2016/11/24

最も安全安心かつ手間いらずな不動産投資法とは?3

最も安全・・・資産価値の減少が少ない

最も安心・・・入居者の変動が少ない

手間いらず・・・自分自身が賃貸経営に関与する事がほぼない。

これらの条件を満たす物件というと、現時点で考えられるのは、

ファミリータイプの区分マンション物件か一戸建の二択となります。


その理由は、

最も安全・・・資産価値の減少が少ない

に関しましては、

将来売却時の売却価格に値崩れが起こりにくい事が上げられます。

ここでは、詳細説明は省きますが、今国を上げて、既存住宅の価値向上キャンペーンが行われています。

その結果、中古マンション価格が上昇しています。

そのキャンペーンは2030年まで続く予定のため、こと出口に関しましては、かなり安定感があるのではないかと思っています。

最も安心・・・入居者の変動が少ない

これに関しては、ファミリータイプのお部屋の住人は、比較的入居期間が長い事が上げられます。

これによって、入居者の入居期間が短い物件に比べて、家賃下落が起こりづらいと言う事が上げられます。


手間いらず・・・自分自身が賃貸経営に関与する事がほぼない。

これに関しても、入居者が退去せず、入居してくれていれば、退去精算、リフォーム、募集等の工程がありません。

よって、手間もかからないと言う訳なのです。


2016/11/22

最も安全安心かつ手間いらずな不動産投資法とは?2

昨日の記事をお読み頂きました皆様ありがとうございました。

謎めいた記事で申訳ございませんでした。

今日は謎解きを致します。

最も安全・・・資産価値の減少が少ない

最も安心・・・入居者の変動が少ない

手間いらず・・・自分自身が賃貸経営に関与する事がほぼない。

このように置き換えてみると、どのような投資が良いか徐々にわかってきますね。

最も安全なのは、
・区分ワンルームマンション
・アパート 一棟マンション
・一戸建
・区分ファミリーマンション

このうちどれかと思いますか?


一つの切り口として、賃貸時の傾向を考えてみますと、

区分ワンルームマンション、一棟アパート、一棟マンションの単身向けのお部屋につきましては、入居期間が、ファミリータイプのお部屋と比べますと、比較的短いと言う傾向にございます。
おおよそ。3〜6年くらいでしょうか。

また、家賃の特徴と致しまして、一般的に築年が古くなればなるほど、下落の圧力を受けますので、入居者が退去した後に、再度募集する際、家賃を下げて,募集しなければ。お部屋が埋まらないなんて事例も良くあるのです。

それに対して、
一戸建、区分ファミリーマンション、アパート,一棟マンンションのファミリータイプの物件は、単身用と比べた場合、入居期間がおおよそ、6〜12年と長いのです。

要するに、入居者が退去しない間の家賃額は、よほどの事が無い限り、下落はしないのです。

これだけでも安心安全な訳です。
また、退去や募集が無い分手間いらずとも言えるのです。

続く・・・。


2016/11/21

最も安全安心かつ手間いらずな不動産投資法とは?

不動産投資の対象には、色々ございます。

区分ワンンルームマンション
アパート
一棟マンション
等が有名ですが、

また、一戸建投資やファミリータイプの区分マンション投資等もございますね。

高額な順で並べますと、

一棟マンション>アパート>一戸建・ファミリータイプの区分マンション>区分ワンルームマンション
となるでしょうか?

1.一棟マンションやアパートですと、数千万円〜数億円と値が張りますし、
2.一戸建て・ファミリータイプの区分マンションの場合でも1,000〜2,000万円
※築古のボロ物件や団地の場合は、300〜500万円もあり得ます。
3.区分ワンルームマンションでは、500〜1,500万円
なんて感じでしょう。

では、この3つの中で、皆さんが一番安全安心かつ手間いらずの不動産投資の対象となるのは、どのジャンルだと思われますか?

一度考えてみてください。

答えは、明日書きます。

ただ、投げっぱなしでは流石に、申し訳ないので、今からヒントを書いてみたいと思います。

まず安全について、
私が、安全だと思う基準は、
まずは、最低限「投下したお金が無事回収出来るかどうか?」です。

ただそれでは、消極的すぎてつまらないので、
目論んだ投資リターンが無事達成出来るかどうか?
これが本来投資の醍醐味ですよね。
但し、現時点では、あくまで、投資目論みなので、本当に達成出来るかどうかは、その時になってみなければわかりません。

但し、達成する可能性の高い情報が多く、またはそれを阻害するような情報が少ない場合、やはり達成する可能性は高いと言わざる負えないので、そうであるかどうか?
不動産投資のベテランは、経験上儲かった場合、損した場合、色々経験した中で、経験上この物件を買えば儲かると判断し、物件を購入しています。

次に、安心については、
賃貸経営では色々問題が起こる事がございます。

・家賃の下落
・家賃の滞納
・入居率悪化
・修繕費用が高く付く
・大規模修繕

また、出口で売却がきちんと出来るかどうか?
等もございますよね。

このような事が、起こりにくいことが安心と言えるのではないでしょうか?

同じ事が手間いらずにもつながります。

これらをヒントにでしたら如何でしょうか?





2016/10/24

年収の低い方、属性の悪い方、自己資金の少ない方は不動産投資は無理でしょうか?②

このような方に、お金を貸す事を

金融機関はリスクがあるととらえています。

だから、そのような状況から不動産投資で資産形成を行おうとするのであれば、

より一層の創意工夫が必要となります。

また、人とは違ったリスクも取る事となります。

それが大丈夫なのであれば、実は、打つ手はございます。

前回のブログでも書きましたが、まずは、出来るだけ低価格の物件を購入する事が必要となります。

となると、地方の物件が面白いのです。

地方の価格の低い物件を、日本政策金融公庫の融資を利用して増やして行くのが良いかと思うのです。

勿論、自分の知らないエリアの物件を検討するなんて、ちょっと無理と思われる方もおられると思うのですが、

そんな方向けにちょっと新たなサービスを考えています。

プロの私たちとリスクを分け合う形で、皆様が安心を得られるのではないかと思ったので、これからそれを形にしていこうと思います。

2016/10/20

年収の低い方、属性の悪い方、自己資金の少ない方は不動産投資は無理でしょうか?①

結論から申し上げますと、不動産投資は可能です。

但し少々考え方というか、戦略を変える必要がございます。

まずは購入物件の価格を出来るだけ下げた方が良いでしょう。

なぜかと申しますと、自己資金が少ない訳ですので、必然的に購入資金は、借入を利用する事になります。

ただ、借入にはルールがございまして、購入価格の90%程度までしか借入が出来ない事が多く、残りの10%は自己資金で支出する事となります。

さらに、登記費用、仲介手数料、不動産取得税等の購入諸費用が、物件価格の9%程度必要となりますので,

仮に、自己資金が100万円しか無い方の場合、

100万円>購入諸経費+自己資金(購入価格の10%)

を満たす必要がございますので、

500万円程度の物件であれば、購入が可能となる訳なのです。