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2018/03/31

不動産投資の目的って?2

こんにちは。
今日もポカポカ良い天気で、とても過ごしやすくてありがたいですね。

さて、昨日のブログでは、不動産投資の目的についてお話いたしました。

昨日のブログは こちら です。

今日は、その目的に沿うために必要な考え方をご説明したいと思います。

昨日のブログの
2.老後の生活や、将来の年金の補完のための資産形成
3.日々の暮らしむきをアップさせる為に収入を増やす
についてですが、

まずは、2.老後の生活や、将来の年金の補完のための資産形成という目的を不動産投資で達成しようとしたときに、一番適した不動産の購入の仕方を考えて見ましょう。

資産形成なので、まとまったお金が将来得られると良いと思いますので、「家賃収入でローンを支払うことでローンの残債を減らし将来売却する」作戦となるのですが、そのために適した物件は、以下の通りとなります。

・ローンを利用できる物件
・賃貸がつく物件
・将来の売却がしやすい物件

これらの要素を全て満たした物件でないと、まずいわけなのです。

このような物件を購入しますと、月々の手取り額は大して残りませんので、一見儲かっていないような錯覚をしてしまいがちですが、そうではありません。

見えないところで、純資産が増えているところがポイントとなります。
すなわち、
「家賃収入でローンを支払うことでローンの残債を減らし将来売却する」作戦とある通り、入居者の方が、払ってくれる家賃で、ローンの残債が減らしていけるので、小額の投資であってもローンが借りられれば、、将来売却したときの差額の数百万円が得られるのです。

よって、すぐに月々使えるお金が欲しいのではなくて、将来まとまったお金を不動産投資で準備したい方には、この方法が向いていると思われます。

続く・・・。





2018/03/30

不動産投資の目的って?

こんにちは。
皆さんは、どんな目的で不動産投資を始めようとしているのでしょうか?

1.何億、何十億円と借金して、何千、何億円の家賃収入を得るなどのような大きな事業家になる為
※不動産投資の規模のお話は こちら です。
2.老後の生活や、将来の年金の補完のための資産形成
3.日々の暮らしむきをアップさせる為に収入を増やす

などが不動産投資を始める動機としては多いようですが、皆さんは、どれに当たりますか?
それともこれ以外の別の理由?でしょうか?

昨日も書きましたが、
1は、投資を飛び越えて事業のため、それなりの手間暇労力が必要となります。
よって、サラリーマンを辞めて、専業になる方がおられるのもうなづけます。
ただし、今は良くても、賃貸業が将来にわたり盛業であり続ける保証はありません。
事実早ければ、数年後には、破綻を迎える方々が、一定数おられるのです。
そんなに甘い話は世の中にはありません。
成長し続ける事業の維持には、並大抵のことではありません。
それなりの苦労や運も必要なのです。
であれば、サラリーマンを続けながら、不動産投資を一定規模で行う方がよほどリスクはないというのが正解なのかもしれませんね。

よって皆さんが、現実的な選択として、2か3を選択されるのは正しいと思うのです。
2018/03/29

不動産投資ってどのくらいの規模を投資っていうの?

こんにちは。
今日も4月下旬の天候ということで、一日中過ごしやすかったですね。
こういう日がずっと続いてくれてたら本当にありがたいのですが・・・。

さて、
こんな質問をよくいただきます。

「不動産投資って、億単位の借金をして、一棟アパートやマンションを買い進めなきゃやる意味がないのでしょうか?」
なんて真顔で聞かれたことがあるのですが、決してそんなことはございません。

確かに
サラリーマン大家さんで沢山の物件を運営されている方もいらっしゃいますが、それはそれで、簡単な話ではありません。
一つの事業を起こすと同じことなので、投資の域はとに超えておられると思います。
冷静に考えても、本業や家族の生活のかなりの部分を犠牲にしなければ、成り立つお話ではないですよね。

そこまで犠牲にして、事業を行うことのできる方はそうはおられません。
また、そこまでしなくても良いかと思いますので、どうぞご安心ください。といつも申し上げています。

では、どのくらいまでが、実際に、不動産投資と言える規模なのでしょうか?

お答えいたしますと、
税務上にこういう考え方がございます。

「事業的規模」 こちら という考え方です。

要するにこの規模を超えたら、事業ですよ。と国税庁が認定をしているのです。

その規模とは、yjimage.jpeg

戸建 5棟
アパート 10室
などです。

これを超えたら事業となってしまうので、ここまでが不動産投資と言えるのではないでしょうか?


ちなみに公務員の方や、副業禁止の会社の方も、ここまでは会社に認められることが多いというのは、この事業かどうか?の判定によるものなのでしょうね。

よって、
この規模くらいまでを、なるべくコスパを考慮しながら、自分の手でがかからないように、投資をしていくことが、スマートな不動産投資を行う秘訣であると言えるのです。






2018/03/28

銀行評価のつかない物件は買わない方が良い理由

こんにちは。
最近はめっきり暖かくなり、過ごしやすくなりましたね。
そろそろ羽毛ぶとんが寝苦しくなってきました。

さて、今日は、買わない方が良い物件がありますので、そのテーマで書こうと思います。

皆さんは、収益物件を購入する時に、融資を利用して購入されることが多いと思うのですが、
例えば某社で融資を利用される時の、
融資の基準が、
概ね、年収の10倍まで借りれることになっています。

仮に、年収が600万円の方であれば、6,000万円までの枠の中で、
数物件でも理論上は借りられることとなります。

ただし闇雲に貸してくれるわけではないのです。

例えば以下のことに該当する方はご注意が必要です。

1.住宅ローンの借入
2.他の不動産の借入
3.他の動産などの借入

何故ならば、上記の3つがあることによって、枠が縮小される可能性があるからなのです。

仮に年収600万円の方に6,000万円の枠が設定されても、

ちなみに上記ローンのうち1、2を借りている方には、まだ救済策というか、物件自体の評価が借入額を上回れば、逆にプラスのなるということもあり得るので、まだ良いですね。

公式は、
物件の評価-借入額=〇〇〇万円 となります。
これがプラスであれば、何の問題もありませんが、マイナスになっていると、その分単体での債務超過とみなされ、与信枠からマイナスされます。

一般的に区分などは、評価が辛めに見られたりしますし、築年の古い中古戸建の場合は、土地の評価しか見られないことが多いですね。

ただし不動産でも、凄い種類の物件があります。
それは再建築不可物件です。
再建築不可物件は物件の評価自体が0円となり、これを借入を利用して購入した場合、物件評価のプラス寄与分が全くないので、単体での債務超過とみなされますし、全額、与信枠を棄損させます。

これと同じようなものが、
太陽光発電などのインフラ投資です。

そもそも太陽光発電は、建物でなくて、機械ですので、動産となり、評価は0です。
また、土地も市街化調整区域などの0評価の土地で行われるため、借入を利用して購入した場合、丸ごと与信枠を棄損することになるのです。

よって借入して不動産をいくつか買おうとしていう方には、借入が得られにくくなるというデメリットが生じます。
※3物件購入できるところが、1物件しか買えないとか・・・。

さらに、太陽光発電投資の怖いところが、もう一つございます。

それは出口で資産に全くならないことなのです。

簡単に申し上げますと、
太陽光発電投資を日本政策金融公庫など、15年融資で購入した場合、借入返済があるため、
毎年の手残りはわずかであまり収入が得られません。
では返済が終われば、「売電収入が沢山貰えるから安心。」と本当に言えるでしょうか?

借入返済が終了した頃には、以下のリスクに直面します。
・機械の全交換メンテ費用の持ち出しが凄い 
・国策の変更などにより、売電収入が途絶える 
・太陽光以外の土地の利用はできないため、売却もできず、意味のない土地を延々と所有することに

そうなると返済終了後から、やっと収入がもらえるではなく、
損失がどんどんかさむという堪らない状況を迎えることになるのです。

この投資で確実の得をするという方は、
法人税を数千万円お支払いなられるような大規模事業者です。
不動産の売却益がある法人さんにも有効ですね。
彼らは、一括償却のメリットにより、かなりの節税効果が見込めるため、やられたほうが良いのです。

このようにこの投資自体、
個人が資産形成向けに行う投資としては、将来のリスクが大きく、利益は不確実であまり有効ではないのです。


この辺りをご理解いただけましたら幸いです。






2018/03/27

3月の物件マラソンは。

1時間のセミナー終了後に、実際に物件を見に行きます。

見に行く物件の種類は毎回違いますが、今回は、なんと、一戸建です。

しかも新築の一戸建ても見に行くことに。

果たして、中古の一戸建やましてや新築の一戸建てが、投資に向くのでしょうか?

その辺りを物件を見ながら、解説してまいります。

まずは、中古住宅から。

昭和63年築なので、新耐震以降の建物ですね。

IMG_0951.png

中は、綺麗でしたが、2つ注意ポイントがございました。

その一つが、

・雨漏りの補修跡

もう一つが、

・家の傾き
です。

この補修が可能かどうか?
また、投資として見合う、予算での修理が可能なのかどうか?

この辺りが大変気になります。
物件としては、ロケーションもよく、少々道路付きが悪く、乗り入れが大変ですが、駐車場は2台可能なので、その修繕が問題なければ、あとは価格次第ですが、価格が見合えば、購入しても良いのではと思います。

一応不動産会社さんには、補修の件を調べていただくようご連絡をいたしました。
良い結果が出ると良いのですが。

二軒目は、いよいよ新築です。
新築といっても、今時のパワービルダーと言われる格安に戸建てを販売する建築会社が販売する新築住宅は、とても財布の優しいのです。

しかも、これらの住宅は、一定期間販売期間がすぎても売れ残っていた場合、値引きをしてくれることが多く、場合によては、1,000万円台で販売されることも少なくないのです。

そのような1,000万円台(流石に後半ですが・・。)の物件を見学しました。

IMG_0934.jpg

お家の中は、新築だけあって、とても綺麗です。

IMG_0945.jpg

IMG_0939.jpg

IMG_0944.jpg

全く申し分ありません。

家賃がいくら取れるかとても楽しみです。

当然建物には不具合はなく、あったとしても10年保証婦がついているので、面白いと思います。
収支計算が楽しみになってきました。

3軒目は、
近くの、新築を内見。
これは2,000万円台前半なので、ちょっと投資的には無理かな!

IMG_0953.png

ただ、ホームステージングが施してあり、生活イメージが湧きました。

そして、最後は、名駅から、歩けないほどでもない距離の土地を見に行きました。

ここは、建物の提案付きなのですが、実は、いろいろなことができるのです。

例えば

・賃貸アパート

または、

自分が住みながらの、賃貸併用住宅

さらには、
セカンドハウス

と用途が多彩なのです。
プランを考えるのがお好きな人向きかも。

最後は、カフェでまったり。
IMG_0950.jpg

また来月も開催しますので、よろしくお願いいたします。
2018/03/22

不動産投資を始める時期について

不動産投資を始める時期について考察して見ました。

「不動産投資を始める(=物件購入)、ベストな時期はいつでしょうか?」
なんてことをよく聞かれるわけなのですが、残念ながら明確な答えはありません。

ただし、
目安になる指標がございますので、その指標についてご説明いたします。

1.融資
これについては、不動産仲介業者にご確認していただく他ありませんのですが、ある時期、特定の金融機関が、融資のバーゲンセールのような状況の時期がございます。その時期の初期は、不動産購入が楽にできるので、ベストな時期と言えるでしょう。

2.景気回復期
プロはともかく、不況の時は、不動産投資(物件購入)はやめた方が良いです。そのような時は、どこまで価格が下がるかわかりませんし、賃貸も苦戦するので、苦労が多いと思います。
よって、景気の底が見えて、持ち直してきたときに、始めるのが良いでしょう。

3.株式価格上昇
2の景気回復のシグナルの一つが株価の上昇ですね。株式市場が良い時は、不動産投資も青信号ですので、参入するには良い時期と言えるでしょう。

参考になれば幸いです。
2018/03/10

金利の高いノンバンクで借入しても本当に大丈夫?

今日は良い天気ですね。
しばらく高気圧の張り出しのおかげで、晴天が続くようなので、洗濯が存分にできて良いですよね。

さて
金利の高いノンバンクで借入して物件を購入して、本当に大丈夫なのでしょうか?
金利が上昇した時に不安はないのでしょうか?

こんなことを誰もが思いますよね。

特に今が史上最低の低金利時代のため、これ以後は、どう考えても金利は上がるとしか思えません。
もし金利が上がってしまったら、一体どうなるのでしょうか?

こんな不安をお持ちの方は少なくないと思います。


ノンバンクでの借入の場合、変動金利での貸出のみのところが多いため、この金利上昇に耐えられるかどうかが一番の問題です。
この部分をどう考えておいた方が良いか?
投資家にとっては、腕を試されるところです。

そこで、
最低限やっておいた方が良いことについて今日はお書きしたいと思います。

何をするかと申しますと、ストレスチェックです。
ストレスチェックを行っていただきたいのです。

通常銀行が、貸出をする際に、審査時に、ストレスチェックが行われるのですが、簡単に申し上げますと、下記のような公式となります。

(家賃収入×80%)>金利○%時の返済額

です。
概ね、今の実行金利に3%程度乗っけた数値で行われることが多いのではと思います。

家賃収入から、経費としてかかるであろう20%を差し引いた残りのお金が、借入の返済額より多いかどうかをチェックしているのです。

銀行さんの場合は、賃貸経営が儲かっているかどうか?に関係なく、あくまで、返済ができるかどうかの観点でチェックをしていますが、このチェックだけでは、不動産投資としては少々チェックが甘いと思います。

皆様が、不動産投資としてのストレスチェックを行うのであれば、金利を同様に上げた上で、投資として、プラスかどうかを予測していただいた方が間違いないかと思います。

早速昨日の例で検証して見ましょう。
昨日のブログは こちら

物件価格1,800万円 家賃13万円 自己資金300万円
ノンバンク 返済期間30年 金利3.9% 10年後出口売却は、1,600万円
というせってでしたね。

そこで、3.9%の金利をあげて、

3.9% → 6.9% として見ます。

結果は、300万円投資したお金が、10年後に売却益と10年分の収益の合計より下回る134万円でした。
投資の結果166万円損失が出たことになります。

ストレスチェックの結果、10年間の平均で、金利がトータル3%上昇したら、儲からないことになってしまいました。

もし皆さんが、将来金利は上がるという思いが強いのであれば、この物件をこの条件では買わない方が良いでしょう。

でもここまで検討してきて、上がるかどうかわからない将来の不確定な金利のことで、せっかくの投資の機会をなくす(機会損失)になるのも嫌ですし、どう考えたら良いでしょう。

そういう時には、
価格を交渉していただくのが良いかと思います。

例えばですが、
1,800万円ではなくて、100万円下げていただいた、1,700万円の場合はどうなるでしょうか?

結果はほぼ収支トントンとなりました。
「300万円が10年後に320万円にになって手元に戻ってくる。」というシュミレーション結果となりました。

これですと、10年間の平均金利が、今の水準よりも3%上がった6.9%になったとしても、ほぼトントンで終えられるということになりますので、リスクは軽減されるのです。

金利が上昇せず、10年間の平均金利が、今の水準であれば、儲かります。
300万円投資したら、10年後にお金が791万円になって手元に戻ってきたということになりますので、投資は大成功となるのです。

勿論、将来どうなるかは?誰にもわかりません。
しかし備えあれば憂いなしなので、最低限このようなストレスチェックを行い?
価格交渉することで、自分の心に折り合いをつけて見てはいかがかなと思うのです。
2018/03/09

収益物件いくらで買えば良いのか?3

明け方の雷鳴と豪雨は凄かったですね。
おかげですっかり晴れました。来週水曜くらい前は、高気圧が張り出し良い天気とのこと。
これなら、体調も大丈夫ですね。

さて、
昨日のブログは、 こちら  です。

さて、もう少し具体的に、いくらで買ったら良いのかについて、書いて見ますね。

実は過去に書いているのですが、お気づきだったでしょうか?

こちら

物件価格1,800万円 家賃13万円で説明しています。
この時は、頭金を30%、日本政策金融公庫 返済期間10年での借入を想定していました。

が、
この数値ですと、家賃収入から、返済、その他経費を差し引きますと、月々のCFがほとんど残りません。
これでは、ちょっと心配ですね。

また、頭金を540万円+購入諸費用を180万円の合計720万円ほど入れなくてはいけないため、少々ハードルも高いのです。

そこで思うのは、
「月々のCFをもっと残したい。」
「頭金を少なくしたい。」
こんなことを考える方は、少なくないでしょう。

ではこんなことは可能なのでしょうか?

実は、そのようなことに応じてくれる金融機関がございます。
金利が少々高いのが玉に瑕ですが、使い勝手が良いので、金利高のメリットを忘れそうになります。
そこでの借入の場合、金利は、3.9%、返済期間は30年までいけるので、どのくらいのパフォーマンスになるか?ちょっと計算して見たくなりますよね。

物件価格1,800万円 家賃13万円
ノンバンク 返済期間30年 金利3.9% 10年後出口売却は、幾ら何でも名古屋市内で土地値ということはないので、妥当なところで、1,600万円としますと、

CFは、6万円ほど残りますので、6万円/月額×12ケ月=72万円×10年=720万円・・・CF

出口売却時は、少々マイナスにはなりますが、トータル利益が638万円となり、自己資金の運用利回りは、11.25%となり、投資としてはまずまずなのです。

このような計算を物件ごとに行い、自分の購入しても良い基準以上になる物件を購入すれば良いかと思われます。

ご参考になれば幸いです。



2018/03/08

収益物件!いくらで買えば良いのか?2

しばらく雨になりそうです。
低気圧が長逗留するようなので、気圧の変化に弱い方はご注意くださいね。


昨日の記事は、こちら です。

さて、昨日の続きですが、

1.毎年の収支の合計 =385万円(7年分)
2.売却後残ったお金 =400万円
1と2の合計は、=785万円
このような結果になった、不動産投資に最初に、自己資金として、500万円投資していたとしていたら、

785万円-500万円=285万円隣、投資としては儲かっていることになるのです。

上記の例では、単に儲かっているということはわかりますが、どの程度儲かっているかの程度については、触れていないですね。

この儲かる割合をどう考えるかで、いくらで買うかが決まってくるとしたら?
皆様はどのような投資指標を思い浮かべるでしょうか?

よくいう国債の利回り(0.051%)でしょうか?
それとも定期預金(イオン銀行 0.1%)?
これらと比べてもちょっとしょぼすぎますよね(笑)

では同じ不動産でも、金融資産になったものがございます。
そうJリートですね。
主に、プロが、都心の大型のオフイスビルなどに投資しています。
これですと、平均利回りが、4.19%と少しましになってきました。

さらにJリートの中でも、利回りの高い一群がございます。
そうです。インフラファンドです。
太陽光など再生エネルギーのリートで、こちらは、一番高いもので、6.24%となっています。

よって、
この6.24%を上回る利回りを目指すのはいかがでしょうか?

実際計算して見ますと、
1.毎年の収支の合計 =385万円(7年分)
2.売却後残ったお金 =400万円
1と2の合計は、=785万円

これで行くと、1年あたり儲かったのは、
785万円÷7年=112万円となります。

これを投資した自己資金額の500万円と比較してましょう。

112万円÷500万円=22.4%となりました。

これは自分が投資した500万円に対し1年で22.4%に当たる、112万円を稼ぎ出したということを表しています。
かなりの高利回りなので、投資としては、大成功です。

今回は、かなりの高利回りの数値が出ましたが、この22.4%に当たるところの%が、インフラファンドの最大利回り6.24%を越せていれば、ひとまずは、人様に、聞かれたときに、「不動産投資をやっていますが、一応、実りで、Jリートの一番高い利回りより上の水準で投資をしています。」と、恥ずかしくないお話ができるのです。








2018/03/07

収益物件 いくらで買ったら良いのか?

こんにちは。
最近は気圧の変化が激しいので、体調を崩されている方も多いかもしれませんが、
暖かくなれば、それも落ち着くと思われますので、もう少しの辛抱です。

さて、
昨日の続きから書きますね。
昨日のブログは こちら です。

1.毎年の収支の合計 =385万円
2.売却後残ったお金 =400万円

1と2の合計は、=785万円となります。

これで、この物件から得られる収益がいくらになるのかがわかりました。

この得られる利益が出ましたら、この数値を使って、今度は、どのくらい儲かったかを?測定して見るのです。

では、儲かるというのはどういうことでしょうか?
また、不動産投資なので、投資です。

ということは、
お金をいくらか不動産に投資した結果、どうなったか?
ということになりますよね。
投資したお金が、増えたのか?減ったのか?

投資したお金が増えたのであれば、儲かったということで、減ったのであれば、損をした。ということに当然なるのです。

現実的には、
収益不動産を自己資金+ローンで買うということが多いため、
この自己資金の金額が、投下資金ということになるのです。

よって、
1.毎年の収支の合計 =385万円
2.売却後残ったお金 =400万円
1と2の合計は、=785万円
このような結果になった、不動産投資に最初に、自己資金として、500万円投資していたとしていたら、

785万円-500万円=285万円隣、投資としては儲かっていることになるのです。

ここまではお分かりになりましたでしょうか?
比較すれば良いので、簡単ですよね。

では、明日は、いくらで買えば良いのか?
他の人はいくらで買っているのか?
について説明したいと思います。

ではまた明日お会いしましょう。