2016/03/31

不動産投資 得たい利益を阻害する要因とは?

収益物件を購入する前には、まず利益を目論みましょう。

そんな
お話を昨日は書いたかと思います。

但し、世の中そんなにうまくは行かないもので、思わぬ事が起こり、目論んだ利益がうまく得られない事が起こったりもします。
そのように利益を阻害するような変動要因のことを、リスクと言うのですが、

地震や津波等の自然災害
火災
事件や事故
リーマンショックのような経済恐慌

このようなことも勿論ございますが、これらは確率で言えば、そんな頻繁に発生する事ではありません。
勿論発生すると痛い話ではありますが、不動産投資のベテランともなりますと、確率的に考えて、さほどリスクとして気にしていない方もおられます。

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それよりももっと現実的な利益を阻害する変動要因を潰して行く事が大切です。

例えば、検討している収益物件の家賃収入が、継続的に得られない変動要因と言う事にフォーカスしてみるのであれば、
その物件の入居者がどんな属性であるか?
と考えてみれば良いのです。
公務員や一部上場企業の社員であれば、家賃が途絶える事は考えにくいでしょう。
入居者が学生さんであれば、保証人である親の属性がそうであれば、安心ですね。
逆に入居者が無職の方だったら、如何でしょうか?
これからも家賃を家賃を払ってくれるのか?とても気になりますよね。
ところが、同じ無職でも、生活保護者なら、お金の出所が明確なので安心出来ます。
と、このようなロジカルな思考が大切なのです。

入居者の属性が不安定であれば、
最悪入居者が出てしまった場合の事を考えておく必要がございます。
募集時に必要なお部屋の補修費や募集費用等かかる費用を上乗せしておかねばなりません。

そして、売却に関しましては、収益物件で売却するのであれば、利回りで判断されます。
売却は、市況次第の所もありますので、購入時のプラスマイナス2%の幅で、売却時に売に出す時のの利回りを考えておかれる方が良いでしょう。

そうやって、それを現実的な利益数値に置き換えて、最悪の場合の損益やその可能性を斟酌した上で、購入するのが現実的と言えると思うのです。

リスクとはこのように、ロジカルに乗り越えるものなのです。



2016/04/01

株式投資と不動産投資の違いとは?

今日から新年度を迎える方もいらっしゃると思いますが、東海地区の方には、あいにくの雨やら、突然携帯電話の地震警報がなったりと、天候があまりよろしくないようですが、皆様いかがお過ごしでしょうか?

さて、今日は不動産投資と株式投資との違いについて書いてみたいと思います。
不動産投資と株式投資の違いについて皆様考えた事がありますか?

色々違いはございますが、まずは、購入の方法が大きく違っていますね。

株式の場合、証券口座を開設し、銘柄を選べば、ネットのワンクリックでも購入する事が可能です。
とてもスムーズに取引が行えます。

不動産の場合は、少々違います。
買いたい物件が見つかっても、ワンクリックで購入と言う訳には参りません。

なぜなら価格も高額で融資を利用する事も多く、手間隙労力責任負担もかかる不動産の場合は、売主や買主という相手があるので、売買については、双方の諸事情を勘案しながら、慎重に手続きを、進める事となります。

不動産会社を通じて、売主さんに、購入したい意向を伝えてもらい(書面)、Okの場合、売買契約を締結(書面)、その後約1〜2ヶ月後に残金を支払って,ようやく物件が自分のものになります。逆に売る場合も同様ですね。

このように手続きだけでも1〜2ヶ月の時間がかかるのです。ましてやその手続き期間にプラスして、売手や買い手を探す時間も、かかるのです。売り出して即売れる事もございますが、通常は売り出して、半年、1年かかることもざらなのです。
そのようなところが、株式と比べて流動性が低いと言われる所以なのです。

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2016/04/02

株式投資と不動産投資の違いとは?その2

株式投資と不動産投資の大きな違いとしては、ローンが使える使えないと言う事がございます。

皆様どちらがローンを使えるか当然おわかりになりますよね。

そうです。株式投資では、ローンは使えませんが、不動産投資ではローンが使えるのです。

銀行は、不動産には担保価値があると認めているため、不動産を担保に取って、ローンを実行するのです。

住宅ローンは、説明するまでもなく、世間的に認知度が高いローンです。

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勿論、不動産投資向けのローンもございます。

収益物件の購入の関しましては、個人が住む為の家を買う目的で利用する住宅ローンは使えないため、投資用のローンを使う事になります。

アパートマンションローンや不動産担保ローン等、各金融機関が様々な商品を展開していますので、用途に応じて、ご利用されるのが良いでしょう。


2016/04/07

区分マンション投資 リスクの乗り越え方について!!

少し前に、不動産投資で利益を目論む際に、その利益を阻害する要因がリスクである云々について書かせて頂きました。

こちらをご参照下さい。

今日は、区分マンション投資のリスクと乗り越え方について、書いてみます。

ちなみに区分マンションとは、分譲されたマンションの一室の事を指します。

所有形態が区分所有という登記になる事から、そのように言われるようになったのですが、

要は、中古マンションの事なのです。

皆さんは、この中古マンションに付いてどういう印象をお持ちでしょうか?

多くの方が、築年が古くなったら不安なのか?
建物の耐久性を質問したりします。
また、
将来建替えが大変そうとかの漠然とした感想を言われる方も多いのです。

勿論建物の耐久性や建替えに関する事も、確かにリスクの一つですが、区分マンションの最大なリスクは、管理にあります。
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良く、「マンションは管理を買え」と言われますが、まさにその通り。

区分マンション投資に関しては、管理こそが最重要ポイントなのです。

また、前述の建物の耐久性や建て替えの件等もその分野のお話となります。

よって区分マンションはその管理状況にリスクが潜んでいるので、そのリスクが乗り越えられるものかどうかを見て、判断すれば良い事なのです。


2016/04/08

アパート投資のリスクとその乗り越え方

アパート投資のリスクについて今日は、書いてみようと思います。

アパート投資のリスクは一言で言い表すのは、ちょっと大変ですが、敢えて一言で言うのであれば、

物件力が高いか低いかに尽きるのではないでしょうか?

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物件力とは、そのアパートの賃貸力の事です。

要は、魅力のある物件かどうか?それに尽きるのです。

それをあらわす3要素がありますので、ご紹介致します。

・ロケーション
・間取り
・設備

間取りには、内装も含まれます。

要は、これらのバランスが絶妙で、満室が続く、鉄板物件ほど、物件力が高いと言われるのです。

よって、その観点から言えば、物件力の低い物件を買うのが、リスクとなるのです。

但し、物件力の低い物件でも、その内容次第では、物件力を高める事が出来る事がございます。

よって、物件力が今現在低い物件でも、高める事が出来るのであれば、それはリスクを乗り越える事が出来るので、買っても良いと言う事になるのです。