2016/04/16

新米大家の税務対策とは?

本日税理士の先生をお招きして、『新米大家の税務対策』セミナーを開催していましたので、内容を一部ご紹介したいと思います。

不動産投資を始めますと、個人事業で始めた場合、通常開業届が必要となるのですが、開業の1ヶ月以内に開業届、2ヶ月以内に青色申告の届けを出さねば行けないのですが、その開業の日は次のどの日が基準となるのでしょうか?

1.不動産投資を始め、物件を探し始めた日
2.物件を購入した日
3.購入した物件のリフォームを終えた日
4.購入した物件の賃貸契約を締結した日

本日のセミナーのしょっぱなはこれでした。
皆さんは、どう思われますか?

答えは明日書きますね。


2016/04/15

不動産投資には流行がある。

不動産投資には、流行がございます。

古い話で恐縮ですが、1990年バブルの頃には、ワンルームマンション投資が大流行しました。

その後はバブルが弾け、ワンルームマンション投資で人生大変な事になった方が多数おられました。

その後は、2000年を超えて、2003年頃から、サラリーマン大家さんブームが発生し,主にサラリーマンが、億単位の借入を利用して一棟マンションを購入するRC一棟マンションブ投資が大流行しました。

当時は、メガバンクが、日本全国津々浦々、そのメガバンクの支店があるところでしたら、いくらでも融資が出ましたので、大変なブームが起きました。

そのブームも、2007年12月に、そのメガバンクが融資をしなくなってからは、サラリーマンが億単位の融資を引く事が、出来なくなった為、終息して行きました。

億単位の融資が出なくなった2008年頃からは、融資を受けなくても始められる地方 激安一戸建・アパートブームが起こりました。
それこそ地方で、100万円以下で一戸建てを現金で購入し、セルフリフォームして、賃貸すると言うシンプルなロジックが受けて、この投資を始める方が増えました。今でも根強いプレイヤーがおられます。

同時期に、地方激安一戸建やアパート投資に刺激を受けたのか、都心でも古い一戸建やアパートを改修して、さらに賃料収入をUPさせる取り組みとして、シェアハウスブームが起こりました。一時期、旅館業法や消防法等に抵触する等、法令上のグレーゾーンをかかえながら、現在もブームは続いています。

次に東日本大震災以後、国策の一環として、太陽光発電投資が脚光を浴びます。
何と言っても、政府の買取保証や税務上の特典も魅力のこの投資に、それこそ国債を買うかのように、多くの方が太陽光発電投資を始められました。

同時期には、超円高のさなか、海外不動産投資がブームになりました。
日本人が日本人を騙す詐欺話も見受けられましたが、円安に触れた今も、ブームは根強く、多くの方が、海外不動産を検討されています。

そして、最近では、Airbnb(民泊)が大流行していますね。
不動産の一室をホテルや旅館の一室として見なし、レンタルするサービスで、家賃の何倍も収益を上げる人が続出しています。

このように不動産投資には、流行がございます。
皆さんは、どの投資に興味がございますか?

2016/04/13

賃貸併用住宅は投資として成り立つのか?

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住宅ローンを使って建てる、賃貸併用住宅の規定につきましては、昨日のブログでも書きましたが、51%以上が自宅に供していないとNGと言う事でした。

一応このような自宅兼賃貸併用タイプであれば、住宅ローンは利用できるのです。

では、その投資効率はどんなものなのでしょうか?

例えばですが、
名古屋市内で土地を購入し、自宅を建物30坪、賃貸用の住居を25坪の合計55坪を、坪単価40万円で工務店に発注したとします。

1.55坪×40万円=2,200万円・・・建物価格

土地

2.55坪×60万円=3,300万円・・・土地価格

1+2=5,500万円

それで、
貸家として、25坪の新築一戸建てを13万円で貸したとします。

13万円×12ヶ月=156万円

表面利回りは、
156万円÷5,500万円で、2.8%となります。

仮に住宅ローン5,500万円を全額 金利0,775% 返済期間35年で借りたとした場合の毎月の返済額は、149,556円となり、このパターンでは、住宅ローンの返済を全額賄う事は出来ません。
勿論住宅ローン返済の足しにはなっており、その面では助かるとは思います。

上記の例からも、お分かりのように、住宅ローンは確かに使えますが、投資としては、今ひとつであることが、おわかりになったかと思います。







2016/04/12

住宅ローンを使って投資物件を購入出来ますか?

低利で、返済期間も長い住宅ローンを利用して、不動産投資が出来たら、かなり有利なので、出来ないものだろうか?とお考えになった事はありませんか?

実際はどうでしょうか?

実は、住宅ローンを利用して、購入した物件に実際に住まずに、人に貸した場合、
もしばれたら、次のような事が考えられます。

1.金融機関から、一括返済を求められる。
2.金利を上げられる。

このようなことになったら、大変ですね。

ではばれるでしょうか?

金融機関からの文書が、本人不在の場合、差出人に戻ってしまうようなことが起こり、ばれると言う事が多いようです。

但し、50%以上が自宅用スペースである賃貸併用住宅の場合であれば、住宅ローンも利用出来るので、住宅ローンを利用するのであれば、そうしてみて下さい。

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2016/04/11

不動産投資の融資 日本政策金融公庫

サラリーマンが最初の物件を購入する時に、お世話になる金融機関と言えば、日本政策金融公庫が有名ですね。

借入額1,000万円未満、通常金利2%前半、返済期間10年ならば、初めての方でも、借入が可能となり事が多いように思いますが、女性、30未満の男性又は、55歳以上の男性の場合は、優遇措置があり、返済期間15年、金利1.4%〜、2000万円位までの枠で、何度でも借入が出来るようです。

但し、最近は国からの要請でもあるのか?
不動産に関しては、貸し渋りが始まったような感もみられるようです。

もしかしたら、今迄のようには借りられなくなるかもしれません。

また、担当者によって、対応がかなり違うのも日本政策金融公庫の特徴です。

融資に積極的な、担当者もいれば、消極的な担当者もおり、この担当者ならば、借入が可能となるのに,この担当者では、話が進まない等、そんなお話がいくつも聞こえてくるのです。

出来れば、積極的な担当者とやり取りしたいところですが、実際あたる担当者は、運次第のところもありますので、積極的な担当者とやり取りしている方からの紹介が望ましいと思うのです。



2016/04/10

初心者が買っては行けない物件!!

ずばり新築のワンルームマンションは購入しない方が良いでしょう。

その理由は、

一つは、価格下落が激しいからです。

ファミリータイプの分譲マンションでも、買った途端に価格は8がけ、20年経ったら、半値ないしは、1/3なんて言われる事がございますが、単身用の投資マンションの場合は、さらに下落率が激しいように思います。

よって資産価値は、あまり無いため、フルローンとかで、買ってしまった場合、売ろうと思ったら、価格下落のため、ローン残高よりも売れる価格が、かなり下あたりなんて事もざらであり、処分しようと思っても、追い金を出さないと、売る事も出来ないなんて事に陥ってしまうからです。

はっきりいって、出口売却時にかなりの損失を被ってしまう可能性が高いのです。

二つ目は、
では、売らずに保有し続ければと言うことを考えてみた場合、これもまた不可能と言わざる終えません。
なぜなら多くの新築マンションで、初年度から、収支はマイナスになっているケースが多く、保有し続けるとなると、損失が広がるだけに過ぎません。

また、家賃の下落率も大きい為、その損失は年々拡大する可能性が高いのです。

ほかにも買っては行けない理由はいくつかございますが、この2つが大きな理由なのです。

皆様くれぐれも買わないように気をつけて下さいね。









2016/04/09

一戸建投資のリスクと乗り越え方

一戸建投資は、アパートやマンションと比べると、物件数が少なく、希少性が高いところから、賃貸が付きやすい物件とされています。

ロケーションも、駅から徒歩圏内である必要は、特になく、よって郊外でも賃貸が成立しやすいのが、特徴なので、初心者向きの投資法なのです。

そのリスクは、ずばり賃貸がつかない事と言えるでしょう。
よって、賃貸が付かないエリアでは買わない方が良いと思います。

また、築年数が古くても大丈夫ですが、著しく建物の耐久性に欠けた物件は避けた方が良いでしょう。



2016/04/08

アパート投資のリスクとその乗り越え方

アパート投資のリスクについて今日は、書いてみようと思います。

アパート投資のリスクは一言で言い表すのは、ちょっと大変ですが、敢えて一言で言うのであれば、

物件力が高いか低いかに尽きるのではないでしょうか?

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物件力とは、そのアパートの賃貸力の事です。

要は、魅力のある物件かどうか?それに尽きるのです。

それをあらわす3要素がありますので、ご紹介致します。

・ロケーション
・間取り
・設備

間取りには、内装も含まれます。

要は、これらのバランスが絶妙で、満室が続く、鉄板物件ほど、物件力が高いと言われるのです。

よって、その観点から言えば、物件力の低い物件を買うのが、リスクとなるのです。

但し、物件力の低い物件でも、その内容次第では、物件力を高める事が出来る事がございます。

よって、物件力が今現在低い物件でも、高める事が出来るのであれば、それはリスクを乗り越える事が出来るので、買っても良いと言う事になるのです。
2016/04/07

区分マンション投資 リスクの乗り越え方について!!

少し前に、不動産投資で利益を目論む際に、その利益を阻害する要因がリスクである云々について書かせて頂きました。

こちらをご参照下さい。

今日は、区分マンション投資のリスクと乗り越え方について、書いてみます。

ちなみに区分マンションとは、分譲されたマンションの一室の事を指します。

所有形態が区分所有という登記になる事から、そのように言われるようになったのですが、

要は、中古マンションの事なのです。

皆さんは、この中古マンションに付いてどういう印象をお持ちでしょうか?

多くの方が、築年が古くなったら不安なのか?
建物の耐久性を質問したりします。
また、
将来建替えが大変そうとかの漠然とした感想を言われる方も多いのです。

勿論建物の耐久性や建替えに関する事も、確かにリスクの一つですが、区分マンションの最大なリスクは、管理にあります。
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良く、「マンションは管理を買え」と言われますが、まさにその通り。

区分マンション投資に関しては、管理こそが最重要ポイントなのです。

また、前述の建物の耐久性や建て替えの件等もその分野のお話となります。

よって区分マンションはその管理状況にリスクが潜んでいるので、そのリスクが乗り越えられるものかどうかを見て、判断すれば良い事なのです。


2016/04/06

不動産投資 貸して儲ける?売って儲ける?どあなたはどっち派??

不動産投資 貸して儲ける?売って儲ける?あなたはどっち派??

さて、皆様はどう思われるでしょうか?

一般的な事を申しあげますと、
サラリーマンが行う不動産投資で、借入比率が多い場合は、返済額が多くなるため、家賃の手残りは少なくなります。
そのような場合は、売った時の手残りの方がインパクトが大きいはずです。

一方、借入をせず、現金で物件を購入する場合、返済がないため、家賃の手残りは多くなります。

ただどっちが儲かるかというと、
尺度ものさしが必要となってきます。

この件に付きましては、過去記事 こちら をご参照下さい。

上記から、
資産背景が豊かな方で、現金があまりある方ならば、毎月、毎年の手残りが多くなる現金買いでも、さらなる資産規模の拡大を目指して、借入を利用するとどちらを、選択しても大丈夫です。

ところが、そうでない方。
手持ちの現金に限りがある方であるならば、賃貸ではなくて、売却で多く儲けて、資産を殖やす事を目的とされた方が懸命かと思われます。

理由は、
その1 毎月毎年の手残りが少ないため、無駄遣いしない。
その2 タイムマシン効果で、10年後に桁一つ違う資産を作る事が出来る。
等が上げられます。

まずは、大きく資産を作ってからの方が、選択肢は広がりますよね。