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2018/02/18

急遽 古家を内見したところ!!

本命物件の内見は明日ですが、
不動産会社から、「市内中心部近くの地下鉄徒歩圏内で、面白い中古住宅があるので、見て見ませんか?」「価格もお値打ちですよ。」
と熱烈なお誘いを受けたので、早速見てきました。

価格の総額は、1,000万円をはるかに超えるため、賃貸で、10万円とか11万円で貸せれば御の字かな?
とか内心思いながら、現地に行きますと、

レトロかつ狭小間口(3.8m)と、なかなか刺激的な外観でした。
軽自動車一台駐車できる?かどうかも微妙です。

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お部屋の中は、
急階段!
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和室の中のThe昭和風(笑)。
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ただし、2DKと部屋数少なめのため、賃貸時に少々問題あり?

というのは以前、このような家の賃貸を調査した時に、間取りは2DKでも面積が狭いので、実質1LDKの単身用の家賃に寄せるのが妥当と、言われてしまったことがございます。

その時に逆に新婚用の家賃に寄せられれば、少し家賃を上げられるわけで、この差はかなり大きいのです。

仮に乱暴ですが、単身用の標準家賃を50,000円 新婚用の家賃を75,000円とした場合、

50,000円に近い家賃での募集になってしまうということなので、そこをいくら、リフォームや設備で、ブラッシュアップしたとしても、大幅な家賃アップは難しいのです。

お金をかけて、こんなお洒落にしても変わらないのは悲しいですね。

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ということで、この時点で、貸せる家賃は、10万円はおろか、5〜6万円が関の山と思うと、
リフォームのことを考慮しますと、
半値以下で取得しないと、厳しいわけです。

そんなことを売主さんに申し上げる度胸はありませんので、この物件からは、撤退することにしました。
2018/02/17

気になる物件を内見する時に絶対にする2つのチェックとは?

気になる物件を内見する時に絶対に行ったほうが良いこととは?
一体なんでしょうか?

簡単に整理いたしますと、2つございます。

1.買って良い物件かどうかを見定める。
2.買って良い物件の場合、確実に購入するための手続きを進める。


この2つのことを同時に行うことになるのです。

昨日のブログでも少し触れましたが、
「1.買って良い物件かどうか見定める。」これが投資においては、最も重要なことなのですが、これについては、
また日を改めて、お書きします。

そしてこれらをクリアして、買っても良い物件だということがわかったら、
「2.買って良い物件の場合、確実に購入するための手続きを進める。」
を行います。

そう。
買付証明ですね。
購入の意思表示を書面で行うことが必要となってきます。


ここで少し買付証明について整理しますと、

(買付証明書 内容 例)
1.満額の買付
2.満額の買付+融資条件
3.指値の買い付け
4.指値の買い付け+融資条件
上記のような4パターンがございます。

上記で
最も固いのは、
1.満額の買い付けです。これを出せば、まずよほどのことがなければ、購入できると思います。
※買付証明書を売主の希望額で書き、提出することです。
この買付書に現金決済、売買契約・決済の日付、手付金の額などを記入しておけば、完璧です。

下に行くほど、買い手に有利となり、逆に売主さんが難色を示します。

ただし、買って良い物件かどうかで、
賃貸がつくために行うリフォームなどに費用がかかる場合は、

くれぐれも無理は禁物です。

例え、仲介業者に煽られても、
ムードに飲み込まれて、満額の買い付けを出さないようご注意ください。

物件購入後の収支が合わないと投資は失敗に終わります。

ただし、下に行くほど、購入できる確率は低くはなりますが、
その物件が買えなかったとしても、投資家の行動としては、そのほうが正しいのですから。



2018/02/16

本命物件内見アポイント必勝法!!

ついにアポイントが取れました。

皆さんはこのような時どうされるでしょうか?

もし、満額で買っても良いと思っておられるのであれば、

週末の午前中一番手もしくは、週末前の金曜日に内見することです。

理由は、

ここまでブログをお読みいただいている読者の皆さまには、お分かりになられると思いますが、

これまで2番手と言われ、待たされていました。

ところが、フリーで検討できるようになった今、最もした方が良いのは

「一番手」の獲得です。

「一番手」さえ取っておけば、たとえライバルが現れたとしても、後の祭り。
精神的安定的にとても良いのです。

1.そして満額の買付証明をその場で、不動産会社の人に手渡し、
2.もしくはその足で、不動産会社の事務所で、買付書に署名押印
3.遅くともその日中に、FAXで不動産会社に送信

そして、物件で気になっていることを、不動産会社に質問し、またはそのことで調査してもらったり、
などを同時に行いながら、売主さんの返事を待つのです。

この流れであれば、まずこの物件は購入できるでしょう。


でも本当にそれで良いのでしょうか?

私は、その購入の仕方には、少々問題があるのでは無いかと思います。

もう少し良く調べてから、買った方が良いのではないかと思うのです。

では何を調べるのでしょうか?

それは買った後にお金がかかるかどうか。これに尽きるのです。
そしてお金がかかるのであれば、いくらかかるのか?
これを調べてから、「購入する。」「購入するならいくらで?」
を決めた方が間違いないと思いませんか?

特に賃貸目的の場合、お部屋の痛み具合、ついている給湯器など設備機器の状況、リフォームの状況などを見て、
そのまま貸せれば、問題はありませんが、そのようなことは滅多にありません。

たとえ、リフォーム済みのお部屋であっても、手直しが必要なことは往々にしてよくあるのです。

そのようなわけで、貸せるお部屋にするために、お金がかかります。

数十万で済めば良いですが、100万円、200万円と百万単位でお金が出て行ってしまうような工事が出てきたら、

ちょっと思っていた話と違ってきますよね。

ではそのようなことを踏まえて、現実的にどうしたら良いかは、また明日書かせていただきますので、よろしくお願いします。

続く・・・。








2018/02/15

ついに本命物件に取り組みます。

時が来たようです。

ついにあの物件の検討を始めます。

「買い付けが入った。」と、断れたのが、先月末頃でした。

諦めずに、不動産会社に連絡をしていたら、ついに

「1番手の方の優先権がなくなり、フリーになりました。」とご連絡がいただけたのです。

早速、内見をさせて頂き、チェックしたいと思っています。

取り急ぎ、こちらの希望を2つ出して、内見スケジュールの調整をお願いしました。

ここで、大切なのは、この物件の賃貸の実力です。

このエリア貸せる需要はあるか?

いくらで貸せるか?

そのためにかかる費用は?

この辺りを意識して、お部屋を見に行きたいと思います。

2018/02/14

情報の交通渋滞になってしまったら?

実は、ちょっと焦って、色々やらかしてしまいました。

最初にいいなぁと思った物件に買い付けが入って、買えなくなった(=検討できなくなった)ことがありました。

次に、
ネットで探した物件に問い合わせたところ、その物件は既に売れており、代わりに1.5倍価格の高い物件が送りつけられたこともありました。

そのくだりは、こちら

そのようなことが立て続けに起こり、プチ物件の飢餓状態が発生してしまったことで、
少々私慌ててしまったようでして(汗)、
ネットで、似たような物件!
少し価格が高くても、
少しお部屋が狭くても、
交通不便でも、
構わないからと!!
ネットで、どんどん物件の資料を請求していたのです。

するとどうなるのか?

物件資料がどーーーーっと送られてきます。
そして、「いつ内見されますか?」とお誘いの電話が入るようになります。

その時になって、初めて、冷静になり、
「やはりこの物件は高いなぁ。」
「やはりこの物件は狭いなぁ。」
「やはりこの物件は遠いから、見に行きたくないなぁ。」
と検討できる物件ではないことがわかってくるのです。

それで仕方なく
「現在多忙のため、落ち着いたら、こちらからご連絡します。」などと、お返ししている状況なのです。

特に最初の物件が検討できるようになった今は、ほかの物件を見ている暇はないのです。

皆さんも、不動産を検討するときは、くれぐれも冷静になさってくださいね(笑)。
2018/02/13

物件探し編3

さて、昨日
「契約済みとなりました。
同じマンション内に他の物件がございますので
そちらの資料をご送付致します。」

このお話の続きです。
この件でもう一つありまして、実は、新しく送付されてきた物件の資料ですが、
なんと価格が1.5倍だったのです。

ほんとふざけているとしか思えませんね。
確かに同じような物件ですが、高値で買わされるのは困ります。

それで、この会社には、少々皮肉めいた内容のメールを送っておきました。
その内容とは、
「ありがとうございます。これはこの物件の価格が前に売れてしまった物件の価格くらいに下がると言うご提案なのですね。それならばぜひ、拝見させて欲しいのですが・・・・。」
人間のできていない自分がプチ暴れです。このぐらいは許してくだいね(笑)。

そんな時に、
最初に買い付けが入ったと言う物件。
詳細は、こちら
その不動産会社から、連絡があったのです。

なんと、
「買い付けの優先順位を解除することになったので、ぜひご検討ください。」と言われるではありませんか!!
こう言うことがあるので、不動産会社さんとは、マメに連絡取っておくに限ります。

早々に行ける日程を確認し、再度な意見に行くことにしようと思います。


2018/02/12

物件探し編2

週末に新しい物件をみようと、昨日から不動産会社のホームページを見て、物件を探しました。

その中で一つ、今回買いそびれた?物件に価格帯の近い、古いファミリータイプの区分が掲載されていたので、

その物件の問い合わせ先の不動産会社にメールで資料請求を行いました。

ちなみにご要望欄がありましたので、内見を希望する旨も書き添えておいたのです。

そうしましたところ、本日午前中に、メールの返信がありました。

早速ありがたいご返事です。

ところが、
その内容を見てびっくり。

なんと!!

「契約済みとなりました。
同じマンション内に他の物件がございますので
そちらの資料をご送付致します。」

こんな内容だったのです。

なんと売れてしまっていると言うではありませんか?
こうなると少々腹も立ってくるものです。
「なぜ売れた物件を堂々と、サイトに掲載しているのか!!」っと!!
皆さんもそんな経験はありませんか?

ひよっとしておとり広告か??
ジャロに報告しなければと、ついうがった見方もしてしまいます。

この会社は、大手の会社ではなく地場の会社、だからモラルもコンプラもないのかもと、勝手に決めつけて、溜飲を下げているお馬鹿な自分。

ちなみに、
某信託銀行系のコンプラの厳しい不動産会社の場合、
買い付けが出た途端に、ホームページから削除される決まりだそうです。

もし売れなかったら、また再掲載すると言う徹底ぶり。

消費者にはこの方がありがたい感じはします。

また、
某財閥系の不動産会社の場合は、売買契約が締結されるまでは、掲載され続けています。
私も、過去に、これ検討したいと、問い合わせすると、
「すでに買い付けが入り、契約に向けて商談中」と言われることがありました。

この場合は、問い合わせした時点で、買えない可能性が高いと告げられると言うことで、
物件が買えない残念感とそんな物件に問い合わせさせられると言う無駄足感が相乗効果となって、腹が立ちます。

でも最初の契約後もネットに掲載している地場会社よりはマシと言えるかも。

とりあえず、今日は気分が乗らないので、検索は辞めることに。

では続きはまたの機会に・・・。






2018/02/11

物件探し編1

さて、昨日のブログでも書きましたが、
気になっていた物件の状況がどうなるか?

購入できる可能性が少々出てきたことで、少し気持ちが明るくなってきました。

ただ、少し時間がかかりそうですので、今週は他の物件を探すことにしました。

できればこの3連休に、物件をいくつか内見できればと思ったりします。

ところが、
物件の内見は、今日の今日ですぐできるかというと、なかなかそうはいかないのです。

その理由は、
不動産会社って、基本美容室と同じような予約制なのです。
美容室の予約って、事前に何日も前からしますよね。
人気のスタイリストさんの場合、予約すら難しいなんてお話もよくございます。

それとと同じように、人気の物件には、事前に内見の予約がたくさん入っています。
だから、物件の内見の予約は、やはり数日前が良いのですが、
少なくとも前日の午前中までには、予約を終えておくのが良いでしょう。

また不動産会社の思惑として、
週末の土日に内見を集中させたいという考え方がございます。
理由は、会社の休みが多い土日に、家族全員に見てもらい、内見されたお客様に意思決定を早くしてもらいたいのです。

また、多くの内見が重なることで、検討している方が、焦り、早く申し込まねば、他の人に買われてしまうという心理作戦も同時に展開されているのです。
なかなか考えられているとは思いませんか?(笑)


そんなこともありますので、私も明日の内見を目指して、ちょっと段取りしてみることにします。



2018/02/10

早速不動産会社に連絡して見たら?!なんと!!!

昨日のブログでお書きしたことを実際にやって見ました。

昨日のブログは こちら

早速不動産会社に電話をしました。

こういう時は、メールより電話の方が話が早いのです。

ただ、メールよりも電話の方が「どうなったかなぁ」とドキドキはしますね(笑)。


それで結果は!!

なんと、
売買契約の日時がまだ決まっていないそうなのです。

そこで、もう少し聞いて見ました。

私:「どうして買い付け出したのに、契約されないのですか?」

不動産会社:「それが、契約の日にちをお決めいただけなので、返事待ちになっているのです。」「木曜日にご返事いただけるはずだったのですが、その日ご返事いただけませんでした。」

私:「その方は融資を利用されるのですか?」

不動産会社:「いいえ現金で購入される予定です。」

私:「現金で買われる方でしたら、なぜ契約しないのでしょう。」

不動産会社:「あまり期待を持たせてもと思い、言うのを迷ったのですが、実は、他の物件と天秤をかけているようなことも言われるので、正直、契約いただけない可能性も10%くらい感じるのです。」

私:「では、キャンセルされる可能性もなきにしもあらず?ですか??」

不動産会社:「契約していただけると思いたいのですが・・・。」

となんとも煮え切れない状況だったのです。

少し様子を見て、もしキャンセルされるようならば、チャンスが到来いたします。

さぁどうなるでしょうか。

神様よろしくお願いします。

2018/02/09

欲しかったが、売れてしまった物件 1週間後にした方が良いこととは?!

こんにちは。
今日はとても良い天気で、気持ちが良いですね。

このままポカポカ陽気の春が来て欲しいものです。

さて、
先日は、気になっていた物件?に買い付けが入ってしまい本当に残念でした。
すっぱり諦め、気持ちを切り替えて次に!!
なんてたくましい方もいらしゃることでしょう。

が、諦めるのはまだ早いのです。
でもそろそろ1週間くらい経過しますが、その後、買付を入れた方は本当に物件を購入されているでしょうか?
と疑ってみても良いかもしれません。

場合によっては、買付を入れたものの、キャンセルされるケースもあり、
うまくいけば、昨日のブログのような展開になるかもしれません(笑)。

昨日のブログは こちら

では確認の仕方は、どうしたら良いかといいますと、
不動産会社に連絡をして、あることを聞いていただければ良いのです。

あることとはなんでしょう?

それは
「契約したかどうか?」です。

通常不動産購入の目安は?
「売買契約が締結されているかどうか?」これが大きな要素となります。

売買契約されていると、
それ以後、売主さんも買主さんも、「やっぱりやめた。」って安易に辞めることができなくなるのです。
辞める時は、売買価格の10%程度の違約金を支払わねばやめられないので、
よほどの事情がなければ損してまではやめないのです。

もし万が一、キャンセルされていたら、逆にチャンスが到来いたします。

そんなこともありますので、
売れたと言われた物件であっても、
ぜひ、1週間後に売買契約されたかどうかをご確認して見てくださいね。