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2016/03/18

不動産投資は借入するより、現金の方が儲かる?

ひょっとして不動産投資は、現金で物件買いした方が儲かると思っていらっしゃる方は多いのではないでしょうか?

なぜなら、
「家賃収入から、融資の返済もないから、手残りが多いし、売る時も借入がないから、気ままに売却出来る。」
こんな風に思っている方が意外と多いのではないかと思うのです。

これは全くの誤解であるとしたら、皆様はどうしますか?

実は、そんな大げさなお話ではないのですが、儲かるという話にルールをつけると、話が変わってくるのです。

例えば、こんなルールはいかがでしょうか?

「投資した金額に対して、どれだけ儲かったか?」

仮に

Aさん
現金投資派
500万円で物件を現金購入、購入諸経費50万円 年5%の手残り 
5年間の手残り収支の合計 125万円
5年後に500万円で売却 売却手残り 500万円  合計625万円

Bさん
借入レバレッジ投資派
500万円で物件をフルローン購入 購入諸経費50万円 年1%の手残り
5年間の手残り収支の合計  25万円
5年後に500万円で売却 売却手残り 130万円  合計155万円

※A,Bとも、かなり数値をはしょりましたが、原理は同じです。

「投資した金額に対して、どれだけ儲かったか?」
というルールの場合、どうでしょうか?

Aさんは、投資額550万円に対して、5年後に625万円のリターンがありましたので、
実質75万円儲けた事になります。

年に換算すると 75万円÷5年=15万円です。

550万円投資して、15万円/年 のリターンという事は、
15万円÷550万円=リターンは2.7%となります。

一方、Bさんは、
投資額50万円に対して、5年後に155万円のリターンがありましたので、
実質105万円儲けた事になります。

年に換算すると 105万円÷5年=21万円です。

50万円投資して、21万円/年 のリターンという事は、
21万円÷50万円=リターンは42%となります。

ということは、Bさんの方が断トツ儲かったという事になるのです。


Aさんの方が、一見金額が多いので、儲かったように見えるのですが、実は利益率が全然違う事がおわかり頂けたでしょうか。

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2016/03/18

不動産投資!何年後に売却するのが良いのでしょうか??

出口売却に関して、特に決まりはありません。
個々の事情に応じて、ご判断されれば良いかと思います。

ただ、強いて言えばですが、
もし個人で収益物件を購入されておられるのであれば、譲渡税の安く済む方が良いかと思われるので、そうなると、最低でも5年超保有して、その後売却とした方が、税負担は軽く済みます。IMG_1120.jpg
※参考 こちら

この図のように、それ以下の保有期間で売却した場合、現時点で、税率がおおよそ2倍となっていますので、税負担だけを鑑みれば、その期間以後に売却された方が得をします。

ただし、5年超と言う期間にはご注意が必要です。
超と付いているので、まる5年ではないのです。
また5年を1日でも過ぎれば良いかと言うと、そうでもないのです。

短期か長期かの判断基準は、所有期間が5年を超えているか否かで決まるわけですが、売却した年の1月1日現在で5年を超えているかを判定します。

上記図の例ですと事例Aは5年を超えていますが、事例Bは5年を超えておらず短期譲渡所得と見なされますので注意が必要です。

事例A:2007年4月1日に住宅を取得、2013年8月1日に売却。
所有期間は6年4ヶ月、売却した2013年1月1日現在では5年8ヶ月。⇒長期譲渡

事例B:2008年4月1日に住宅を取得、2013年8月1日に売却。
所有期間は5年4ヶ月、売却した2013年1月1日現在では4年8ヶ月。⇒短期譲渡

このように少々ややこしい,長期と短期の判別ですが、
早見表ではありませんが、わかりやすい数え方がありますので、お書きしておきます。

「購入した日から、1月1日を6回経過した後が、5年超です。」

これを覚えておいて下さい。
2016/03/19

不動産投資!何年後に売却するのが良いのでしょうか?? その2

昨日は、税効果のお話を書いてみましたが、皆様よくお分かりになられたでしょうか?

今日はなんと、その話の正反対のお話を書いてみたいと思います。

簡単に復習してみますと、個人の方が不動産を売却された場合、購入した後、1月1日を6回またいだ後(5年超)、売却した方がかかる税金が少なく済むと言うお話でした。

素直な皆様は、「5年超で売った方が得だ。」と決意されたのではないかと思うのです。

ところが、このお話には、決定的な視点が欠落しているのを皆様はおわかりになりますでしょうか?

ヒントは、「税金がかかる時は、どういう時でしょうか?」

そうです。

譲渡税は、譲渡益が出るとその部分に課税されますので、そもそも譲渡益が出なければ、課税すら発生しないのです。

では5年超保有下後に売ろうと思っていたら、市況が悪化していて、売ったら損するような状況になっていたら、皆様は売却されるのでしょうか?

多分売却しませんよね。

市況が回復する迄待たねばなりません。

このように、5年超待っているうちに、市況が変化している事があるので、注意した方が良いのです。

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その場合、短期譲渡で売却して、多少税金を支払ったとしても、その方が、お金は残せる場合もあるのです。

よって、今回の結論は、売却時期は、市況によって判断した方が良いですよ。と言う事なのです。

2016/03/20

法人名義の場合の出口売却時期は?

売却時期がわからない。

10年後かもしれないし、2年後かもしれない。

市況の良い時に、高く売った方が良いと思うので・・。

と言うタイプの方は、

法人名義で収益不動産を購入することを、検討してみては如何でしょうか?

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税率は、個人の長期譲渡の20%よりは、高いですが、短期譲渡の39%よりは安いので、短期の売却が現実的な際は、法人名義の方が、税金は、お得ですね。

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但し、法人の維持コストが最低数万円程度は毎年かかりますので、ご注意下さい。
2016/03/24

不動産投資で資産形成する方法は?

サラリーマンが行う不動産投資の目的は、資産形成である事は、前に申し上げました。

では、その方法は、どうしたら良いでしょうか?

まずは、収益不動産を購入する事から始まるのですが、出来るだけ融資を利用して購入して頂いた方が良いでしょう。

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この融資を利用してと言うところがミソなのです。

勿論、収益不動産の収支は、プラスでないと行けません。でないと、給与収入から補填しないと行けなくなり、家計を圧迫することになるからです。

以前にもご指摘致しましたが、サラリーマンの場合、給与収入内で家計はまわして下さい。

間違っても、資産形成を果たす迄は、収益不動産の家賃収入には、手をつけないで下さい。

気が大きくならないよう、自己コントロールをしっかりお願い致します。

それさえお守り頂ければ、あとは、適当な時期に売却して頂ければ、大丈夫です。

どうでしょうか。簡単ですよね。