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2018/02/28

新築ワンルームマンションで人生が狂った?

こんにちは。

今日はこんなコラムを発見しましたので、ご紹介します。

こちら です。

皆様一度目をお通しくださいませ。

私の考えや感想は明日お書きしますね。
2018/02/27

融資相談会を開催します。

先日の物件マラソンにご参加いただきました皆様の中で、話題になっていたのが、融資のお話でした。

木造の中古の一戸建てを投資目的で購入する際に、お金を貸してくれる金融機関は果たして???

このような声が、聞かれていました。

実は、

物件マラソンの前々日の金曜日に、

とある金融機関の打診してみたのです。

「住まい用ではなく、賃貸ようなのですが、お金は借りれますか?」

直球で聞いてみたところ、色々わかったことがございました。

仮に、金融機関A、金融機関Bとしますと、

金融機関Aは、頭金が10%必要となります。
一方、
金融機関Bは、頭金が30%必要となります。

いずれの金融機関も、
・収入証明
・借入残高
に応じて、借入可能金額、金利、返済期間などを決定するとのこと、

まずは、仮審査を受けて欲しいとのことでした。
そのためには、所定の提出書類をご提出いただき、金融機関の返答を待つということですね。

一度これを行なって置かれれば、
1.自分がいくら借り入れできるか、わかる。
2.返済額がわかるので、収支も弾ける。
3.欲しい物件が見つかった際に、即融資の申し込みができる。


などの利点もございますので、良いですね。

ご興味がお有りの方はお気軽にお問い合わせくださいませ。
2018/02/26

一戸建投資のパフォーマンスは高かった。

おはようございます。

昨日物件マラソンにご参加頂きました皆様、お疲れ様です。
また、ご参加頂き本当にありがとうございました。

物件マラソンでご紹介した物件の投資の収支を作っているのですが、一戸建のパフォーマンスの高さに今更ながら、驚いています。

特筆すべきなのは、経費率の低さです。

よく投資の収支を計算するソフトなどでは、アパートや一棟マンションの経費率を20%近くに設定していることが多いですね。

また、区分マンションなどは、管理費、修繕積立金などの経費が存在するため、系比率は30%超えてくることも少なくはありません。

それに対して、一戸建ての場合は、系比率が、10%近くに落ちることも珍しくありません。

その件に関しては、少し前の私のブログで少し書いていますので、ご参照ください。

こちら

また、

区分などに比べて、家賃が高いのです。

名古屋市内でリフォーム済みの物件の場合、家賃が10万円を超えることも少なくありません。

そして、唯一の弱点でありました融資をしてくれる金融機関もございます。

実は、先週末に、ノンバンクさん2社に打診したところ、なんと、応じてくれることがわかりました。

金利は少々高いのですが、返済期間の長さで、カバー出来るので、その時お聞きした、

金利、返済期間、自己資金を打ち込んで、投資の収支を計算して見ると、なんと区分のパフォーマンスをかなり上回りました。

数字が、一戸建ての投資効率が良いことを、示したのです。

物件の検討をお考えの方もいらっしゃると思いますので、今回は、具体的な数値の公開は差し控えたいと思いますが、書いても良い

状況が来ましたら、いずれ、ブログでも書かせて頂きたいと思います。



2018/02/25

物件マラソンありがというございました。

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この日はまず1時間のセミナーからスタートです。
このセミナーで、どういう物件を買ったら良いのか、物件選びの基準を学んで頂けます。

その後、物件を見に出かけます。
本日は中古マンション1件と中古一戸建4件WO見に行きます。

まず1件目は、こちら
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築年は古いですが、内装は、フルリノベーション済みで、今すぐ貸せそうな感じです。
家賃はどれくらい取れそうか調べて見たいと思います。
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思ったよりも内装が良いので、盛り上がりました。
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2件目は、一戸建です。
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リフォームも良い感じ。
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駐車場が小型1台分のみというのが、少々難点か。

3件目は、一戸建てです。
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リフォームは普通な感じ。築年が浅いので、これでも充分かも。
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4件も見ると少々疲れてきます。
それで、カフェタイム。
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談笑も楽しいものです。
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来月も開催します。
また次回お会いしましょう。

2018/02/25

本命物件はNG物件のため、撤退することに!!

待ちに待った本命物件の内見。
勇んで現場に行ったのですが、なんともさてはてな結果になりました(汗)。

物件図面だけでは。わかりません。
実際見に行くことの大切さを実感しました。

最初に現地に着いた時から、ちょっとした違和感があり。何か変だなぁと思っていたのですが、
なにがしっくりこないのか?
理由はわかりません。
街の中で、その団地のエリアだけ様子が変なのです。
街の風景から、そこだけが浮いていて、アンマッチポイントとなっていました。
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敷地内に入り、ますますその感は強くなりました。
すれ違う人が、ほぼ高齢者で、動きがスローモーション(笑)。
高齢者率の高い団地かな?

にも関わらず、階段が急なのです。
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確実の高齢者には使いにくいと思いました。

また若者やファミリーもここには、入って来づらいと思いました。

そしてお部屋の中を拝見したのですが、
リフォームもクリーニングもされていませんでした。

リフォーム、クリーニング済みであれば、この価格でも、ギリギリ検討できると思ったのですが、
この状態では、ちょっと無理っぽいですね。

しかも売主さんは強気だそうで、価格の交渉は受け付けないと言われました。

うーん。
ちょっと整理して見ました。

良いところは、
・バランスがまではなくて、給湯器になっていたところ
・洗濯機置き場が浴室前の脱衣所スペースにあったこと
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悪いところは、
・リフォームがされていないので、リフォーム費用がコスト増
・洗濯機置き場の排水がなく、浴室に流している
・間取りが3K
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・部屋が全て和室
・南向きでなく東向き
・EVなしなのに階数が上の方 しかも階段が急で高い。
・価格は少々割高にも関わらず、価格の交渉は受け付けられない。

ちょっと今回は撤退することにします。

ここの団地を買うなら、
ダントツ1階なら固いかと思います。
購入価格は、リフォーム前ならば、今の価格の50%〜60%以下
入居ターゲットは、高齢者 生活保護者

そんな条件になるようでしたら、現金購入しても良いかもですね。






2018/02/24

物件マラソン(一戸建編)4

いよいよ物件マラソンの開催が明日となりました。

楽しみにされておられる方も多いかと思います。

明日ご参加の方、よろしくお願いいたします。


さて
昨日のブログでも、最後がまたまた含みのある終わり方でした。
今日はそのれについてスッキリされるよう解説させていただきます。

昨日のブログは こちら をごらんください。

昨日は、一戸建て投資唯一の弱点として、

融資が獲得しづらい点について、ご説明致しました。

では、

現実に、木造住宅に融資してくれる金融機関は皆無なのでしょうか?というと、そうではありません。

・日本政策金融公庫 返済期間10年 金利0.6〜2%位まで 金額2,000万円 自己資金30%程度

というところから借り入れはできそうですが、
昨今そのハードルは上がっており、
特に新規の方は、借入しづらくなっていると聞いております。

ちなみに、
上の条件で借入された場合、

物件価格1,800万円 家賃13万円
という条件で簡単にシュミレーションしてみますと、

1800万円の30%が自己資金=540万円
※ベット購入諸経費として、概算で150万円ほど必要となるため合計690万円


借入金は、 1800万円×70%=1,260万円となります。
返済期間10年 金利1%とした場合、

収支の方は、
  1,560,000円
 - 1,324,572円
 - 80,000円
 - 30,000円
- 36,000円     
     89,428円

と、年間89,428円の税引き前でお金が残ります。

(計算の前提)
家賃が130,000円×12=1,560,000円
月の返済額は110,381円となります。
固定資産税が年に80,000円
火災・地震保険が年に30,000として
管理を業者に委託するとして、月3,000円として、年36,000円

10年後に売却しようとした場合、借金は0のため、
仮に土地値(その時の土地相場が40万円 土地面積35坪であれば、1,400万円)で売却できることになり、

10年間の収入は、ざっくりですが、1490万円ほどとなります。

(計算式)
89,428円×10年間=894,280円
売却価格=14,000,000円

よって、
投資効率的には、

690万円のお金を一戸建に投資したら、
10年後に、
総額1,490万円くらいになってお金が増えていたということになるのです。

投資指標では、
1490万円-690万円=800万円 これが純利益(税引き前)となりますので、

さらに
800万円÷10年=80万円÷690万円=11.59%

1年あたり、投下資金の690万円に対して11.59%のお金が増えたとなり、まずまずの成績かと思います。

この%のことをCCR(投下資本利回り)と言われるもので、投資効率を見るのに便利です。

ちなみにこの%がどのくらいの数値であれば買いなのか?という議論がございますが、

一つのハードルは、

Jリートの利回りは上回りたいというものです。

Jリート 利回り は こちら

気持ち的に、インフラファンドの6%以上は超えたいですね。
このあたりで、物件を拾って、安定させ、次のタイミングをみても良いかもしれません。
経費項目の多い区分マンションなどは、インフラファンド以上の数値をクリアしたいところです。

その次は、実利回り10%以上というもので、
上記の11.59%は見事超えているので、その基準でOKの方は、買っても良いということになるのです。

それ以上の利回りを目指す方は、リーマン色の時とか、特別に資産が暴落したタイミングを待てば、可能かもしれません。
今の状況では、あまり現実的ではないかもしれませんが、その時を待てば、バーゲンセールのチャンスですね。

今日はこの辺りにしておきます。
計算が多くて申し訳ございませんでした。
もっと簡単に説明できるよう頑張りたいと思います。

2018/02/23

物件マラソン(一戸建編)3

こんにちは。

今週日曜開催の物件マラソンについて、色々書かせていただいております。

その1は、 こちら

その2は、 こちら

を、それぞれご参照くださいませ。

今日はその2の続きです。

その2のラストで、謎かけというか?少々意味深な終わり方をしていましたね。

そうです。

一戸建て投資の弱点のお話をさせていただきます。

これまで一戸建て投資のメリットをお話をしてきました。
下記にまとめまてみましたので、どうぞご覧ください。

1.経費項目が少なく、手残りが多い
・水道光熱費の負担0円
・清掃、樹木の剪定費用などは入居者負担
・小修繕は入居者が負担することも多い
2.管理が楽
・共用部がない
・入居者からのクレームもほぼない。
3.土地付きである。
・土地の価値が将来の資産価値を担保
4.建物の修繕費用がかからない
・単身用と比べて、入居期間が長いので、原状回復リフォーム費用などの負担が少ない
・木造なので、RC等と比べて、大規模修繕費はやすくなる。

いかがでしょうか?
区分(中古マンション)やアパート、一棟マンションなどと比較すると、
・収支の手残りが多く、
・管理が楽
・土地の価値がある。

などなど、これらを整理して見て、改めて、一戸建て投資は、初心者に向いていることがわかりました。

ところが唯一の欠点がございます。

それは、  融資です。

融資が出にくいのが、最大の欠点です。

その理由は、一戸建といえば、木造ですが、
木造住宅の評価が低いのが、金融機関が評価しずらい最大の理由となっています。

現在、融資をしてくれそうな金融機関というと、日本政策金融公庫がございますが、
昨今融資基準が厳しくなり、基本融資期間は10年です。
少し前までは、15年も行けたのですが、最近は10年が多いのです。

そのほかは、ノンバンクからの借入となりますので、金利が4%、5%と高くなってしまい、手残りが少なくなります。

ではそのような一戸建をどのように取得したら良いか?

これについては、また明日お書きしますね。
2018/02/23

物件マラソン(一戸建編)2

今日は、昨日の ブログの続きです。
資金調達と収支について簡単にご説明させていただきますね。

昨日のブログは こちら です。

結局家賃が月に13万円入ってきても、それが、そのまま全部残るわけではございません。

不動産の場合確実に差し引かれる コスト(経費)があるのです。

ただ、区分所有(中古マンション)やアパート、一棟マンションに比べると、このコストが最も少ないのが、一戸建ての特徴です。
つまり、手残り額が一番多く、効率の良い投資と言えるのです。

1.他のジャンルの物件よりもコストの項目が少ない
2.入居が長く、原状回復費用、広告宣伝費の持ち出しが少ない
3.庭の手入れ、簡単なリフォームなど入居者が負担してくれることも多い。


ちなみに、ランニングコストは 固定資産税等(都市計画税)と火災保険料のみで、他のジャンルの物件と比較した場合のコストの項目が少ないのです。

ちなみに
区分所有(中古マンション)の場合、管理費、修繕積立金が加わります。
アパートの場合、建物 設備の劣化修繕費 清掃費
一棟マンションの場合、消防、エレベーター、受水槽など各種法定点検費用 建物 設備の劣化修繕費 清掃費

借入する場合は、これに返済額とまた、管理を委託する場合は、管理費(3,000〜5,000円/月)などがかかります。

また修繕費につきましては、アパートや一棟マンションのよりも少なく済むことが多いです。
その理由は、入居者さんにあるのです。

賃貸で一戸建てに住む方の最大の特徴は、入居期間の長さにあります。
入居が長いと、退去されたときに発生する、リフォーム費用(=原状回復費用)が度々発生し、同時に入居者を決めてくれた業者さんにお支払いするAD(広告宣伝費)もかかります。

アパートや一棟マンションの単身用などは、転勤や結婚などによって、お部屋を変わって行かれることも多く、入居期間は一番短く3〜5年くらいでしょうか?

また新婚さんも子供さんが小学生になる段階で、学区を選ばれたり、もう少し広めのお部屋に変わるなどで、退去時期は、子供が生まれて5〜7年までというのが、一つの目安と言えるでしょう。

一戸建ては、ペットを複数匹買っていたりした場合、簡単に引っ越せなかったり、とにかく入居期間は長いのです。10年以上入居されることも少なくはありません。

また、共用部分の清掃、庭の剪定 植栽の手入などアパート、一棟マンションの場合、全てオーナー負担となりますが、一戸建ての場合は違います。

これがなんと!!
入居者ご自身が、自分で行っていただくことが実に多いのです。

このようにかかるコストが少ない一戸建は、コスパの良い投資として、とても有望なのです。

ただ一つ欠点がございます。

それは明日に続きます・・・・。
2018/02/22

物件マラソン(一戸建編)1

名古屋市内で、1,000万円台で購入できる一戸建て特集を行います。

例えば、

13万円で貸せるお家🏘という想定で考えて見ましょう。

おそらく駐車場2台付き の 4LDK という感じでしょうか?

年収は、家賃13万円×12=156万円です。

表面利回りはどうでしょうか?
仮に、1800万円の家の場合、
156万円÷1,800万円=8.6%となります。

資産価値の大きい土地付きの物件でこの数値ならば、まずまずではないでしょうか。

当日は、このような風情の物件を集めて、皆様にお見せしたいと思っていますので、どうぞご期待ください。

女性の資産形成セミナーは こちら


(参考)
利回りとは、
表面利回り:年収を物件価格で割った表面利回り
ネット(NOI)利回り:年収から、運営コストを引き、取得価格総額で割った利回り
手取り(税引後)利回り:年収から、運営コストと租税を引き、取得価格総額で割った利回り





2018/02/19

確認!不動産投資の基本形 その1

今から本命物件の内見です。

が、少し時間がございますので、不動産投資の基本系について整理しておこうと思います。

不動産投資は、その目的によって、2つの形に別れます。

あくまで目的別なのです。

その目的とは、
1.将来の資産形成
2.毎月の家賃収入

の2つです。

違いは、融資を利用するかしないかです。
「1.将来の資産形成」については、融資を利用します。
ところが、
「2.毎月の家賃収入」融資を利用しないのが基本となります。
※利用しても価格の50%以下など

「1.将来の資産形成」が目指すのは、5年後、10年後の 数百万えん、数千万円です。
それには融資の利用が必須となります。

一方
「2.毎月の家賃収入」が目指すのは、月収何十万えん、何百万円の世界です。
これは得られるキャッシュフローが多ければ多いほど良いので、融資の返済などは0円かより少ない方が良いのです。

以上を踏まえて、
本日見に行くのは、「2.毎月の家賃収入」狙いの、築古団地です。
築古区分物件は、融資付が難しいので、現金購入となる訳です。

それで、賃貸で長期間回していけるかどうか?が、物件購入の鍵となります。

さぁそれらを踏まえて内見に行って参ります。