2016/03/08

果たしてサラリーマンが行う不動産投資は儲かるのでしょうか?

昨年、大家300万人時代なる、コピーがとある経済誌で踊っていましたが、
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今年も不動産投資がますます盛んに行われています。

不動産投資は、そんなに儲かるのでしょうか?

不動産のプロの視点から簡単に不動産投資の利益構造についてわかりやすく解説してみます。

結論から申し上げますと、
「儲かるかどうかは、物件を購入しただけでは、わからない。」ということです。

なぜならば、不動産投資は、購入して、家賃収入が入るだけでは、まだ儲かったかどうかの判断は出来ないのです。

では、どうしたら、儲かったかどうかがわかるかと言うと、

その収益不動産を、売却して、はじめて儲かったか?損したか?がわかるのです。

勿論損する事もあり得るのです。

所謂、毎年の収支の合計と売却時の利益又は損益の合計が出ない事には、その投資の損益はわかりません。

よって、儲かるかどうかは、数年後にしかわからないのです。

だから、

物件が買えたと言って、喜んで入られませんし、沢山物件を保有している方が、儲かるとは限らないのです。

買えた時点では、まだゴールではなく、投資の始まりに過ぎません。

売却する迄は、まだ仕掛かり中なので、沢山準備して、利益を目論んでいる状態に過ぎないのです。

要は、沢山のビジネスを仕掛ける、実業家と同じ状態なのです。

よって不動産投資で儲ける為には、まずは、儲け方の勉強をする事が必須なのです。



2016/03/10

不動産投資はサラリーマンと相性が良いものでしょうか?

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楽待ちで、こんなコラムがございましたので、ご紹介させて頂きます。

こちら

結論から申し上げますと、
不動産投資は、サラリーマンの方とはとても相性が良いと思います。

但し、家賃収入を使い込まなければという条件付きでではございます。

サラリーマンが、家賃収入が入る事で、贅沢をしはじめたり、
生活水準を上げてしまうと、少々まずい事になってしまいますが、そうではなくて、
家賃収入が入る事は、一旦忘れて下さい。
気がついたら、数年後に、数百万、数千万円のお金を手にする事が出来るとしたら、如何でしょうか?
ちょっと素敵ですよね。

家賃収入をあてにする専業大家さんですと、そうは行きません。
家賃収入から、生活費も捻出せねばなりませんので、プロ顔負けのスキルを身につけねば、ならない事でしょう。
やる事も多くなるので、多くの時間を賃貸経営に費やさねばなりません。

ところが、サラリーマンの場合、給与収入があるため、そこから生活費を捻出する必要はないのです。
よって、専業大家さんよりも、ある意味安穏としていられるのです。
専業大家さんが、軽費を浮かせる為、リフォームや管理等を自ら行う方が少なくありませんが、
サラリーマンの場合、少し余裕ができるため、お金を出して、信頼出来るプロに任せる事も可能となります。
もっとも、忙しいサラリーマンの場合は、その方が、合理的とも言えるのです。

誤解を恐れずに申し上げますと、サラリーマン大家さんの場合、専業大家さんよりも少々高く物件を買っても、将来お金が残せる可能性が高いので、専業大家さんよりも有利と言えるでしょう。

勿論、収支がマイナスでは話になりませんので、リフォームや管理の業者さんを選別せねばなりませんが、それは、信頼出来る方からご紹介頂くのが良いでしょう。
2016/03/11

サラリーマンが行う不動産投資の目的とは?

一言で言えば、資産形成に尽きると思います。

昔と違って、我が国では、家を一軒買っても資産形成は出来ないという現実がございます。

1990年頃までは、不動産価格も右肩上がりでしたので、不動産の価格は絶対に下がらないという神話があった位、家を買えば将来安心という時代がございました。

かくいう私の実家も、昭和40年頃に名古屋市北区で100万円で購入した一戸建がございましたが、土地は50坪ついていました。今売却したら、坪70万円位で売れるとして、3,500万円位の資産になるのですが、これが、1990年のバブル期であれば、恐らく倍の7,000万円位の資産になっていたはずです。

ところが、
時代は変わり、不動産価格は、下落が当たり前の時代となってしまいました。

特に新築で家を購入したとしても、ローンが払い終わる頃には、その時価は新築時の1/3〜1/4となってしまっているのです。

これでは、やっとの思いで家を買っても全く資産形成は出来ません。
今の時代の不動産は、収益の上がらない不動産には価値が無いのです。

では、昔のように、資産形成を可能とする家の代わりになるような不動産の利用法はないのでしょうか?

というと実はあるのです。
価値が無い不動産は収益が得られる事で、その価値がよみがえります。

よって
空家を持っているのでしたら、賃貸して、家賃を取れるようにすれば、その不動産に価値が生まれます。
また、持っている空き地に、アパートやマンションを建設して、収益を得るようにするのも良いでしょう。
都心の空き地ならば、駐車場でも良いですね。

また、不動産をお持ちでない方は、
収益不動産を購入して、資産形成をはかれば良いのです。

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2016/03/15

サラリーマンが超えなければならない不動産投資の壁とは?

不動産投資は、投資の側面もございますが、経営の側面もございます。

収益物件を購入したら、即日賃貸経営が始まりますので、経営者になる訳ですが、

その投資と経営のどちらも、サラリーマン人生の中では、あまり経験した事の無い事ゆえ、

心構えや準備なく始まってしまうと、かなり苦労されるのではないかと思うのです。

特に心構えの方は、良くマインドセット等と言われることがございますが、本当にリセットが必要なのではないかとも思えてならないのです。

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与えられた裁量の中でしか判断はしなくて良く、自分の権限を越えた事柄は、上司の判断を仰げば良いというルーティーンワークに慣れ親しんでおられるサラリーマンの方程、不動産投資での成功は、厳しいのではないかと思います。

投資は自己責任ですので、誰の指示もあおぐ訳には参りませんし、経営は、全て自分で判断して、逆に業者さんに、的確な指示を与えねばなりません。

そんなところで、業者さんに指示を仰いでいたら、甘く見られ、得な事はないでしょう。

よって、
そのあたりから、マインドをチェンジしていかないと、恐らく成功はおぼつかないと思います。

経営となると、ある意味、起業する訳ですので、そのような勉強から始めても良いかもしれないですね。
2016/03/15

不動産投資は楽な副業?

前回のブログでも書きましたが、不動産投資には投資と経営の2つの側面がございます。

この投資と経営の2つを深堀してみると、今回の不動産投資は楽な副業?かどうかが、見えてくると思うのです。

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まず投資で一番重要な仕事は何か?を考えてみますと、

損益を予測したり、リスクを計測したりなどもございますが、その上で、投資をするかどうかを決定するというのが、最も重要な仕事だと思うのです。

この決定する力は、経験則によってスキルアップするものなので、初心者にはなかなか難しいかもしれません。
ただギャンブルや投機とは明らかに違っていて、、そのれらのように判断基準にも乏しい一か八かという話ではなく、きちんとした経験則からくるロジックの元にその投資案件が良いものかどうかが判断出来るため、慣れてくるに従って、その決定は、利益をもたらす確率が高くなると思うのです。

続いて、経営ですが、経営で社長が行う一番重要な仕事は何か?を考えてみますと、これは言わずもがな経営判断という言葉があるように”判断”ということではないでしょうか?中小企業のワンマン経営者であれば、この判断が=決定事項となるため、ここでも、どのように判断して、意思決定するかが重要となる訳です。

このように、投資も経営も、最も重要な仕事は、「判断して決定すること。」なのであって、1日8時間何かの作業をするとか、1日にノルマ?件見込み客を獲得するとかという作業ではありません。

不動産投資の判断や決定に慣れていれば、即答出来る人もいれば、1日8時間かかっても、丸一日かかっても、1週間経過しても決定できないこともあるでしょう。

よって、不動産投資は楽な副業?かどうかと申しますと、決定するに関するスキルが高い方にとっては、楽な副業となるでしょうし、それが苦手な方には、苦行なのかもしれません。

いずれにしても、経験を積めば、決定することのスキルも上がる事は間違いないのですが。