2016/04/30

仲介手数料はいくら支払えば良い?

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では、仲介料はいくら払えば良いかと言いますと、

宅建業法で、不動産会社が受け取れる仲介手数料の上限が決まっています。

具体的には、物件の価格に両率を掛け合わせて、算出された額となるのですが、

200万円以下の場合、5%

200万円超〜400万円以下 4%

400万円 超 3%

となります。


よって、仮に、300万円の物件を購入する際には、

200万円×5%=10万円
100万円×4%= 4万円

上記を足した 合計 14万円が不動産会社に支払う報酬となります。

これに消費税を足して、お支払い下さい。

では、

物件が、1、600万円の場合は如何でしょうか?

 200万円×5%=10万円
 200万円×4%= 8万円
1200万円×3%=36万円

これらの合計である 54万円となりますが、毎回このような計算は煩わしいので、簡単に計算出来る公式がございますので、そちらを覚えて頂ければと思います。

その公式とは  物件価格×3%+6万円 です。

上の1600万円を例にして、計算してみますと、

1600万円×3%+6万円=54万円となります。

この方が便利ですよね。
2016/04/28

仲介手数料とは?

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不動産会社に物件を紹介して貰い、それを購入した場合、不動産会社に報酬を支払うのですが、

基本成功報酬となります。

だから、物件の紹介を受けるのも無料!

紹介された物件の内見も、無料!

検討中の物件の融資付け、各種交渉、物件の調査も無料!

言い換えれば、売買契約の締結がなければ、全て無料!!なのです。

ちなみに、成功報酬というのは、売買契約が締結され、取引が完了した時に報酬を得ると言う意味となります。

よって、仲介報酬額を支払う時期は、取引完了時で良いのです。






2016/04/27

不動産購入諸経費とは?

不動産を購入する際に、おおよそ価格の10%弱程度の諸経費がかかる事をご存知でしょうか?

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資金繰りを考える時に、大変大事な事ですので、良く覚えておいて下さい。

ちなみにどのような諸経費がかかるかと言いますと、

不動産会社に支払う、仲介報酬額(=仲介手数料)

登記名義を変更したり、融資を借りる際に、抵当権を設定する登録免許税という税金。またその手続きを代行してくれる司法書士の報酬額

売買契約書に貼付する、印紙代金

また、各種精算金が発生しますので、そのお金
※固定資産税・都市計画税精算金
※管理費・修繕積立金精算金
※家賃・共益費等精算金

最後に忘れてはならないのが、購入後8ヶ月後くらいに県税事務所から請求がくる、不動産取得税等がございます。

これらを合計した金額がおおよそ、購入価格の10%客程度になるのです。

よって、1億円の物件を購入する場合、900〜1,000万円程の諸経費が必要となりますので、自己資金が無い方は、その分も貸してもらえなければ、物件の購入出来ません。
2016/04/25

GWに不動産を検討する際の注意点

不動産会社は、毎年盆暮れ正月GWは、長期でお休みを取る会社が多いと言う事をご存知でしょうか?

日頃、土日祝日も営業しているので、大丈夫と思っていた方、お休みのところが多いので、ご注意下さいね。

ところが、この休みに、不動産を検討したい。内見したい。という方もおられると思います。

特にどうしても気になっている物件があった場合、尚更ですよね。

そんな方は、事前に不動産会社に、「内見したい。」、「検討したい」、「こんな資料が欲しい。」と事前にその旨を伝えておかれた方が良いでしょう。

特に、GWは、不動産会社だけではなく、売主さんが旅行に出かけてしまう事も多く、そうなると、不動産会社も売主さんと連絡が取れないため、交渉や追加資料の取得は難しくなってしまいます。

それを防ぐには、事前の段取り、根回しが必要となるのです。

ではこの時期、不動産は絶対に動かないか?と言えば、そうでもありません。

勿論総数は減りますが、どうしても買いたい方は、この時期とかではなく,どんな時期でも購入されるのです。

よって、前から気になっていた物件を他の誰かに買われてしまう事もあるのです。
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2016/04/24

物件見学マラソン

不動産コンサルタント前野の「今買って良い物件教えます。」セミナー後に、「物件見学マラソン」に出発。

このセミナーは、初心者が、プロの力を借りて、安全に不動産投資をスタートさせる為のセミナーです。

当然、講師も一緒に見学し、物件の見方についての解説をし、質疑応答も行います。

また、実際購入を希望されるようであれば、その後のフォローUPも致します。

この日は、

まず名古屋駅エリアからほど近い築古店舗付きアパートを見学。


・稼働率は50%以下
・利回りも5%程度
・しかも10年後に、土地収用の予定
とかなり難問がたまっています。

正直初心者向きではない事と、考えうるリスクを説明したところで、参加者の顔色が曇ってしまわれたので、
これにて終了。

次の物件は、
名古屋市中心部主要駅徒歩10分の築浅区分ファミリータイプを見学

この物件は、オーナーチェンジ物件。

ありがたいことに、購入したら、即家賃収入が入ってくるのですから、手間いらず。

ここでは、セミナーでも説明しました区分特有のリスクやオーナーチェンジ物件特有のリスクを説明。
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築浅で、立地良し、物件力高しで、本日一番の盛り上がり。
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受講者の方の関心を引いていました。

次に向かったのは、
団地です。

築古ですが、大規模修繕も終わり、外観も綺麗になっております。

この物件は、賃貸が比較的付いているという印象がございます。

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価格も安いし、初心者が不動産投資を始めるのに、スタートで買うのには、良い物件では無いでしょうか。

本日のピックアップでした。



2016/04/23

不動産投資のリスクに付いて2

それでは、日常的に頻度の多い、不動産投資のリスクには何があるでしょうか?

例えば、
給湯器が壊れる。
エアコンやエアコンの室外機が壊れる。
等は、日常的の起こる確率は、事件事故よりも多いと思います。

また、入居者の家賃の滞納。
嫌な事ですが、これも事件事故よりは可能性が高いと言えるでしょう。

また水漏れ等の発生で、階下の方に迷惑をかけてしまうこともございます。

こういう事象が発生致しますと、修復費用がかかるため、キャッシュフローを圧迫しますので、厄介ですよね。

このようなリスクをヘッジで切る方法は果たしてあるのでしょうか?

勿論ございます。

上記リスクの全ては、保険でほぼカバーできるのです。

よって、物件購入の際には、各種保険をかけることをお勧めします。

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2016/04/22

不動産投資のリスクについて!!

不動産投資をやっていて、大地震、火災、津波等の自然災害が起こってしまったら、どうなるでしょうか?

ただでは済まないのではないでしょうか?

また、戦争やテロ等で物件が破壊させられてしまったら、どうでしょうか?

これらは、保険適用もないため、さらに恐ろしい感じがします。

それ以外でも、殺人事件や、入居者の自殺等もございます。孤独死等も。

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これらは、出来れば考えたくないお話なので、避けて通りたいところですが、そんな訳には参りません。

このようなとんでもない事にも一つ一つ折り合いをつけておかねば、前には進めません。

そこで、

注目すべきは、発生する確率です。
 
例を上げますと、自動車事故でなくなる方の方が飛行機事故でなくなる方よりも、圧倒的に多いと言う事実をご存知でしょうか?

飛行機事故の方が、壮絶なイメージがあるので、怖いイメージの方が多いと思われますが、実際日常で良く起こっているのは、自動車の死亡事故なのです。

死亡事故のみならず、自動車事故は多種に渡り、件数も多く発生します。

自動車事故の場合、加害者、被害者ともになる可能性があるにもかかわらず、警戒感は薄く、そんなに怖いと言うイメージはありませんよね。

ただ現実的には、自動車事故のリスクに対処するため、運転免許保持者は、すべからく、自動車保険に入ってまさかの時に備えます。

不動産投資においても、同じ事で、まずは現実的に起こりえることを、想定した備えを怠らない事が重要です。

確率的には、大地震、火災、津波等の自然災害、自殺や殺人事件等の人災、戦争やテロ等の国際的な紛争の確率は、日常的に起こる事と比べれば、それほど高くはありません。

確率的にそれほど起こらない事を恐れ、投資機会を逃すのは、飛行機事故が怖くて、飛行機に乗らないのと同じです。

まずは、そのような観点から、極端なリスクを除外してみることから、リスクを考えてみる事も大切な事なのです。
2016/04/21

サラリーマンの不動産投資 目標を取り違えてはいけないのです。

サラリーマンの不動産投資で最初の目標は、「家賃収入で給与収入を超えるでしょうか?」
という声も聞こえてきそうではありますが、やはり失敗して頂きたくはありませんので、じっくり物件を吟味して、自分にとって間違いの無い物件を購入したほうが良いのです。
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とにかく時間のないサラリーマンの場合、
無駄な時間を使いたくないあまりに、「効率よく一気に物件を買ってしまえ。」
と勢いで、目利きを無視して、何でもかんでも、買ってしまうと、ろくな事がありません。

給与収入を超えることは出来たとしても、支出が多く、収支はトントンかマイナス。
ひいては、保有する事が難しくなり、損切りして売る。なんてことになったら、大変です。
大損してしまいます。

確かに給与収入を超える目標は達成しましたが、本当の目標である資産形成は大きく遠のいてしまうのです。

だから目標と言うよりは、道しるべですね。
そうマイルストーン。

気がついたら、給与収入を家賃が上回っていたと言うのが理想かもしれません。





2016/04/20

『不動産コンサルタント前野の「今買って良い物件教えます」』開催します。

今週末に、『不動産コンサルタント前野の「今買って良い物件教えます」』を開催します。

そして、その後は、「物件見学マラソン」で実際に販売されている収益物件を見に行きます。

セミナーの詳細は、こちら をご参照下さい。
2016/04/17

新米大家の税務対策 その2

昨日のブログの続きです。

昨日のはこちら

不動産投資を始めますと、個人事業で始めた場合、通常開業届が必要となるのですが、開業の1ヶ月以内に開業届、2ヶ月以内に青色申告の届けを出さねば行けないのですが、その開業の日は次のどの日が基準となるのでしょうか?

1.不動産投資を始め、物件を探し始めた日
2.物件を購入した日
3.購入した物件のリフォームを終えた日
4.購入した物件の賃貸契約を締結した日

でしたが、答えは、

2.物件を購入した日 でした。

皆様お間違いの無いようになさって下さいね。