2018/04/18

戸建とマンション!資産価値が高いのはどっち?

こんにちは。
週末は真夏日のようですよ。

さて、戸建かマンションか?
買うならどっち?
ある意味永遠のテーマかもしれません。

世間一般では、「子育てには、郊外の庭付き一戸建てが良いですよ。」
とか
老後は、「街中のマンションの方が便利ですよ。」
とか、様々な意見がございます。

ここでは、お金の損得で、戸建、マンションどちらを買った方が特をするか?
という観点より、より儲かるのは、どちらであるか?を考察してみたいと思います。

単純に比較してみようと思いますが、
その前に購入するマンション、戸建について、このブログでも書いてきているように、
そもそも資産になりうると私が独断で判断したもので比較してみたいと思います。

基準は こちら と こちら でも書かせていただきました、

将来、購入した価格と同等の価格で、売却できそうな築30年くらいの中古住宅物件 同士で比較しようと思います。

基準
1.将来購入した価格と同等の価格で売却できそうな物件
2.住宅ローンはフラット35を利用 フルローンとします。
※新耐震法以降(1981年6月1日以降に役所に申請・・・。)の物件であれば、
いずれも35年間固定金利で借りれるフラット35が利用できます。
3.住む際の維持費比較(生活費は省く)
4.貸したときの家賃
5.投資効率(最初から貸した場合)

(一戸建)
1.将来購入した価格と同等の価格で売却できそうな物件:名古屋市北区某所 鉄道駅徒歩3分 1,700万円 築33年、10年後売却予想価格1,500万円

2.住宅ローンはフラット35を利用:1700万円 返済期間35年 金利2.18%で、
返済額57,897円/月々

3.住む際の維持費比較:固定資産税・都市計画税4万円、火災保険2万円 毛合計6万円

4.貸したときの家賃:家賃9〜11万円 

5.投資効率(最初から貸した場合):表面利回り7%、実質利回6%、自己資金運用利回13%弱と投資効率は、かなり高いと思われます。

いかがでしょうか?
明日は、マンションです。

















2018/04/17

女性でもできるアパート経営とは?

こんにちは。
今日は、アパート経営について書かせていただきます。

アパート経営というとなんだか少々ハードルが高いように思われている方も少なくないのではないかと思いますが、
実は、ある工夫を凝らすことによって、女性でも安心して経営できるような状況を生み出すことができるのです。

その工夫とは、
一番は管理会社選びです。
・入居者からのクレーム受付
・退去時の立会い、清算
・原状回復リフォーム
・募集
など、いろいろ煩わしい部分は、心あるプロのおまかせする方が良いと思われます。

実は、わざわざ、心あると書いたのには意味がございます。
実はこの業界、心あるプロが、とても少ないのです。

よくある管理会社にしてやられた的なお話で多いのが、
・管理料が高い
・何が起こっても、全て取次のみで、なんのための管理かわからない
・仕事をしていないのでは?
・リフォーム費用が高い
など、
「管理会社というのは、少しでも搾取することしか考えておらず、そのくせ仕事ぶりは、手抜きが多く、無責任な対応をされる会社がとても多くて、けしからん。」
仕事柄、
管理会社を変更したいと、大家さんから、相談をされることが多く
その際、上記のような苦情を聞かされることが多くございました。

中でも、
「何が起こっても、全て取次のみ・・・。」というのを具体的に申し上げますと、

管理会社:「大家さん、給湯器が故障しています。なんとかしてください。」
大家:「それはそちらで対応してくれるのではないのですか?」
管理会社:「うちは取次だけです。」
大家:「なんとかして欲しいのですが・・・。」
管理会社:「別途立会い費用がかかりますが、大丈夫でしょうか?」
大家:「・・・。」
万事がこのような状況なのです。

これでは、女性が安心して、賃貸経営できる状況ではありませんね。

当社では、良心的な管理会社さんを紹介させていただきますので、そのようなことに、見舞われることはございません。

例を挙げると
優良管理会社:「大家さん、給湯器が故障して、入居者から修理するよう言われています。」
大家:「それは大変ですね。退去されないよう迅速に対応してください。」
優良管理会社:「はい。すでに業者を手配して、状況を確認させたところ、部品を変更することで、復旧できそうです。」
大家:「費用はどうでしょうか?」
優良管理会社:「今回は、部品交換だけなので、3,000円で大丈夫です。」
大家:「おたくの立会い費用は?」
優良管理会社:「必要ありません。毎月の管理料の範囲内なので。」

このような管理会社さんであれば、安心ですよね。

というように、
このような対応が、普通のはずなのですが、
どうやら賃貸管理会社の場合は、世間一般と比較すると、何かが欠落しているのです。

だからこそ、管理会社選びは、とても重要なのです。




2018/04/13

ではどんな家を買ったら資産になるのでしょうか?3

こんにちは。
今日は昨日に続き、戸建編です。

 昨日のブログは こちら をご参照ください。

戸建はマンションと違う点がございます。
それは土地の価値がある点です。

戸建ての場合、建物の築年が経過して行くと、老朽化し、とても住みづらくなります。
最後は、建物を解体し、建て替えるという選択肢もございますが、そのまま土地で売却することもできるのです。

マンションの場合、土地は大勢の所有者と一緒に持ち分で保有ということが多く、そもそも単独で土地を処分することは現実的に難しいのですが、戸建ての場合、土地の売却は建物と一緒にではありますが、自由にできるのです。

よって金融機関の担保にもなるので、マンションと比べて、金融機関の評価も高いのです。

よって最終的に建物が老朽化し、価値がなくなったとしても、土地の価値が残るので、マンション価格よりも、下落が小さいということが言えるのです。

特に都心部の土地の価値が高いエリアほど、更地になったときに、高く売れます。
また、都心部の土地は、バブルの時は、より高く売れ、逆に不景気の時は、少し売れる金額は下がります。
このような特性がございますので、
売却する時期をリーマンショックの時など不景気な時期での売却をやめさえすれば、一定の価値が保てるというものなのです。

ただしこれは都心部のお話です。

郊外の場合、商店街はシャッター通り、現役世帯人口の減少、高齢化などによって、土地も毎年下落しており、ほぼマンションの表と同程度の下落率でお考えの方が良いでしょう。

よって、都心部で、検討するか?郊外で検討するかで、物差しが変わってくるので、注意が必要となります。

戸建ての場合、
都心部は、戸建ての指標 ↓
戸建

流石に土地の価値が高いためか、30年経過しても価格の下落は、新築価格の2/3です。

郊外の物件は、マンションの指標 ↓
マンション

をご参照いただきますと、良いかと思います。

こちらは下落率が高く、築20年で新築時の価格の1/2、
築30年以降になりますと、1/3から1/4へと下落してしまうのです。


庶民の場合戸建は、新築では買わず、郊外の築15年から20年位の物件を購入した場合、10年くらいは、価値が落ちないので、そういう物件を買って住み、築7年から10年で売却して住み替えるのが、資産形成には良いでしょう。



2018/04/12

ではどんな家を買ったら資産になるのでしょうか?2

こんにちは。
昨日のブログは こちら です。

ではどんな家を買ったら、資産になるのでしょうか?

昨日のブログでは、新築時よりも高値で売買されている高級マンションが東京都内にあるといいうお話をしました。
こちら

主に富裕層向きではありますが、このような物件を新築でも、中古でもセレクトされれば、大丈夫かと思います。

またハワイのワイキキなどのコンドミニアムなどにも同様の物件は見受けられるようですので、億単位のお金が用意できる方ならば、そのような家を購入すれば、場合によっては儲かるなんてこともございます。

ただし、それは限られた方のみのお話です。

「では、我々庶民は、どうすれば良いのでしょうか?」
なんて声も聞こえてきそうですので、今日は、一般の方が買って資産になる家のお話をしたいと思います。

ズバリこんな要素を満たせば、大成功です。
「将来売却した時に買った価格と同等の価格で売却できる。」
5年か10年かわかりませんが、上の条件を満たせれば、家賃ただで住めたことになりますよね。
そして、支払ったお金がまるごと戻ってくる訳ですので、そんな良いことはありません。

ただ、富裕層でない一般向け物件となると、築年別 価格推移

この表のように、新築マンションを購入した場合、20年で半値になってしまうため、買った値段で購入しても、将来売却する時に、確実に売却価格は、下落してしまいます。

でもよく見ると、築20年以降のマンション価格の下落率は、なだらかになっているのがお分かりでしょうか?

そうです。
そこに目を向けていただいた方は、大変聡明な方でいらっしゃいます。

そうです。
築20年頃の物件を購入し、10年以内に売却されれば、買った価格と同じ価格で売却できる可能性がどうやらありそうではありませんか?

築年がさらに経過し、築40年に近づいて行きますと、
・築年が古い物件には、住宅ローンが利用しづらい
・基本性能、デザインの劣化で住みづらい
などによって、さらに、価格は下落して行くのではと思われますが、5年、7年、10年ならばいけそうな気がします。

よって築20年頃の中古マンションの中から、戸数、ロケーション、管理状態などをよくセレクトし、お決めになるのが良いかと思います。

では戸建ての場合はどうでしょうか?

つづく・・。







2018/04/11

ではどんな家を買ったら資産になるのでしょうか?

こんにちは。
昨日のブログは、こちら です。

さて、住まいは生活の拠点であり、家族にとっては、お金の価値には変えられないプライスレスな場でもあります。

そんな住まいに夢を持つことは悪いことではありません。

ただし、お金の損得だけで言えば、確かに家は、お金を貯める資産ではなく、
お金を垂れ流す負債の側面もあるのは事実なのです。

では、そんな家を、果たして資産になるような買い方をできないものでしょうか?
そのような買い方ができれば、そんな良いことはありませんね。

そのためには、一つ諦めねばならないことがございます。

それは新築を買わないということです。

全ての新築住宅の価値が築年の経過とともに、下落するというわけではございません。
が、何年も価値の下落しない物件はほぼ、億単位の価格の富裕層向け物件に限られます。
それもエリアは、東京のみです。

例えば、こちら です。

こちらは、分譲時よりも高い価格で売買されているマンションの代表格です。

よって、富裕層であれば、このような物件を買えば良いと思います。

もしくは海外不動産でも良いかもしれません。

がそうでない方ならば、今の所は、残念ながら、新築は見送ったほうが良さそうです。

バブルの時期に新築マンションが一時的に買った価格より高く売れることもございますが、一過性の現象に過ぎませんので、はかない夢は見ないほうが得策なのです。

「マンションは、築年経過によって、価値は下落し、新築時の価格よりも、下がる。」
という、この格言というか、方程式に逆らわないほうが良いのです。

この考え方をご理解いただいたところから、マイホームの資産家計画はようやくスタートできるのです。

つづく・・・。





2018/04/10

家を買うって得なの?損なの?

こんにちは。
さて今日は、昨日の続きです。

昨日のブログは こちら です。

夢のマイホームって良い響きですよね。
どうせ買うなら、ガーデニングができる新築の庭付きの一戸建てとか、タワマンで都心暮らしとか?
妄想が膨らみますよね。
快楽に任せて、無理してでも買ってしまおうか!なんて思って見ても、先立つ物と相談してみると、悩んでしまい、先に進めないなんてこともございますよね。

実際のところ、マネー的には、家を買うことって、得することなのでしょうか?
よく、「資産価値の高い都心レジデンス」ってワードを見かけますが、本当にそれを買えば、資産を持てるのでしょうか?
それは、本当に得なことなのでしょうか?


では、それらを一度整理して見ましょう。

まずはこのグラフをご覧ください。

築年別 価格推移
出典:三井住友トラスト不動産 原文は こちら です。

家の価格は、築年が古くなっていくに従って、価値が落ち、購入した価格よりも安くなって行く様子が、見て取れると思います。
特にポイントは、築20年頃でしょうか?

東京、大阪、名古屋もほぼ共通して、築年で半値に価格が落ちていますね。

現金で家を買った人は、10年経過で価格は2/3に、20年経過すると、半値になっているということです。
現金が半分になって返ってくるということで、明らかにお金だけの損得でいえば損なような気もしますが、住まい心地や満足度が、その人にとって、価格を超えるような価値を感じられるものかどうかなどの尺度もございますので、一概に損得を判断しずらいという理由もございます。

またローンで購入した人の場合は、このような感じでしょうか。
仮に、4000万円の家を頭金400万円 3600万円ローン 金利0.6 返済期間35年で買ったとします。
10年後に転勤で、売却を考えた場合、

売れる価格は、価格は2/3ということで、2,666.・・・万円
一方住宅ローンは、26,636,896円残っており、売却にかかる諸経費(仲介手数料86万円、印紙代15,000円、登記費用3万円)などの支払いを考えると、逆ザヤ(持ち出し)となります。

住宅を処分するために、100万円弱のお金を手持ち資金から用意することになりますので、これは明らかに損切り!!

ちなみに、10年間毎月95,050円ずつ返済をしているので、その合計は、
95,050円×12ヶ月×10年=11,406,000円
となります。

同じくその人によって損得の尺度が違いますので、どうこう申し上げ難いところもあるのですが、皆様はどうお感じになられるでしょうか?

2018/04/09

今の時代家を買うのが一番リスクが低い?

こんにちは。
住宅ローン金利がとても低い水準で推移しています。

 こちら

おそらく史上最低水準ではないでしょうか?


住宅ローンの過去から現在までの、金利の推移については、
 こちら

となると、この住宅ローンを使わない手はございません。

でも住宅ローンは、あくまで住むための物件を購入する際に利用できるローンなので、賃貸目的で収益物件としての利用はできません。

もしバレなきゃ良いだろうと、甘い考えで、収益物件の購入のために、住宅ローンを利用して、バレた場合、大変なペナルティがございますので、このブログをお読みの皆様は、トライしないほうが得策でしょう。

バレたらどうなる こちら


では、資産形成や不動産投資に利用できないかというと、決してそうではありません。

明日から、住宅ローンの正しい利用法について解説したいと思います。
2018/04/07

マネックスのコインチェック買収で話題!仮想通貨は安全?

こんにちは。
今日は、びっくりするくらいの冷え込みで、とても寒くなりました。
どうやら全国的にそうらしくて、雪がふるエリアもあるそうなので、服装にはご注意ください。

さて、最近話題の仮想通貨!!
急に暴騰したと思えば、いきなり暴落とかかなり儲かった人がある反面、損した人もいるようです。

この2〜3日はマネックス証券が世間を騒がせたコインチェック社の買収で、また盛り上がりかけています。

ボビーオロゴンさんのこんな発言も話題になっていますね。
 こちら

ボビーの主張は、
「仮想通貨はいつか消える(無価値になる)」
「非中央集権的な性質を持つものは、エリートたちによって抑えられる」
「ただし、仮想通貨のシステム自体は有用だから、日本政府が主導して『Jコイン』などの安定した仮想通貨が将来的に誕生する可能性はある」
こんな感じ。結構賢いかも。


そんな仮想通貨ですが、不動産投資と比較するとどうなのでしょうか?

仮想通貨ををやってて儲けた人の悩みは、
・売り時がわからない。
・譲渡時の税金が高い
などが挙げられます。

投資手法が値上がり益狙いオンリーなので、一見単純なように見えますが、その上げ下げの予測は、困難です。
つまり丁半博打に似てるといえば似てるかなぁ。

また、不動産投資と違う点は、
・元手があればすぐできる。
・担保価値なしなので、借入不可
・雑所得のため、50%課税で税金をたくさん持っていかれるので、手残りが少ない。
などが挙げられます。
特に税金はびっくりですね。1億円儲かっても5,000万円しか残りません。

となると、利益を狙って、さらに投資額を増やしたり、売り時を間違えたり、マインドの過熱によって、判断を間違えるリスクがありますね。

どちらにしろ、投資は暑くならないほうが得策でしょうね。






2018/04/06

2018年 地価公示が発表されました。

毎年、この時期になると、地価公示が発表されます。

地価公示というのは、国土交通省の管轄の数値で、国が不動産を買ったり売ったりするときの指標となるわけです。

今話題の森友学園の土地売買なども、この地価公示を参考にした価格よりもかなり安く取引された云々で問題になっている?ようですね。

さて、
こんなブログがありましたので、貼っておきます。

 こちら

主に今年の地価公示の特徴としては、

1.26年ぶりに地方の商業地の価格が上昇した。
2.外国人インバウンド人気で、北海道などリゾート地の価格が上昇した。
3.もちろん東京銀座や大阪、名古屋など商業地、住宅地の価格も高騰
とバブル気味なのです。

主に、不動産価格が上昇する背景にどんな原因があるか皆様お分かりになるでしょうか?

それは金融機関の融資姿勢です。

融資が活発なときは、不動産取引が増え、需要が供給を上回る為、不動産価格は上昇します。
逆に融資が不調なときは、不動産取引は減少し、供給過多となり、不動産価格はしばらく高止まりしますが、そのうちに下落するのです。

日本では、住宅政策が国策となっており、またバブルの反省から、住宅価格の急騰、暴落は好ましくないと考えているのか?
住宅ローンはこの30年、止められることなく、ずっと安定的に供給されています。
よって、住宅価格については、今後も大きな変動はないかと思われます。

ただし、今のタワーマンションなどは、外国人の投資、富裕層の節税目的などで、価格が上昇しておりましたが、それらの需要が落ち着いてきた為、今後は価格も加熱感がなくなり、落ち着きを取り戻すでしょう。

未だ市場最低の低金利の恩恵を受けられる環境なので、逆に今しばらくは住宅を購入するチャンスかもしれませんね。

2018/04/05

不動産投資の目的って?7

今日は。
今日は少々肌寒い気候ですが、今までが暑すぎたようで、ようやく平年並に戻ったようです。

さて、今日は、昨日の補足を書かせていただきます。

昨日のブログは こちら です。

ちなみに
「3.日々の暮らしむきをアップさせる為に収入を増やす」という不動産投資の目的ですが、これは現金をすでにお持ちの方が行う投資法です。
よって仮に300万円の現金を使って、物件を購入し、月々の手残りが4万円あるとしましたら、
4万円×12ヶ月=48万円
年間48万円です。
としますと、
300万円÷48万円=6.25年=6年3ヶ月で元が取れます。
よって、元が取れるそのくらいの期間は最低賃貸を続けたい訳なのです。

それを阻害する要因を、検討時に探し、団地であれば、「1〜3階のお部屋の方が、入居者が退去が起こりづらい」と考え、そのような階数のお部屋を買って貸したいと考えるのです。

築年の古い物件なので、10年後に売って、値上がりしているとは考えづらく、どちらかというと良くて300万円付近、悪ければ150万円くらいに下落というのが、妥当かと思われます。

であれば、少なくとも、賃貸で元を取っておけば、あとはいくらで売っても儲かるというところまで、持って行った後も、長く貸せる状況が望ましい訳なのです。築古の物件は賃貸ありきで組み立てた方が良いのです。

もちろん将来の市況が良くて、300万円で買った物件が500万円で売れるような状況であれば、売るべきかと思いますが、先に賃貸で元をとっておき、利益を確定しておいたほうが、手堅いのです。