2016/03/31

不動産投資 得たい利益を阻害する要因とは?

収益物件を購入する前には、まず利益を目論みましょう。

そんな
お話を昨日は書いたかと思います。

但し、世の中そんなにうまくは行かないもので、思わぬ事が起こり、目論んだ利益がうまく得られない事が起こったりもします。
そのように利益を阻害するような変動要因のことを、リスクと言うのですが、

地震や津波等の自然災害
火災
事件や事故
リーマンショックのような経済恐慌

このようなことも勿論ございますが、これらは確率で言えば、そんな頻繁に発生する事ではありません。
勿論発生すると痛い話ではありますが、不動産投資のベテランともなりますと、確率的に考えて、さほどリスクとして気にしていない方もおられます。

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それよりももっと現実的な利益を阻害する変動要因を潰して行く事が大切です。

例えば、検討している収益物件の家賃収入が、継続的に得られない変動要因と言う事にフォーカスしてみるのであれば、
その物件の入居者がどんな属性であるか?
と考えてみれば良いのです。
公務員や一部上場企業の社員であれば、家賃が途絶える事は考えにくいでしょう。
入居者が学生さんであれば、保証人である親の属性がそうであれば、安心ですね。
逆に入居者が無職の方だったら、如何でしょうか?
これからも家賃を家賃を払ってくれるのか?とても気になりますよね。
ところが、同じ無職でも、生活保護者なら、お金の出所が明確なので安心出来ます。
と、このようなロジカルな思考が大切なのです。

入居者の属性が不安定であれば、
最悪入居者が出てしまった場合の事を考えておく必要がございます。
募集時に必要なお部屋の補修費や募集費用等かかる費用を上乗せしておかねばなりません。

そして、売却に関しましては、収益物件で売却するのであれば、利回りで判断されます。
売却は、市況次第の所もありますので、購入時のプラスマイナス2%の幅で、売却時に売に出す時のの利回りを考えておかれる方が良いでしょう。

そうやって、それを現実的な利益数値に置き換えて、最悪の場合の損益やその可能性を斟酌した上で、購入するのが現実的と言えると思うのです。

リスクとはこのように、ロジカルに乗り越えるものなのです。



2016/03/30

不動産投資 物件購入前に必ず確認せねばならない事とは?

投資信託等等では、購入しようと言う商品は、プロがどの程度利益を出すか?またその投資手法や出口?等について、詳しく説明されています。

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不動産投資でも、収益物件を購入する前に、自分の投資に付いて、目論む事が必要となります。

何を目論むかと言うと、

1.収益物件購入後、毎年の利益はいくらになるか?
2.何年運用し、その収支は?いくら儲かるか?
3.出口売却後の売却益は?

この3つです。

物件を検討時に、まずは、これらをチェックする事から始めて頂ければ良いかと思います。




2016/03/30

買った時よりも安く売っても儲かるのが不動産投資です。

セミナーでもお話したのですが、これは本当です。
勿論程度問題が、あり、全ての案件に当てはまるものでもありませんが、下記の条件に当てはまるようであれば、大丈夫なのですが・・・。

その1 現金投資でないこと
その2 6〜10年位は賃貸経営を続ける事
その3 賃貸中であっても、売却すること

これらの事をやって頂くのが最低限必要です。

あとは、バランスを考慮して、チューニングする必要がございます。
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2016/03/28

不動産投資セミナー

昨日は、不動産コンサルタント前野の『今買って良い物件教えます。』&物件見学マラソンにご参加頂きましてありがとうございました。



セミナー後の物件見学マラソン。
この日は4物件を見学。
物件の外観や室内のチェック等、初心者の方が多かったのですが、皆様一様に楽しんで頂けたようで、開催して本当に良かったと思っています。
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好評でしたので、今後も定期的に開催して行こうと思います。

2016/03/26

準備万端!!明日は不動産コンサルタント前野の『今買って良い物件教えます』セミナー

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明日はセミナー後なんと、12名で物件見学マラソン!!

盛り上がりそうですね。

頑張ります。
2016/03/25

期限の利益を利用して、スピーディーに資産形成をはかる。

少し前に、借入を利用した方が、利益率が高くなるというお話を致しました。

今回は、もう一つのメリットのお話をもう一つさせて頂きます。

このロジックを理解し、投資を実践した場合、資産形成が飛躍的に早まります。

その効果は絶大なのです。

こちら を参照して下さい。

上記は16/03/18の記事ですが、
今日はその続きです。


Aさん
現金投資派
500万円で物件を現金購入、購入諸経費50万円 年5%の手残り 
5年間の手残り収支の合計 125万円
5年後に500万円で売却 売却手残り 500万円  合計625万円

Bさん
借入レバレッジ投資派
500万円で物件をフルローン購入 購入諸経費50万円 年1%の手残り
5年間の手残り収支の合計  25万円
5年後に500万円で売却 売却手残り 130万円  合計155万円
※A,Bとも、かなり数値をはしょりましたが、原理は同じです。

仮に、Aさん、Bさんともに手持ち金が550万円しかなかった場合、

現金派のAさんは、物件一つの購入で、5年後の売却で、625万円のお金が返ってくるのを待たねば、次の投資に行けませんので、5年後の推定利益は625円となります。

いっぽう、借入レバレッジ派のBさんは、理屈で言えば、同じような案件ならば、50万円の頭金で、あともし借入が可能ということであれば、550万円÷50万円=合計11件に投資出来る事となります。

仮にBさんが、11件 50万円づつ資金投下して11案件の投資を行ったとして、5年後、全物件のリターンの平均が155万円としたら、155万円×11件=1705万円となります。

Aさんと同じ550万円の資金を投資しても、1705万円のリターンがあるとなると、Aさんの約3倍弱儲けた事になるのです。

投下資金利回りも1705万−投下資金の550万円=1155万円となり、

年当たり 1155万円÷5年=231万円となり、

231万円÷550万円=42%とかなりの投下資本利回りとなり、その投資効果は抜群ということがおわかり頂けたのではないでしょうか?

このような投資の事を、レバレッジ投資と言ったりしますが、皆様も、うまく融資を利用して効率よく投資する事を、考えてみては如何でしょうか?

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2016/03/24

不動産投資で資産形成する方法は?

サラリーマンが行う不動産投資の目的は、資産形成である事は、前に申し上げました。

では、その方法は、どうしたら良いでしょうか?

まずは、収益不動産を購入する事から始まるのですが、出来るだけ融資を利用して購入して頂いた方が良いでしょう。

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この融資を利用してと言うところがミソなのです。

勿論、収益不動産の収支は、プラスでないと行けません。でないと、給与収入から補填しないと行けなくなり、家計を圧迫することになるからです。

以前にもご指摘致しましたが、サラリーマンの場合、給与収入内で家計はまわして下さい。

間違っても、資産形成を果たす迄は、収益不動産の家賃収入には、手をつけないで下さい。

気が大きくならないよう、自己コントロールをしっかりお願い致します。

それさえお守り頂ければ、あとは、適当な時期に売却して頂ければ、大丈夫です。

どうでしょうか。簡単ですよね。


2016/03/23

不動産投資がNGの会社だったら?

それでも手はあります。

例えば、祖母、父母等の親族や妻や夫等の配偶者の協力を得られれば、クリア出来ます。

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上記のような書籍も出ておりますが、御本人の名義で収益不動産を購入しなければ、会社の方の問題はクリア出来るのです。

ただ、こちらの方法の場合、別の問題が出てくる可能性がございます。

それは、親族や配偶者が、不動産投資に反対している場合です。

そうなりますと、いくらご本人がやる気になっていても、一向に話は進みません。

まずは、身内の説得から始めねばなりません。

わが、しあわせ不動産塾にもそのようなご相談が、これまで多く寄せられております。

基本当塾では、ご家族の反対がお有りのようであれば、基本不動産投資をお勧めしておりません。

ご家族が不動産投資をきっかけに不仲になるのは、望ましくありません。

ただ、反対するご家族を説得するのは奨励しており、そのようなセミナー(『妻を社長にして、
夫婦仲良く不動産投資で億万長者になるロードマップ教えます!!』   )も開催した事がございます。
2016/03/22

会社が副業禁止ですが、不動産投資は可能ですか?

会社によって様々ですが、

利殖や資産形成に関する投資に関しては、問題ない会社が多いので、会社がそのように不動産投資を判断してくれているのであれば問題ないでしょう。

また、親からの相続等で物件を引き継いだ場合も問題視されない事が多いですね。

少々問題があるケースがございます。

それは、会社で細かく規定している場合がそれに当たるのですが、例えば、事業的規模迄は、問題ないとしている会社もあるようです。

事業的規模とは、税務上の規定で、物件が5棟10室以上になったばあい、税制の優遇があるのですが、それとなぞらえて、基準としているようです。
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よって、一棟マンションや部屋数の多いアパートではなくて、区分や一戸建等の収益物件を1つ、2つ購入するにはさして影響は無いかと思われます。

よって、ご心配のようでしたら、社内規定をご確認されることをお勧めします。
2016/03/20

法人名義の場合の出口売却時期は?

売却時期がわからない。

10年後かもしれないし、2年後かもしれない。

市況の良い時に、高く売った方が良いと思うので・・。

と言うタイプの方は、

法人名義で収益不動産を購入することを、検討してみては如何でしょうか?

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税率は、個人の長期譲渡の20%よりは、高いですが、短期譲渡の39%よりは安いので、短期の売却が現実的な際は、法人名義の方が、税金は、お得ですね。

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但し、法人の維持コストが最低数万円程度は毎年かかりますので、ご注意下さい。