げ下げの予測は、困難です。
つまり丁半博打に似てるといえば似てるかなぁ。

また、不動産投資と違う点は、
・元手があればすぐできる。
・担保価値なしなので、借入不可
・雑所得のため、50%課税で税金をたくさん持っていかれるので、手残りが少ない。
などが挙げられます。
特に税金はびっくりですね。1億円儲かっても5,000万円しか残りません。

となると、利益を狙って、さらに投資額を増やしたり、売り時を間違えたり、マインドの過熱によって、判断を間違えるリスクがありますね。

どちらにしろ、投資は暑くならないほうが得策でしょうね。






2018/04/06

2018年 地価公示が発表されました。

毎年、この時期になると、地価公示が発表されます。

地価公示というのは、国土交通省の管轄の数値で、国が不動産を買ったり売ったりするときの指標となるわけです。

今話題の森友学園の土地売買なども、この地価公示を参考にした価格よりもかなり安く取引された云々で問題になっている?ようですね。

さて、
こんなブログがありましたので、貼っておきます。

 こちら

主に今年の地価公示の特徴としては、

1.26年ぶりに地方の商業地の価格が上昇した。
2.外国人インバウンド人気で、北海道などリゾート地の価格が上昇した。
3.もちろん東京銀座や大阪、名古屋など商業地、住宅地の価格も高騰
とバブル気味なのです。

主に、不動産価格が上昇する背景にどんな原因があるか皆様お分かりになるでしょうか?

それは金融機関の融資姿勢です。

融資が活発なときは、不動産取引が増え、需要が供給を上回る為、不動産価格は上昇します。
逆に融資が不調なときは、不動産取引は減少し、供給過多となり、不動産価格はしばらく高止まりしますが、そのうちに下落するのです。

日本では、住宅政策が国策となっており、またバブルの反省から、住宅価格の急騰、暴落は好ましくないと考えているのか?
住宅ローンはこの30年、止められることなく、ずっと安定的に供給されています。
よって、住宅価格については、今後も大きな変動はないかと思われます。

ただし、今のタワーマンションなどは、外国人の投資、富裕層の節税目的などで、価格が上昇しておりましたが、それらの需要が落ち着いてきた為、今後は価格も加熱感がなくなり、落ち着きを取り戻すでしょう。

未だ市場最低の低金利の恩恵を受けられる環境なので、逆に今しばらくは住宅を購入するチャンスかもしれませんね。

2018/04/05

不動産投資の目的って?7

今日は。
今日は少々肌寒い気候ですが、今までが暑すぎたようで、ようやく平年並に戻ったようです。

さて、今日は、昨日の補足を書かせていただきます。

昨日のブログは こちら です。

ちなみに
「3.日々の暮らしむきをアップさせる為に収入を増やす」という不動産投資の目的ですが、これは現金をすでにお持ちの方が行う投資法です。
よって仮に300万円の現金を使って、物件を購入し、月々の手残りが4万円あるとしましたら、
4万円×12ヶ月=48万円
年間48万円です。
としますと、
300万円÷48万円=6.25年=6年3ヶ月で元が取れます。
よって、元が取れるそのくらいの期間は最低賃貸を続けたい訳なのです。

それを阻害する要因を、検討時に探し、団地であれば、「1〜3階のお部屋の方が、入居者が退去が起こりづらい」と考え、そのような階数のお部屋を買って貸したいと考えるのです。

築年の古い物件なので、10年後に売って、値上がりしているとは考えづらく、どちらかというと良くて300万円付近、悪ければ150万円くらいに下落というのが、妥当かと思われます。

であれば、少なくとも、賃貸で元を取っておけば、あとはいくらで売っても儲かるというところまで、持って行った後も、長く貸せる状況が望ましい訳なのです。築古の物件は賃貸ありきで組み立てた方が良いのです。

もちろん将来の市況が良くて、300万円で買った物件が500万円で売れるような状況であれば、売るべきかと思いますが、先に賃貸で元をとっておき、利益を確定しておいたほうが、手堅いのです。
2018/04/04

不動産投資の目的って6

こんにちは。
今日も良い天気です。

昨日のブログは、こちら です。

さて、昨日は区分について書きましたが、実は購入対象となる区分には大きく分けて3種類あることをご存知でしょうか?

区分
・ファミリータイプ 40㎡〜
・単身用ワンルームマンション
・団地
の3つに大きく分けることができます。

この中で、「3.日々の暮らしむきをアップさせる為に収入を増やす」ために適しているのは、
・価格 500万円以下
・昨日の管理要件を満たすもの
・賃貸が付くこと
を満たしていれば、概ね購入しても良いかと思われます。

中でも価格の安いのが単身用ワンルームマンションと団地です。
これらはいずれも300万円台から購入できる物件もあるので、最初に現金で購入する物件としては、買いやすいと思います。

今日は、単身用ワンルームマンション、団地のそれぞれ注意点だけ触れて見たいと思います。

単身用ワンルームマンションの注意点としましては、
・総戸数
・管理費・修繕積立金の額
などが挙げられます。

総戸数が少ない物件は、一人の所有者に対する管理負担が大きくなり、結果管理費、修繕積立金などが将来増額になったり、大規模修繕時に一時金が徴収されたりして、結果物件の価値が落ちる要因のため、避けた方が良いでしょう。総戸数が少なくとも30戸、できれば50戸以上は欲しいところです。


団地の注意点は、
・階数
・管理規約 細則
です。
5階建が多いですが、
階段なしの場合1〜3階までが良いでしょう。

また、規約等で、リフォームの制限、用途の制限、民泊やシェアハウスの規制がある団地もあるので、購入の際には、チェックしていただいた方が良いでしょう。

以上、ご参考までに。






2018/04/03

不動産投資の目的って5

こんにちは。
4月になり、フレッシュな人たちを街中で見かけるようになりましたね。

昨日のブログは こちら です。

さて、今日は、
「3.日々の暮らしむきをアップさせる為に収入を増やす」ための、区分編です。
それらに必要な要素は、
・築年が古くても程度が良く、長期間貸せる物件
・価格が安い
についてご説明したいと思います。

区分の場合、「築年が古くても程度が良く、長期間貸せる物件」の要素で最も重要視したいのは、その物件の管理状態です。
区分は、築年が経過すればするほど、その管理状態によって、価値=価格が形成される傾向がございます。

よって見るべきところは、管理状態なのですが、特に以下の項目を確認したいところです。
・管理状態(見た目、管理形態と運営状況、管理規約、細則、組合員の滞納、告知事項)
・管理決算・収支(借金 資産状況、管理費・修繕積立金値上げ有無)
・長期修繕計画(計画の有無、修繕履歴、一時金徴収の有無)
これらについては、仲介業者さんが、重要事項として説明していただける内容なので、お尋ねしてみてください。

項目が多くて大変ですが、この管理がおざなりの場合、マンション自体がスラム化していきますので、
資産価値は落ちていくのです。

よって「価格が安い」のを満たしていても、管理状況の欲ないスラムマンションは買わない方が良いでしょう。

このように、区分は、管理状態をしっかり観察していただきたいと思うのです。






2018/04/02

不動産投資の目的って4

昨日のブログの続きです。
実は昨日のブログは慌てて書いたため、本日加筆訂正させていただいた箇所がございます。
本当に申し訳ございません。
大変お手数ではございますが、よろしければ見てください。

昨日のブログは こちら です。

さて、
復習ですが、
昨日は、「3.日々の暮らしむきをアップさせる為に収入を増やす」
の説明をさせていただきました。

それらに必要な要素は、
・借り入れはしない。または借りる額を減らす。
・賃貸がつく
・築年が古くても程度が良く、長期間貸せる物件
・価格が安い
となります。
最後に、
「築年が古くても程度が良く、長期間貸せる物件」の要素を・・・。で終わっていましたね。

今日は、戸建編です。
築年が古くても、程度が良くという意味ですが、
その言わんとするところは、
1.雨漏りがない
2.シロアリ被害がない
3.地盤の異常やそれによって起こる建物の傾きがない

これら3つに要約されるのです。
要するに建物の基本構造部分が大丈夫であれば、
あとは
・内外装のリフォーム
・水廻り設備の変更等
を施せば、十分長期間貸すことが可能な物件と言えるでしょう。

よって戸建であればそのような物件を買えば良いのです。
ただし、上記1〜3までの目利をすることは、なかなか大変です。

よって信頼できる仲介業者さんに、手伝っていただいた方が良いでしょう。
具体的には、リフォーム業者さんを手配していただき、
上記の3つは大丈夫なのか?
・内外装のリフォーム
・水廻り設備の変更等
は高額にならないかを検証してもらいます。

自分が現場に行かなくても、その辺りをやてくれるような仲介業者さんがいるととても便利ですよね。

そのような感じで、買っても良い物件を、
探していけば良いと思うのです。
2018/04/01

不動産投資の目的って3

今晩は。
日が変わりそうな時間に失礼致します。
昨日の続きがありますので、書いておきますね。

昨日のブログは こちら です。

「2.老後の生活や、将来の年金の補完のための資産形成」の説明をさせていただきましたので、
今日は 「3.日々の暮らしむきをアップさせる為に収入を増やす」
の説明をさせていただきますね。

それらに必要な要素は、
・借り入れはしない。または借りる額を減らす。
・賃貸がつく
・築年が古くても程度が良く、長期間貸せる物件
・価格が安い
となります。

いわゆる月々の収入を増やすことを一番の目的にする訳ですので、借入の返済が無い方が、月々の手残りは多くなります。
また、長期間賃貸が継続することが大切なので、建物の程度や管理の状態も大切になります。

が、一番重視したいのが、価格の安さです。
現金で購入するのであれば、価格が安い物件が財布にも優しいという理由だけではありません。

実は、あることを重視していただきたいのです。
それは、築年数ごとの売却価格です。

マンションでも戸建でも
いくつかの例外はございますが、新築時に、4,000万円の価格の物件が、20年経過すると、中古価格が2,000万円程となります。そこからは減価のペースは緩やかになりますが、
それでも、築40年に近づくと、1,000万円を切ってきたり、エリアによっては、500万円くらいまで落ちてくる物件もございます。

エリアによって、減価のペースは違う場合もございますが、このように物件の価格には、築年数経過するごとに減価する特性がございます。

よって、500万円以下の物件を、現金で買おうとすると、どうしても築古の物件になるのです。

よって、
「築年が古くても程度が良く、長期間貸せる物件」
この要素を満たすことがリスクヘッジの観点からは、必要となってくるのです。

続く・・・・。