2016/10/31

リノベーションブームで良い影響もあるのです。

中古マンションを巡るリノベーションブームによって、
不動産業者の物件の奪い合いによって、中古マンション価格が高騰している事は前回書かせて頂きました通りです。

其の影響でオーナーチェンジ物件の価格も少し上がって来ているお話も書きましたね。

そんな一見、悪影響だらけのお話ですが、一点とても良い事がございました。

それは、
出口の売却価格が安心になっていると言う事なのです。

例えば、皆様がオーナーチェンジのファミリータイプの中古マンションを買ったとして、一番困るのは、入居者の退去ですよね。

でも中古マンション価格の高騰で、売却価格も上昇しているのであれば、如何でしょうか?

このブームが続くのであれば、数年経過しても、買った価格より高く売れる可能性が出てくるのですから、この出口に限っては、メリットが享受出来ると言う事になるのです。

おわかり頂けたでしょうか。
2016/10/31

リノベーションブームが不動産投資に与える弊害

前回リノベーションブームで、中古マンション価格が上昇しているお話を書きましたが、そのことが、不動産投資にも少々悪影響が出て来ています。

といっても、プレイヤーの少ないファミリータイプの区分マンションシーンへの悪影響だけなのですが、中古マンションの価格上昇につられてか、こちらの価格もじわじわ上昇しているのです。

価格が上昇すると言う事は、利回りが低下しているということなので、ファミリータイプの区分マンションのオーナーチェンジ物件の利回りが低下して来たのです。

とは言っても、
都心のワンンルームマンション 5〜6%
RCの一棟マンション     4〜6%
等に比較すれば、其の上昇は、全然対した幅ではありません。

売物件の利回りで言えば、8〜10%程度の売物件もそこそこあるため、まだまだ投資商品としては、対象にしても良い範囲可と思われます。

なぜこの程度の価格下落(=利回り低下)で済んでいるかというと、

まずプレイヤーの絶対数が少ないと言う事。
が上げられます。

なぜ少ないかと言うと、金融機関の評価が低く融資が受けづらいと言う事がございます。
まず、銀行は、住宅ローンならば、出してはくれますが、オーナーチェンジ物件には、融資する商品が無いため、対応してくれる銀行はありません。

また、ノンバンクは、ワンルームマンションには、積極的に融資をしてくれるところも多いのですが、オーナーチェンジのファミリータイプの区分となると、消極的なところが多いように感じます。

残るは、日本政策金融公庫ですが、こちらも、区分への評価は低く満額融資はまず難しく、価格の50%程度となる事も多いのです。

となると、必然的に、買主は、50%以上自己資金をつぎ込まねばならず、そのようなハードルがあるため、投資家の数が増え無いのだと思うのです。

次にプロが参入しづらい領域であるということ。
が上げられます。

不動産の買取再販業者さん達は、買い取った空家をリフォームして販売するビジネスモデルのため、主に空室を主に買い取ります。
プロも資金は銀行融資で調達致しますが、主に、半年〜1年後に全額返済する短期融資の為、いつ退去するかわからない入居者がいる物件を購入するのは、リスクが大きいため、避けるのです。
よって、プロもあまり参入はして来ないのです。

そのような理由から、プレイヤーが少ないことで、大幅な価格上昇が避けられて来たと思うので、この投資はいまのところ、ラストパラダイスではないかと思っています。
2016/10/25

リノベーションブームで中古マンション価格が上昇

三大都市圏で、中古マンション価格の上昇が続いています。

名古屋市では、主に中心部の価格上昇が続いているのですが、その背景には、リノベーションブームがあると思われるのです。

名古屋では従来、中古マンションを購入する層は、少しでも安く買いたい方が主流であり、簡単なリフォーム程度で、価格低めで取引される傾向が強かった記憶がございます。

そのような層が多かったため、売手も過剰なリフォームを行っても、売値が上がる事は無かったため、そのままの状態で、リフォーム価格を値引きして販売するか?もしくは、最低限のリフォームで済まして、販売するような手法が多かったと思います。

賃貸市場でも同様で、リフォーム価格が賃料を押し上げる事は、あまり無かったような気がします。

ところが、昨今、リノベーションによって、物件の売値や家賃が上がる事が多くなって来たのです。

其の原因は、従来のリフォームと比べて、リノベーションの方が、ダントツにセンスが良くお洒落な事が上げられるでしょう。

技術というか、センスが各段に上がったので、リノベーションしたお部屋に住みたいと言う層が現在増えているからだと思われます。

しかも築古のマンションでも、都心やブランド立地の高級住宅地に位置する物件であれば、ビンテージマンションと呼ばれ、注目が集まるようになるにつれ、まず川上で不動産会社が、中古マンションを購入し、リノベーションを行い、販売するような事が増えて行きます。

そのような業者が増えるに従って、物件の取得競争が起こり、徐々に物件価格が押し上げられて行っている状況なのです。

今の状況は、まだ暫く続きそうなので、猫も杓子もリノベーションの状態が暫く続きそうです。



2016/10/24

年収の低い方、属性の悪い方、自己資金の少ない方は不動産投資は無理でしょうか?②

このような方に、お金を貸す事を

金融機関はリスクがあるととらえています。

だから、そのような状況から不動産投資で資産形成を行おうとするのであれば、

より一層の創意工夫が必要となります。

また、人とは違ったリスクも取る事となります。

それが大丈夫なのであれば、実は、打つ手はございます。

前回のブログでも書きましたが、まずは、出来るだけ低価格の物件を購入する事が必要となります。

となると、地方の物件が面白いのです。

地方の価格の低い物件を、日本政策金融公庫の融資を利用して増やして行くのが良いかと思うのです。

勿論、自分の知らないエリアの物件を検討するなんて、ちょっと無理と思われる方もおられると思うのですが、

そんな方向けにちょっと新たなサービスを考えています。

プロの私たちとリスクを分け合う形で、皆様が安心を得られるのではないかと思ったので、これからそれを形にしていこうと思います。

2016/10/20

年収の低い方、属性の悪い方、自己資金の少ない方は不動産投資は無理でしょうか?①

結論から申し上げますと、不動産投資は可能です。

但し少々考え方というか、戦略を変える必要がございます。

まずは購入物件の価格を出来るだけ下げた方が良いでしょう。

なぜかと申しますと、自己資金が少ない訳ですので、必然的に購入資金は、借入を利用する事になります。

ただ、借入にはルールがございまして、購入価格の90%程度までしか借入が出来ない事が多く、残りの10%は自己資金で支出する事となります。

さらに、登記費用、仲介手数料、不動産取得税等の購入諸費用が、物件価格の9%程度必要となりますので,

仮に、自己資金が100万円しか無い方の場合、

100万円>購入諸経費+自己資金(購入価格の10%)

を満たす必要がございますので、

500万円程度の物件であれば、購入が可能となる訳なのです。




2016/10/19

お住み替えのお手伝い2

お住み替えのお手伝いに進展がございました。

無事に売買契約を終え、これからローンの審査を致します。

今回の買主様は、正社員ではなくパートのため、銀行の住宅ローンはまず使えません。

よって、フラット35にチャレンジ致します。

無事ローンが通ることを、御祈り致しております。