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2018/07/30

物件マラソン後参加ありがとうございました。

6月24日の物件マラソンは、好天にも恵まれて、存分に物件の見学ができたようで、何よりでした。

本日のラインアップは、

新築一戸建
中古一戸建 そのまま
中古一戸建 リノベ済み
他。


まずは名古屋郊外の新築一戸建からスタート!
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駐車場が2台駐車可の4LDK!!
なのに2000万円台と超お得物件!

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やはり新築は気持ち良いものです。

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次は、
名古屋駅徒歩15分から20分の距離に立地の中古住宅。

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この物件は、今後の名駅地区の発展する状況を考えた場合、化ける可能性がございます。


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ご存知のように、レトロな風貌ですが、水回りはリフォームされ、浴室もユニットバスが入っていたりと、英フォームにはあまりお金をかけずに行けそうです。

住むもよし、貸すもよし。
楽しみな物件かも。

次は、
リノベ一戸建物件。

この物件は、前回、リノベ前の汚い状況の時に見ましたね。

確か少し傾いてもいた記憶がございますが、大丈夫でしょうか?

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とてもお洒落です。

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また機能も十分。
傾きも治っていました。
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ここで17時を回ったため、タイムアップ。

ここからはティータイム。
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この日は、一番人気は、1件目の新築戸建でした。

購入希望者も2名ほどおられましたので、今後は購入のサポートを行って参ります。
2018/07/26

無事売買契約締結できました。

こんにちは。
熱帯夜がきつい毎日が続いていますが、皆様いかが、お過ごしでしょうか?


前回のブログは

こちら です。


さて、
融資特約付きの売買契約を締結することで、
2つの効果を狙いました。

一つは、ライバルを蹴散らし、物件の購入を確実にする効果。
売買契約をすることによって、他に検討している人をブロックするというものです。
通常売買契約を行うと、他の方は諦めます。
なぜなら、売買契約後は、違約金を払わなければ、解約できないため、
まず堅い話とされているので、売買契約=売却済 とイメージされる場合が多いですね。
※厳密には、そうではないのですが・・・。
また、
販売物件はネットからも姿を消すことが多いです。
であれば、将来のライバルや潜在的な見込み客なども消す効果があるわけです。

もう一つは、
身の安全を図ることです。
先にも書きましたが、
売買契約を締結後の解約は、通常できません。
どうしても解約する場合違約金を取られれてしまうからです。
よって、売買契約後に融資がもし万が一ダメだった場合、怖いのです。
よって、買主さんの安全のためには、「融資特約」のような保険があった方が安心できるのです。

ただし、
この2つの効果は、逆に売主からみると、マイナス要員となるのです。
なぜなら、もし今の買主さんが後日キャンセルするなんてことになりますと、販売活動をストップし、検討している方をシャットアウトすることは、販売が後手に回ることになりますし、

ましてや、売買契約後に融資がダメでしたと断れるのは、違約金もいただけないし、困るのです。

よって、市場が好調の場合、
売主さんは、いくらでも買ってくれそうな方はいるという風に判断して、とても強気なのです。

今回は、そのような背景の中、この交渉をまとめるために、
売主さんにとってのメリットを強調することにしました。
これで応じてくれなければ仕方ないかも?
いやいや
絶対に交渉をまとめねば・・・。
色々な気持ちが交錯します。

そしてついに、
売主さんが動きます。
強調してきたのは、3点
・早く決済したい。今月中にでも。
もう一つは、
・融資特約は飲みます。

ローン会社が早く実行してくれるので、契約後3週間で決済が可能です。
ということは、融資の正式承認も早く出していただけるので、融資の特約の期限も2週間程度で大丈夫隣、仮に万が1融資がダメにになっても売主さんは、早く販売に復帰できるのです。

最後に、言われたのは、
「売買契約は今度の日曜に当社の事務所で」です。

これで決まった感じですね。


2018/07/19

融資先の決定と売買契約に向けての懸念が・・・。

ということで、融資先を早急に決める必要が出てまいりました。

住宅ローンであれば貸出先も多く、選択できる立場でありますが、

投資用のローンは、その数は少なく、

しかも昨今、シェアハウス問題の某地銀を始め、投資ローンの方が出にくくなっているという状況下、貸してくれる先は本当にあるのでしょうか?

答えは、
あります(笑)。
です。

実は金融機関さんの融資担当者は、商慣習で、昔から不動産会社に営業にこられます。
実は東京の某勉強会で知り合った金融機関さんが、名古屋に進出してくるということで、少し前に弊社にご挨拶にお見えになりました。
その際、
従来よりも、融資条件が緩和されたことを聞くに及び、これは今までダメな方でも利用できるようになったものだ。と私はその時思ったのです。

それを思い出したので、今回は、その金融機関さんに相談をすることにしたのです。

そこで、事前承認申請書の記入、署名、ご捺印していただき、
そのほかに
添付書類を買主さんに揃えてもらい、
提出することにしました。

買主さんから、
添付書類の、源泉徴収票3年分、確定申告書3年分、その他の借入明細書などをPDFで送っていただき、無事提出。

おおよそ3日後には、無事OKが出ました。

さぁこれで売買契約に進むことができました。

ただし少々懸念がございます。

このOKはまだ仮のもので、真のOKではございません。

もし売買契約後に、金融機関さんから、やはり融資はできません。

なんて言われてしまったら、目も当てられません。

なぜなら、売買契約後のキャンセルは、支払った手付金は没収になってしまうからなのです。

そうなってしまうと丸損ですから、大変です。

ただ、保全策はございます。

このような時は、融資利用の特約を売買契約の特約事項に追加していただければ安心です。

この特約をつけておけば、もし融資の利用が不可能になっても、無条件で白紙解約ができるのです。


なので、売買契約をする際に、もうひと交渉せねば、安心できません。

ただ、今回の厳しい姿勢の売主がその話を、飲んでくれるかどうか一抹の不安もございます。

「融資がきちんと用意できるまでは契約できません。その間にお金を完全に用意できる別の買い手が現れたら、そちらに売ります。」なんて言われないか心配ですが、買主さんとも相談し、とりあえず、「融資の事前審査が降りたので、融資特約付きで、売買契約をしたい。」と申し入れることにしたのです。

さてさてどうなることやら。



2018/07/12

融資の事前審査とは?

前回の物件マラソンの新築戸建てですが、

ご参加の方から

収支もまずまずだったので、ぜひ取得したいということと相成りまして、うちで購入のフォローをさせていただくことになりました。

では物件を押さえましょうと、

物件を見た翌日、すぐに買い付けを書いていただき、売主宛に情報元不動産会社を通じて、送付して貰ったのですが、売主からの返事は、冷たいものでした。

「融資がOKになったら契約しましょう。それまでは、先着順となりますので、確実にお譲りできるわけではありません。」

情報元の不動産業者さんが、

売主のハウスメーカの担当者さんより、ピシャッと上記のように言われてしまったようなのです。

ということは、ここから作業していっても、

これ以降の物件見学者の方の中から、「現金で購入しますので、早く契約してください。」なんて方が現れてしまったら、その時点で

他の方に買われてしまい、検討は終了となってしまいます。

さらに、1日で銀行から融資承認を貰ってきてしまう方が現れても、厄介です。

となりますと、融資の早い順という勝負になるわけなので、いかに早く融資をクリアするか?に注力せねばならなのです。

実務的にはこのようなときどうするかと申しますと、銀行に融資の事前審査を申し込むのです。

ご経験のある方はお分かりになるかと思いますが、住宅ローンには事前審査があり、銀行が3日ほどで、貸せるかどうか審査してくれる制度がございます。

その審査にパスさえすれば、ほぼ住宅ローンの利用ができるので、それをもって、売買契約を締結する運びとなることが多いのです。

ただし、今回は、投資目的のため、住宅ローンは使えません。

ちなみに不動産投資目的の融資の場合、そもそも論、ワンルームマンションやアパートで融資の利用はできますが、果たして新築とはいえ、戸建に貸してくれる銀行はあるのでしょうか?

つづく・・・・。
2018/05/26

賃貸併用住宅!!投資初心者に難しい自己責任とは?!

こんにちは。
九州で梅雨入り宣言が出たようですね。
東海地方も、そろそろなので、洗濯や冬物の日干しは、天気予報を見て、お考えください。

さて、
昨日は、「賃貸併用住宅は、賃貸経営経験のない方には難しい。」ということについて書かせていただきました。

昨日のブログは、こちら をご参照ください。

では、結論賃貸併用住宅は、賃貸経営経験のない素人はやらない方が良いのでしょうか?
今日は、このテーマで書いて見たいと思います。

まず逆に、
賃貸併用住宅のメリットを列挙しますと、
・市場最低水準低金利住宅ローンが利用できる。
・家賃で自宅部分の住宅ローン返済ができる人が払ってくれる(=家賃で自分の資産が形成できる。)
・働けなくなっても、持ち家がキープできる安心感。

これだけのまるとくポイントがあるわけですので、検討したい方も多いことでしょう。

ただし、はなから賃貸併用住宅を受け入れたくないタイプの人達がおられます。

それは、
・自分の敷地内に他人が住むことに我慢がならない方。※生理的に無理
・賃貸経営が嫌いな方、無理な方
自分がこういうタイプであると認識されている方は、はなから検討もしないことでしょう。

上のような方を除いて、
賃貸併用住宅に興味はあるけれども、賃貸経営はしたことがない方々。
実際こういう方の方が多いのではないかと思います。

これらの方々の賃貸併用住宅に向かない点を書き出して見ますと、
・「賃貸経営経験がないため、全てにおいて自分でベストな判断ができない。」
     ↑
これに尽きるのではないかと思います。

この判断という言葉の中には、実は、深い意味があるのです。
不動産以外でも他の投資経験がある方には、理解できることに。「自己責任」という言葉がございます。

自分が判断して、行ったことの全ての責任は、最終的には、自分が負わねばならないというのが、
投資の世界では、常識なのです。
例えば、
「株式で儲からない株を買ってしまって、数十万円損をした。」
ただし、数万円払って、プロのトレーダーのセミナーに行き、そこで教えてもらった推奨株を買ったものの、
その後株式は下落し、慌てた、その人は、急いで売ったため、
「数十万円損をした。」

世の中では、このようなことは、割とございますが、だとしても、
セミナー講師であるプロのトレーダーのせいではありません。
お金を返せと、訴えても仕方がないのです。
おそらくレジュメにも、自己責任が明記してあることでしょう。

また。こういう話には、後日談もございまして、後日株が急騰して、セミナーのお話通りの結果になった。
なんてこともザラなのです。
要するに、パニックのあまり、売るタイミングを見誤ってしまったに過ぎなかった訳なのです。

不動産でも同じことが言えるのです。

不動産会社から紹介された物件を購入するしないは、人それぞれですが、
その物件を、購入する際に、不動産会社の担当者のアドバイスを聞いて、購入することは世の中では多いと思いますが、
購入後、自分にとって、都合の悪いことが起こった場合、
「不動産会社に騙された。」となる方も多いのですが、
不動産会社が物件について虚偽の説明をしていれば別ですが、そうでなければ、決して騙されたたことにはならないのです。
自分にとって不都合なことが起こり、損害が出たとしても、それは、あくまで自分自身の調査不足、目論見不足にすぎないのです。

投資信託などを購入する際には、目論見書を読んで、判断する人も多いことでしょう。
うまくいけば、何%?かの利回りで運用できますが、決してそれを保証しているわけではなく、元本が保証されないこともあるのが、投資信託の世界です。世界中で、損した人もいれば、儲かった人もいるのです。
できれば儲かる側になりたいですよね。

ただ、そのような現象を危険視して、投資に手を出さなければ、資産を減らすことはありませんが、決して資産を増やし形成することはできません。
ただし、このような考え方は、すでに時代遅れの考え方だと言わずに入られません。
今の時代は、否応無しに、リスクをとって、リターンを得ることで、資産形成を図るか、何もせずに、資産を減らし、貧乏老人になるか!の二択となってしまいました。

ただし、人生において、どのような選択をするか!これも自己責任なのです。
何もしなくて、老後貧乏になったとしてもそれは、自分の招いた結果なのです。
「国が悪い。」と吠えても後の祭りです。
だいたい決断できない方ほど、人のせいにして、決して自分が悪かったことを振り返ることは少ないのかも。


このような自己責任の立ち位置の理解が、
自宅と、不動産投資的な要素を併せ持つ賃貸併用住宅の取得の第一歩ではないかと思うのです。

皆様はどうお感じになられるでしょうか?