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2018/03/06

収益物件!いったいいくらで買えば良いの(儲かるの)?1

「どのくらい儲かるの?基準がわからない。」
「収益物件は一体いくらで買えば良いの?」
「他の方はどんな感じで買っていらっしゃるの?」

こんなご質問をよくいただきます。

正直私でさえ、最初は、同じような疑問を持っていました。
でも理解できるととてもスッキリ。
原理は、とても簡単なので、皆様もぜひ覚えてください。

まずどのくらい儲かるのか?については、実際下記のような計算します。
1.毎年の収支の合計
2.売却後残ったお金

原理は簡単ですよね。
ただ計算は少し面倒です。
わからないと余計に煩わしくなりますよね(笑)。
一つづつゆっくり計算していけば大丈夫です。

1.毎年の収支の合計は、

毎年入ってくる家賃収入が、5万円×12ケ月=60万円
毎年出ていく支出が、5万円
(管理費+修繕積立金=1万円、固定資産税=2万円、火災保険=2万円)

収入60万円-支出5万円=55万円

これを7年間賃貸し、7年後に売却したとすると、

1.毎年の収支の合計は、55万円×7年=385万円となりますね。

次に、
2.売却後残ったお金
についてですが、これは少々難しい&手間がかかるので、不動産会社に計算してもらってください。

仮に、その価格が、400万円だとしますね。

すると、

1.毎年の収支の合計 =385万円
2.売却後残ったお金 =400万円

1と2の合計は、=785万円となります。

これで、この物件から得られる収益がいくらになるのかがわかりました。

この得られる利益が出ましたら、この数値を使って、さらなる計算を行うのですが、それはまた明日お書きしますね。





2018/03/05

欲しい物件の価格が高い時は?

立地も良いし、入居者もすぐつきそう。
取れる家賃の水準もまずまず。
投資的には、この価格は少々高いなぁ。
自分の欲しい利益が得られるためには、
「もうすこし物件価格が、下がれば購入できるのに・・・。」などと、
購入しても良いなぁ。と思う物件は見つかったのに、価格がネックで物件の購入に二の足を踏むということは、よくあることです。

そんな時は皆様は、どうされていますか?

洗練された投資家の皆様ならば、きっと気に入った物件の購入を簡単にはあきらめていないでしょう。
なぜなら、
高いのであれば、「価格を下げて貰えば良い。」と考えるからです。
つまり
諦める前に、売主様に「価格をまけてください。」とお願いしてみる訳です。

「そんなこと図々しくて、とても言えない。」
と思っておられる方もおられるでしょう。

でもそんな時に、自分に変わり、売主様に「まけて貰えたら購入します。」
と言ってくれて、不満げな売主様を上手に説得してくれる人がいます。

そうです。仲介業者さんです。
仲介業者さんに、自分の購入したい価格や条件で売主様とお話をまとめてもらうように頼めば良いのです。

では価格はどのくらいまけてもらえるものでしょうか?

これは売主様の状況もあり、一概に一律いくらとは言えないところがございまして、

30万円とか50万円とかの2桁台の場合、価格交渉が成功する可能性は高いでしょう。

びた一文まけてくれない方もいますが、
もっと大きな値引きをしてくれることもございますので、
購入を諦める前に、一度、仲介業者さんとご相談されることをお勧めします。





2018/03/04

絶対に買ってはいけない物件をなぜ買ってしまうのか?3

こんにちは。
今日は、少々曇りがちですが、ポカポカ良い天気で過ごしやすいです。

さて、昨日のブログは、

こちら

をご参照ください。

3回に渡って、「絶対に買ってはいけない物件をなぜ買ってしまうのか?」
というテーマで書いてきましたが、
その根本原因には、

1.そういうものを販売している会社が一部上場企業、TV CM放映など、有名企業が多く信じやすい。
2.購入側の知識不足
3.販売側のモラルの欠如
このようなことがあると思われます。

このようなことを防ぐためには、販売の現場の中で、売り手側の業者が、「3.販売側のモラルの欠如」を反省し、モラルを持っていただくことが望まれます。

ちなみになぜ、業者さんのモラルが欠如してしまうか?と言いいますと、
それは、売上を上げることが、お客様の利益よりも優先されるからなのです。
「ちょっと問題がある物件でも、お客様が気づいてないようなので、販売してしまう。」というようなことが、販売の現場ではよく見られます。その方が数字が上がるからです。
事実、お客様への説明時に、物件のナーバスな部分(説明すると、購入を躊躇してしまうような要因)にはなるべく触れないよう対応していることも多いです。数字をあげるためには、そのような意味不明の努力を行わねばならないのです。
だから現場の営業マンも精神的にうしろめたい気持ちをコントロールしながら販売しているのでしょう。

このようなことの積み重ねが、お客様の利益を少しづつ損なって行っているのです。

よって、
「業者の利益=お客様の利益」
となるような仕組みづくりをしていただくことが重要だと思うのです。

さらに
「業者の不利益=お客様の不利益」となるともっと良いですね。
ここまでくると、お客様に損をさせると、自分も損をする。という構図になって、大変具合が良いのではないでしょうか?

そのためには、販売の現場で、お客様に知識を得ていただく場が必要となります。そのことが、「2.購入側の知識不足」を補うのです。

そのようなことができている業者さんは、現実なかなかいないので、私はいまそのモデルに取り組んでいるのです。

2018/03/04

絶対に買ってはいけない物件をなぜ買ってしまうのか?1

こんにちは。
1日1日少しづつですが、春めいてきましたね。
今朝、羽毛ぶとんが、少し暑いと感じました。
また今日から私の花粉症が全開です(笑)。
花粉症の読者の皆様もしばらく大変ですが、5月頃までなんとか乗り切っていきましょう。

さて、
昨日のブログは こちら です。

さて、
なぜ、不動産投資初心者は、絶対に買ってはいけない物件を買ってしまうのでしょうか?
正直私から見ると、なぜ世の中には、こんなにたくさん買ってはいけない物件を買ってしまう方がいるのか、本当に信じられないのです。

逆に、ベテラン投資家はなぜ買わないのか?と考えて見たときに、その理由がわかったような気がしました。

ベテランの場合は、実際物件を運営しているので、これまで経験上痛い思いをしたことも少なくはないでしょうし、
大事には至らなくとも、「危ない。」とひやっとしたことも多かったことでしょう。
嫌な思いをすることも何度もございます。
それらをなんども潜り抜けて、今ベテランになっているわけです。

要するに不動産運営のことを実際に体験学習しているわけなのです。
そして生き残っている訳なのです。

だから、不動産会社や建設会社の美辞麗句に対して、
「そんなことありえない。」「そんな確率は少ない。」と簡単に仕組みを見抜くことができるのです。

一方、不動産投資初心者で、引っかかってしまう方の多くが、
・物件の運営を経験していない
・不動産投資の勉強をしたことがなく、よくわかっていない
のです。

だからベテラン投資家なら「鼻で笑ってしまう。」ような絶対にありえない不動産投資の非常識を信じてしまうのです。

例えば、
1.30年一括借り上げだから安心
2.エリアが良いので、10年経過しても入居率98%
3.中古になっても価格は下がらない。
4.借金を払い終えた35年後、物件はあなたのもの
5.4〜5物件買えば、1億円の資産形成に成功できる

これらが代表的なワードです。
なぜこの説明で、購入してしまうのか、ベテラン投資家からしたら完全に意味不明なのです。
なぜなら、ベテラン投資家は、これまでの経験則から、上記5点の信ぴょう性を完全に疑っているからなのです。
正直ほぼありえません。

続く・・・・。





2018/03/03

絶対に買ってはいけない物件をなぜ買ってしまうのか?2

こんにちは。今日もポカポカ陽気で気持ち良いですね。
さて昨日の続きです。

昨日のブログの後半で、
昨日のブログは こちら です。

「例えば、
1.30年一括借り上げだから安心
2.エリアが良いので、10年経過しても入居率98%
3.中古になっても価格は下がらない。
4.借金を払い終えた35年後、物件はあなたのもの
5.4〜5物件買えば、1億円の資産形成に成功できる

これらが代表的なワードです。
なぜこの説明で、購入してしまうのか、ベテラン投資家からしたら完全に意味不明なのです。
なぜなら、ベテラン投資家は、これまでの経験則から、上記5点の信ぴょう性を完全に疑っているからなのです。
正直ほぼありえません。

続く・・・・。」

こんな感じで続くになっていました。

上記1〜5を簡単に説明して見たいと思います。

1.30年一括借り上げだから安心
30年にも及ぶ長期にわたって、家賃収入を保障してくれるというのは、本当ならば、めちゃくちゃありがたいお話ですが、残念ながら、この話には裏と闇がたくさん潜んでいるのです。だから絶対に、これを自分の都合の良いように解釈してはいけません。

2.エリアが良いので、10年経過しても入居率98%
入居率をよくする裏で、誰か(=大家=自分)泣化されている人が絶対にいます。それを考えれば、そんなにうまい話はないと言うことがよくわかると思います。

3.中古になっても価格は下がらない。
不動産価格の形成される仕組みがわかれば、このようなことがあり得る確率と圧倒的にそれが無理な確率の高さとかが理解できることでしょう。

4.借金を払い終えた35年後、物件はあなたのもの
一歩譲って、自分の子供の代の資産にということで割り切られるのであれば、まだ良いかもしれませんが、確実に自分の子供の代に渡せる資産は減少するのでは?

5.4〜5物件買えば、1億円の資産形成に成功できる
まさかとは思いますが、実際のお話ではなくて、帳簿価格のお話ですかね?また資産=自己資金+借入??
すごいこじつけ。必死ですね。では30年後の純資産はどうなっているでしょうか?

簡単なコメントをつけると、こんな感じです。
ベテラン投資家は、これら5つのワードの意味が全てわかっているので、絶対にそのようなことを言われても買うことはありません。

少しでも参考になれば幸いです。
2018/03/01

新築ワンルームマンションで人生が狂った?その2

昨日 楽待ち という物件検索のポータルサイト のコラムを見ていただきました。
連続4回連載とのことなので、気になる方は、 こちら をご覧ください。

ちなみに、
昨日のブログは こちら をご覧ください。


ここに紹介されたいた方々が最終的にどうなったかはわかりません。
ただ恥を忍んで、このようなところに出てこられ、自分が引っかかってしまった悪の手口を告発された勇気には敬意を評したいと思います。
この方々は、きっと自分たちのような失敗はして欲しくないというお気持ちを表明されたのです。

だから、皆様くれぐれも、
資産形成を行う前に、この方々のように、仕掛けられた罠に、引っかかり、資産形成どころか、資産を失い、更に全く不毛な借金をしょわされないようご注意ください。

不動産は、間違ったスキームを繰り返してしまうと、どんどん取り返しのつかないことになるのです。
この方々も、一つだけでなく、次々と買わされてしまっています。

このようなことにならないためには?
大切なことは、自分の中でしっかりした 投資基準を持つことです。

・やってはいけない投資をしっかり理解する
・自分はそのような損ばかりして、決して得はしない投資を絶対にしないと決意する。


まずはここを抑えていただきたいのです。

そのために、信じてはいけない、
これはおかしい 売り手が言ってくる。不動産投資の非常識 的なことを明日から少し書かせていただきます。

ベテランの不動産投資家ならば、絶対に買わない物件をなぜ、投資初心者は、簡単に買ってしまうのでしょうか?
その種明かし的な内容のお話を、明日は書きたいと思います。