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2016/03/19

不動産投資!何年後に売却するのが良いのでしょうか?? その2

昨日は、税効果のお話を書いてみましたが、皆様よくお分かりになられたでしょうか?

今日はなんと、その話の正反対のお話を書いてみたいと思います。

簡単に復習してみますと、個人の方が不動産を売却された場合、購入した後、1月1日を6回またいだ後(5年超)、売却した方がかかる税金が少なく済むと言うお話でした。

素直な皆様は、「5年超で売った方が得だ。」と決意されたのではないかと思うのです。

ところが、このお話には、決定的な視点が欠落しているのを皆様はおわかりになりますでしょうか?

ヒントは、「税金がかかる時は、どういう時でしょうか?」

そうです。

譲渡税は、譲渡益が出るとその部分に課税されますので、そもそも譲渡益が出なければ、課税すら発生しないのです。

では5年超保有下後に売ろうと思っていたら、市況が悪化していて、売ったら損するような状況になっていたら、皆様は売却されるのでしょうか?

多分売却しませんよね。

市況が回復する迄待たねばなりません。

このように、5年超待っているうちに、市況が変化している事があるので、注意した方が良いのです。

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その場合、短期譲渡で売却して、多少税金を支払ったとしても、その方が、お金は残せる場合もあるのです。

よって、今回の結論は、売却時期は、市況によって判断した方が良いですよ。と言う事なのです。

2016/03/18

不動産投資!何年後に売却するのが良いのでしょうか??

出口売却に関して、特に決まりはありません。
個々の事情に応じて、ご判断されれば良いかと思います。

ただ、強いて言えばですが、
もし個人で収益物件を購入されておられるのであれば、譲渡税の安く済む方が良いかと思われるので、そうなると、最低でも5年超保有して、その後売却とした方が、税負担は軽く済みます。IMG_1120.jpg
※参考 こちら

この図のように、それ以下の保有期間で売却した場合、現時点で、税率がおおよそ2倍となっていますので、税負担だけを鑑みれば、その期間以後に売却された方が得をします。

ただし、5年超と言う期間にはご注意が必要です。
超と付いているので、まる5年ではないのです。
また5年を1日でも過ぎれば良いかと言うと、そうでもないのです。

短期か長期かの判断基準は、所有期間が5年を超えているか否かで決まるわけですが、売却した年の1月1日現在で5年を超えているかを判定します。

上記図の例ですと事例Aは5年を超えていますが、事例Bは5年を超えておらず短期譲渡所得と見なされますので注意が必要です。

事例A:2007年4月1日に住宅を取得、2013年8月1日に売却。
所有期間は6年4ヶ月、売却した2013年1月1日現在では5年8ヶ月。⇒長期譲渡

事例B:2008年4月1日に住宅を取得、2013年8月1日に売却。
所有期間は5年4ヶ月、売却した2013年1月1日現在では4年8ヶ月。⇒短期譲渡

このように少々ややこしい,長期と短期の判別ですが、
早見表ではありませんが、わかりやすい数え方がありますので、お書きしておきます。

「購入した日から、1月1日を6回経過した後が、5年超です。」

これを覚えておいて下さい。
2016/03/18

不動産投資は借入するより、現金の方が儲かる?

ひょっとして不動産投資は、現金で物件買いした方が儲かると思っていらっしゃる方は多いのではないでしょうか?

なぜなら、
「家賃収入から、融資の返済もないから、手残りが多いし、売る時も借入がないから、気ままに売却出来る。」
こんな風に思っている方が意外と多いのではないかと思うのです。

これは全くの誤解であるとしたら、皆様はどうしますか?

実は、そんな大げさなお話ではないのですが、儲かるという話にルールをつけると、話が変わってくるのです。

例えば、こんなルールはいかがでしょうか?

「投資した金額に対して、どれだけ儲かったか?」

仮に

Aさん
現金投資派
500万円で物件を現金購入、購入諸経費50万円 年5%の手残り 
5年間の手残り収支の合計 125万円
5年後に500万円で売却 売却手残り 500万円  合計625万円

Bさん
借入レバレッジ投資派
500万円で物件をフルローン購入 購入諸経費50万円 年1%の手残り
5年間の手残り収支の合計  25万円
5年後に500万円で売却 売却手残り 130万円  合計155万円

※A,Bとも、かなり数値をはしょりましたが、原理は同じです。

「投資した金額に対して、どれだけ儲かったか?」
というルールの場合、どうでしょうか?

Aさんは、投資額550万円に対して、5年後に625万円のリターンがありましたので、
実質75万円儲けた事になります。

年に換算すると 75万円÷5年=15万円です。

550万円投資して、15万円/年 のリターンという事は、
15万円÷550万円=リターンは2.7%となります。

一方、Bさんは、
投資額50万円に対して、5年後に155万円のリターンがありましたので、
実質105万円儲けた事になります。

年に換算すると 105万円÷5年=21万円です。

50万円投資して、21万円/年 のリターンという事は、
21万円÷50万円=リターンは42%となります。

ということは、Bさんの方が断トツ儲かったという事になるのです。


Aさんの方が、一見金額が多いので、儲かったように見えるのですが、実は利益率が全然違う事がおわかり頂けたでしょうか。

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2016/03/17

不動産投資をする際、勉強しておいた方が良い資格等は?

不動産投資をする際、勉強しておいた方が良い資格等について、良く聞かれる事がございます。

宅建を勉強した方が良いでしょうか?
マンション管理士はどうでしょうか?

ファイナンシャルプランナーに不動産運用設計という科目がありますが?

不動産に関する上記のような資格勉強をした方が良いかどうかと言われれば、
しないよりはした方が全然良いのですが、果たしてそれが有効かどうかといえば、疑問を感じざるおえません。

それらの資格勉強は、なかなか大変です。
けっこうな時間を勉強に割かねばならなくなります。

よってただでさえ、忙しいサラリーマンの方々の貴重な余暇の時間を、それら資格勉強にほぼほぼ費やしてしてしまったら、物件を探したり、物件を見に行ったりする時間が逆に取れなくなってしまい、本末転倒となってしまうからです。

それでは、不動産投資を、効率よく進める事は出来ません。

ただ、唯一、通信教育でも出来る、割と負担の少ない資格があるのです。
しかも、その資格は、不動産投資のベースの知識として、かなり重要な考え方なので、習得された方が良いのです。

金持ち父さん貧乏父さんの書籍の中にも、良く出てくるB/S P/L と言う言葉がございますが、それらを学べる資格と言えば、簿記となるのです。

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よって、もし何か勉強をしたいと言うのであれば、簿記の勉強をお勧めします。

簿記3級程度勉強するだけで、良いかと思いますが、余力があれば、2級まで位で良いでしょう。

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2016/03/15

不動産投資は楽な副業?

前回のブログでも書きましたが、不動産投資には投資と経営の2つの側面がございます。

この投資と経営の2つを深堀してみると、今回の不動産投資は楽な副業?かどうかが、見えてくると思うのです。

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まず投資で一番重要な仕事は何か?を考えてみますと、

損益を予測したり、リスクを計測したりなどもございますが、その上で、投資をするかどうかを決定するというのが、最も重要な仕事だと思うのです。

この決定する力は、経験則によってスキルアップするものなので、初心者にはなかなか難しいかもしれません。
ただギャンブルや投機とは明らかに違っていて、、そのれらのように判断基準にも乏しい一か八かという話ではなく、きちんとした経験則からくるロジックの元にその投資案件が良いものかどうかが判断出来るため、慣れてくるに従って、その決定は、利益をもたらす確率が高くなると思うのです。

続いて、経営ですが、経営で社長が行う一番重要な仕事は何か?を考えてみますと、これは言わずもがな経営判断という言葉があるように”判断”ということではないでしょうか?中小企業のワンマン経営者であれば、この判断が=決定事項となるため、ここでも、どのように判断して、意思決定するかが重要となる訳です。

このように、投資も経営も、最も重要な仕事は、「判断して決定すること。」なのであって、1日8時間何かの作業をするとか、1日にノルマ?件見込み客を獲得するとかという作業ではありません。

不動産投資の判断や決定に慣れていれば、即答出来る人もいれば、1日8時間かかっても、丸一日かかっても、1週間経過しても決定できないこともあるでしょう。

よって、不動産投資は楽な副業?かどうかと申しますと、決定するに関するスキルが高い方にとっては、楽な副業となるでしょうし、それが苦手な方には、苦行なのかもしれません。

いずれにしても、経験を積めば、決定することのスキルも上がる事は間違いないのですが。

2016/03/15

サラリーマンが超えなければならない不動産投資の壁とは?

不動産投資は、投資の側面もございますが、経営の側面もございます。

収益物件を購入したら、即日賃貸経営が始まりますので、経営者になる訳ですが、

その投資と経営のどちらも、サラリーマン人生の中では、あまり経験した事の無い事ゆえ、

心構えや準備なく始まってしまうと、かなり苦労されるのではないかと思うのです。

特に心構えの方は、良くマインドセット等と言われることがございますが、本当にリセットが必要なのではないかとも思えてならないのです。

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与えられた裁量の中でしか判断はしなくて良く、自分の権限を越えた事柄は、上司の判断を仰げば良いというルーティーンワークに慣れ親しんでおられるサラリーマンの方程、不動産投資での成功は、厳しいのではないかと思います。

投資は自己責任ですので、誰の指示もあおぐ訳には参りませんし、経営は、全て自分で判断して、逆に業者さんに、的確な指示を与えねばなりません。

そんなところで、業者さんに指示を仰いでいたら、甘く見られ、得な事はないでしょう。

よって、
そのあたりから、マインドをチェンジしていかないと、恐らく成功はおぼつかないと思います。

経営となると、ある意味、起業する訳ですので、そのような勉強から始めても良いかもしれないですね。
2016/03/12

不動産投資超入門セミナーについて!!

このたび、新しいセミナーを開催する事になりました。
セミナーの内容は、
こちら をご参照下さい。

「不動産投資を好きになる。」
そんなきっかけになる楽しいセミナーを前々からやってみたいと、思っていたのですが、
言うは易しで、いざやろうと思うと、それがなかなか難しくて、実現が危ぶまれていたのですが、苦節・構想7年ようやく開催する運びとなったのです。

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何が難しかったかと言いますと、

買物は、買うのが楽しいのですよね。
色々検討して、比較したりして、人よりも少し良いものを買おうとしたり。
趣味趣向のものは、それで良いのですが、

不動産の場合は、安いと言っても数百万円。
高ければ、何千万円!とか億を超えるものもあります。
下手な物件を買って、失敗すると、かなりの苦労を背負い込むことになり、最悪破綻する事もある為、慎重にならざるおえません。
となると、口を酸っぱくして、色々ネガティブなアドバイスをせざる負えなくなり、そうなると、盛り上がって、うきうきとした気分に水をさす事になってしまい、面白くなくなってしまいます。
それどころか。不動産は怖い、自分の手に負えないとなってしまい、しんどくなり、楽しくないのです。

かといって、
スーツを来たジェントルマンに、丁重にお客様として扱われ、
良い人だなぁと思った不動産業者さんが、勧めてくれる物件を買えば、絶対に儲かるのかと言ったら、
それも違うのです。

不動産業者さんは、法律に従い安全に販売取引を滞り無く遂行するプロであって、投資のプロではありません。
だから、その意見を、鵜呑みにしては,行けないのです。彼らは「投資で儲かる。」と主張しているのではないのです。
法的に間違いが無く安全に取引が出来る物件=良い物件となるからです。

それ以前のお話。
投資と言うものは、あくまで自己責任で行うもの。
自分でジャッジせねばならないのです。

そのような前提の上で、
販売取引のプロである不動産業者さんから情報を貰い、投資家は、必要な質問をし、自分でジャッジし、買うか買わないかを決めるのです。

よって、
当セミナーでは、座学で、そのジャッジの仕方を、楽しく学んで頂き、
その後物件見学マラソンで実際に物件を見学して頂き、最後はいくらで買うか、実際にジャッジをして頂くのです。
その為の判断材料は、当方でご用意します。
勿論、実際に購入して頂いても構いません。
※その際は、誠心誠意サポート致します。

当日は、不動産業者さんも来られますので、ガチで商談をして頂きます。

要は、市場でどういう魚を買ったら良いか!!
「目利きを学ぶには、ちょうど良い。」そんなセミナーにしたいと思っているのです。

2016/03/11

サラリーマンが行う不動産投資の目的とは?

一言で言えば、資産形成に尽きると思います。

昔と違って、我が国では、家を一軒買っても資産形成は出来ないという現実がございます。

1990年頃までは、不動産価格も右肩上がりでしたので、不動産の価格は絶対に下がらないという神話があった位、家を買えば将来安心という時代がございました。

かくいう私の実家も、昭和40年頃に名古屋市北区で100万円で購入した一戸建がございましたが、土地は50坪ついていました。今売却したら、坪70万円位で売れるとして、3,500万円位の資産になるのですが、これが、1990年のバブル期であれば、恐らく倍の7,000万円位の資産になっていたはずです。

ところが、
時代は変わり、不動産価格は、下落が当たり前の時代となってしまいました。

特に新築で家を購入したとしても、ローンが払い終わる頃には、その時価は新築時の1/3〜1/4となってしまっているのです。

これでは、やっとの思いで家を買っても全く資産形成は出来ません。
今の時代の不動産は、収益の上がらない不動産には価値が無いのです。

では、昔のように、資産形成を可能とする家の代わりになるような不動産の利用法はないのでしょうか?

というと実はあるのです。
価値が無い不動産は収益が得られる事で、その価値がよみがえります。

よって
空家を持っているのでしたら、賃貸して、家賃を取れるようにすれば、その不動産に価値が生まれます。
また、持っている空き地に、アパートやマンションを建設して、収益を得るようにするのも良いでしょう。
都心の空き地ならば、駐車場でも良いですね。

また、不動産をお持ちでない方は、
収益不動産を購入して、資産形成をはかれば良いのです。

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2016/03/10

不動産投資はサラリーマンと相性が良いものでしょうか?

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楽待ちで、こんなコラムがございましたので、ご紹介させて頂きます。

こちら

結論から申し上げますと、
不動産投資は、サラリーマンの方とはとても相性が良いと思います。

但し、家賃収入を使い込まなければという条件付きでではございます。

サラリーマンが、家賃収入が入る事で、贅沢をしはじめたり、
生活水準を上げてしまうと、少々まずい事になってしまいますが、そうではなくて、
家賃収入が入る事は、一旦忘れて下さい。
気がついたら、数年後に、数百万、数千万円のお金を手にする事が出来るとしたら、如何でしょうか?
ちょっと素敵ですよね。

家賃収入をあてにする専業大家さんですと、そうは行きません。
家賃収入から、生活費も捻出せねばなりませんので、プロ顔負けのスキルを身につけねば、ならない事でしょう。
やる事も多くなるので、多くの時間を賃貸経営に費やさねばなりません。

ところが、サラリーマンの場合、給与収入があるため、そこから生活費を捻出する必要はないのです。
よって、専業大家さんよりも、ある意味安穏としていられるのです。
専業大家さんが、軽費を浮かせる為、リフォームや管理等を自ら行う方が少なくありませんが、
サラリーマンの場合、少し余裕ができるため、お金を出して、信頼出来るプロに任せる事も可能となります。
もっとも、忙しいサラリーマンの場合は、その方が、合理的とも言えるのです。

誤解を恐れずに申し上げますと、サラリーマン大家さんの場合、専業大家さんよりも少々高く物件を買っても、将来お金が残せる可能性が高いので、専業大家さんよりも有利と言えるでしょう。

勿論、収支がマイナスでは話になりませんので、リフォームや管理の業者さんを選別せねばなりませんが、それは、信頼出来る方からご紹介頂くのが良いでしょう。
2016/03/08

果たしてサラリーマンが行う不動産投資は儲かるのでしょうか?

昨年、大家300万人時代なる、コピーがとある経済誌で踊っていましたが、
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今年も不動産投資がますます盛んに行われています。

不動産投資は、そんなに儲かるのでしょうか?

不動産のプロの視点から簡単に不動産投資の利益構造についてわかりやすく解説してみます。

結論から申し上げますと、
「儲かるかどうかは、物件を購入しただけでは、わからない。」ということです。

なぜならば、不動産投資は、購入して、家賃収入が入るだけでは、まだ儲かったかどうかの判断は出来ないのです。

では、どうしたら、儲かったかどうかがわかるかと言うと、

その収益不動産を、売却して、はじめて儲かったか?損したか?がわかるのです。

勿論損する事もあり得るのです。

所謂、毎年の収支の合計と売却時の利益又は損益の合計が出ない事には、その投資の損益はわかりません。

よって、儲かるかどうかは、数年後にしかわからないのです。

だから、

物件が買えたと言って、喜んで入られませんし、沢山物件を保有している方が、儲かるとは限らないのです。

買えた時点では、まだゴールではなく、投資の始まりに過ぎません。

売却する迄は、まだ仕掛かり中なので、沢山準備して、利益を目論んでいる状態に過ぎないのです。

要は、沢山のビジネスを仕掛ける、実業家と同じ状態なのです。

よって不動産投資で儲ける為には、まずは、儲け方の勉強をする事が必須なのです。