2016/11/26

区分ファミリーマンション投資 火災保険は必要?

皆さん火災保険はどの位の金額を掛けると良いと思われますか?

物件購入額以上かけれるだけかけた方が良い?ですか??
それともローンを借りた額程度あればよいでしょうか?

はたまた、
収益物件の火災保険については、そもそも鉄骨鉄筋コンクリート造で、新耐震以降の物件であれば、不要では?
と言う方もいらっしゃるようですね。

金融機関さんも、新築の住宅における35年返済の住宅ローンについては、付保は必須で、なおかつ質権設定も行うのですが、投資ローンについては、どうぞご自由にというスタンスの銀行が多いようです。

では、どうするべきか?

一つの考え方としまして、損害保険会社の評価と言うものがございます。
これは時価と言う考え方あるのですが、
鉄骨鉄筋コンクリート造の新耐震以降のマンションが、火災に見舞われたとしても、全焼する事はまず皆無で、
その損失は、実損数百万円ではないか?と見ているようです。

であれば、その程度かけておけば良いのではないかと、損保代理店の知り合いにアドバイスを受けた事があるのですが、
ある意味合理的な考え方で、納得出来ると思います。

そのような万が一起こるか起こらないかわからない事に、お金をかけるよりも、現実的に起こりやすい事故に備える方が現実的なのです。
例えば、電気的機械的特約などと言う特約がございます。
年額で4,000円弱程度の費用はかかりますが、エアコンの室外機、給湯器等が突発的な事故で壊れた際の修理費に備える特約をかけておいた方が良いとのことでした。

ちなみに地震保険も同様で、大震災に見舞われても全損する可能性低いのであれば、それほど必要は無いと思います。

このような考え方もありますので、よろしければご参考になさって下さい。
2016/11/24

最も安全安心かつ手間いらずな不動産投資法とは?3

最も安全・・・資産価値の減少が少ない

最も安心・・・入居者の変動が少ない

手間いらず・・・自分自身が賃貸経営に関与する事がほぼない。

これらの条件を満たす物件というと、現時点で考えられるのは、

ファミリータイプの区分マンション物件か一戸建の二択となります。


その理由は、

最も安全・・・資産価値の減少が少ない

に関しましては、

将来売却時の売却価格に値崩れが起こりにくい事が上げられます。

ここでは、詳細説明は省きますが、今国を上げて、既存住宅の価値向上キャンペーンが行われています。

その結果、中古マンション価格が上昇しています。

そのキャンペーンは2030年まで続く予定のため、こと出口に関しましては、かなり安定感があるのではないかと思っています。

最も安心・・・入居者の変動が少ない

これに関しては、ファミリータイプのお部屋の住人は、比較的入居期間が長い事が上げられます。

これによって、入居者の入居期間が短い物件に比べて、家賃下落が起こりづらいと言う事が上げられます。


手間いらず・・・自分自身が賃貸経営に関与する事がほぼない。

これに関しても、入居者が退去せず、入居してくれていれば、退去精算、リフォーム、募集等の工程がありません。

よって、手間もかからないと言う訳なのです。


2016/11/22

最も安全安心かつ手間いらずな不動産投資法とは?2

昨日の記事をお読み頂きました皆様ありがとうございました。

謎めいた記事で申訳ございませんでした。

今日は謎解きを致します。

最も安全・・・資産価値の減少が少ない

最も安心・・・入居者の変動が少ない

手間いらず・・・自分自身が賃貸経営に関与する事がほぼない。

このように置き換えてみると、どのような投資が良いか徐々にわかってきますね。

最も安全なのは、
・区分ワンルームマンション
・アパート 一棟マンション
・一戸建
・区分ファミリーマンション

このうちどれかと思いますか?


一つの切り口として、賃貸時の傾向を考えてみますと、

区分ワンルームマンション、一棟アパート、一棟マンションの単身向けのお部屋につきましては、入居期間が、ファミリータイプのお部屋と比べますと、比較的短いと言う傾向にございます。
おおよそ。3〜6年くらいでしょうか。

また、家賃の特徴と致しまして、一般的に築年が古くなればなるほど、下落の圧力を受けますので、入居者が退去した後に、再度募集する際、家賃を下げて,募集しなければ。お部屋が埋まらないなんて事例も良くあるのです。

それに対して、
一戸建、区分ファミリーマンション、アパート,一棟マンンションのファミリータイプの物件は、単身用と比べた場合、入居期間がおおよそ、6〜12年と長いのです。

要するに、入居者が退去しない間の家賃額は、よほどの事が無い限り、下落はしないのです。

これだけでも安心安全な訳です。
また、退去や募集が無い分手間いらずとも言えるのです。

続く・・・。


2016/11/21

最も安全安心かつ手間いらずな不動産投資法とは?

不動産投資の対象には、色々ございます。

区分ワンンルームマンション
アパート
一棟マンション
等が有名ですが、

また、一戸建投資やファミリータイプの区分マンション投資等もございますね。

高額な順で並べますと、

一棟マンション>アパート>一戸建・ファミリータイプの区分マンション>区分ワンルームマンション
となるでしょうか?

1.一棟マンションやアパートですと、数千万円〜数億円と値が張りますし、
2.一戸建て・ファミリータイプの区分マンションの場合でも1,000〜2,000万円
※築古のボロ物件や団地の場合は、300〜500万円もあり得ます。
3.区分ワンルームマンションでは、500〜1,500万円
なんて感じでしょう。

では、この3つの中で、皆さんが一番安全安心かつ手間いらずの不動産投資の対象となるのは、どのジャンルだと思われますか?

一度考えてみてください。

答えは、明日書きます。

ただ、投げっぱなしでは流石に、申し訳ないので、今からヒントを書いてみたいと思います。

まず安全について、
私が、安全だと思う基準は、
まずは、最低限「投下したお金が無事回収出来るかどうか?」です。

ただそれでは、消極的すぎてつまらないので、
目論んだ投資リターンが無事達成出来るかどうか?
これが本来投資の醍醐味ですよね。
但し、現時点では、あくまで、投資目論みなので、本当に達成出来るかどうかは、その時になってみなければわかりません。

但し、達成する可能性の高い情報が多く、またはそれを阻害するような情報が少ない場合、やはり達成する可能性は高いと言わざる負えないので、そうであるかどうか?
不動産投資のベテランは、経験上儲かった場合、損した場合、色々経験した中で、経験上この物件を買えば儲かると判断し、物件を購入しています。

次に、安心については、
賃貸経営では色々問題が起こる事がございます。

・家賃の下落
・家賃の滞納
・入居率悪化
・修繕費用が高く付く
・大規模修繕

また、出口で売却がきちんと出来るかどうか?
等もございますよね。

このような事が、起こりにくいことが安心と言えるのではないでしょうか?

同じ事が手間いらずにもつながります。

これらをヒントにでしたら如何でしょうか?





2016/11/18

住宅ローンが借りられなくなるスマホクレジット払い引落しの罠

皆様これまでに、
携帯電話料金が、銀行口座にお金を入れておく事を忘れた為に、
「引落しが出来なかった。」
なんて経験はありませんか?

また、すぐ入金したので、
「大丈夫でした。」
そんな経験はございませんか?

もしそんな経験をしているようでしたら、あなたは、その時から5年間、住宅ローンなどの融資利用が出来なくなる事をご存知でしょうか?

では?なぜそのようなことが起きるのでしょうか?

それは、スマホが高額なため、最近は24回クレジット払いで購入される方が多いのです。
所謂2年縛りと言うやつです。

スマホ契約時に沢山の書類にサインをされると思いますが、その際に、信用情報関連の書類が会ったら要注意です。(個別信用購入あっせん購入申込書)
この契約書の意味は、「分割支払い期日迄に支払いが行われない場合、支払いが遅延した旨が、信用情報にのってしまう。」という意味なのです。

この信用情報にのってしまうと、住宅ローンの審査にはねられてしまうのです。

だから、支払い期日には、支払えなかったけど、気がついたから、すぐ支払ったから大丈夫とは、ならないのです。
金融機関の理屈では、それはアウトとなってしまうのです。

ですから、皆様には、本当に気をつけて頂きたいのです。
2016/11/06

お住み替えのお手伝い3

正社員でない方の場合、住宅ローンは通りづらい仕組みとなっています。

そもそも住宅ローン自体が、その人の属性(勤務先、勤続年数、役職、年収等)が審査のベースになっている為、

そこの設定条件を外れますとなかなか難しい訳なのです。

よって、自営業の方も難しいのですが、派遣社員やパートと順に厳しくなってくるのです。

それ以外にも、返済率と言う基準もございまして、その基準に収まっているかどうかというのも審査の目安になります。

サラリーマンの場合、およそ、年収に対して、35%以内に年間の返済額が納まるように設定されています。

但し、他に、オートローン、家電ローン、各種クレジットカードローン等をお持ちの場合は、

其の返済額も通算されますので、注意が必要です。