2018/04/21

戸建とマンション資産価値が高いのはどっち?3 まとめ編

こんにちは。
とうとう明日は真夏日だそうです。

さて、この戸建とマンションシリーズですが、

戸建とマンション資産価値が高いのはどっち?は、 こちら

戸建とマンション資産価値が高いのはどっち?2  こちら

をそれぞご参照ください。

それぞれのデーターは、

(戸建)
1.将来購入した価格と同等の価格で売却できそうな物件:名古屋市北区某所 鉄道駅徒歩3分 1,700万円 築33年、10年後売却予想価格1,500万円

2.住宅ローンはフラット35を利用:1700万円 返済期間35年 金利2.18%で、
返済額57,897円/月々

3.住む際の維持費比較:固定資産税・都市計画税4万円、火災保険2万円 毛合計6万円

4.貸したときの家賃:家賃9〜11万円 

5.投資効率(最初から貸した場合):表面利回り7%、実質利回6%、自己資金運用利回13%弱と投資効率は、かなり高いと思われます。

(マンション)
1.将来購入した価格と同等の価格で売却できそうな物件:名古屋市名東区某所 地下鉄駅徒歩2分 1,700万円 築32年、10年後売却予想価格1,500万円

2.住宅ローンはフラット35を利用:1700万円 返済期間35年 金利2.18%で、
返済額57,897円/月々

3.住む際の維持費比較:固定資産税・都市計画税10万円、火災保険2万円  管理費・修繕積立金月額2.5万円→年額30万円 合計14.5万円

4.貸したときの家賃:家賃9〜11万円 

5.投資効率(最初から貸した場合):表面利回り7%、実質利回4.59%、自己資金運用利回4.53%と投資効率は、Jリート並みと言えそうです。

となりますが、ここで見ていただきたいのは、最後のところです。

戸建:表面利回り7%、実質利回6%、自己資金運用利回13%弱
マンション:投資効率(最初から貸した場合):表面利回り7%、実質利回4.59%、自己資金運用利回4.53%

表面利回りは7%と同じなのですが、実質利回り(FCR)が、戸建の方が良いですし、事故運用利回りが、戸建の方が倍以上良いのです。ということで、投資効率は、戸建の圧勝と言えそうです。

その理由は、
・「支出が少ないこと」です。
よって手残り額の差が圧倒的に違ってくるのです。

マンションには、戸建にはない管理費、修繕積立金という出費がございます。
また、固定資産税・都市計画税もマンションの方が高め傾向。


それが積もり積もって、投資パフォーマンスの差に繋がるのだと思います。

しかし、これは同条件の物件を比較した場合において、戸建の方が投資的に優れているというお話であって、そんな同条件の物件が都合よく転がっているわけではありません。

現実は、マンション、戸建渾然一体の中から、投資効率の良い物件を選んでいくことになるのです。

どうぞ楽しい宝探しをお楽しみください。

2018/04/20

戸建とマンション資産価値が高いのはどっち?2

こんにちは。
気持ちの良い晴天ですね。

さて、続きを楽しみにしておられた方が、おられるようでしたら、
1日空いてしまい、申し訳ございません。

前回のブログ
「戸建とマンション資産価値が高いのはどっち?」は、
 こちら をご参照ください

さて、今日は、マンション編です。

下記の要件に該当する物件を抽出して、比較いたします。

基準
1.将来購入した価格と同等の価格で売却できそうな物件
2.住宅ローンはフラット35を利用 フルローンとします。
※新耐震法以降(1981年6月1日以降に役所に申請・・・。)の物件であれば、
いずれも35年間固定金利で借りれるフラット35が利用できます。
3.住む際の維持費比較(生活費は省く)
4.貸したときの家賃
5.投資効率(最初から貸した場合)

(マンション)
1.将来購入した価格と同等の価格で売却できそうな物件:名古屋市名東区某所 地下鉄駅徒歩2分 1,700万円 築32年、10年後売却予想価格1,500万円

2.住宅ローンはフラット35を利用:1700万円 返済期間35年 金利2.18%で、
返済額57,897円/月々

3.住む際の維持費比較:固定資産税・都市計画税10万円、火災保険2万円  管理費・修繕積立金月額2.5万円→年額30万円 合計14.5万円

4.貸したときの家賃:家賃9〜11万円 

5.投資効率(最初から貸した場合):表面利回り7%、実質利回4.59%、自己資金運用利回4.53%と投資効率は、Jリート並みと言えそうです。

この結果より、フラット35融資を利用した場合、マンションよりも戸建の方が資産としてのパフォーマンスは優れていると言えそうです。
2018/04/19

女性でもできるアパート経営とは?2

こんにちは。
明日は今日よりさらに気温が上昇しそうです。
暖かいのは良いのですが・・。。

さて、
1日空いてしまいましたが、
「女性でもできるアパート経営とは?」の続きです。

 前回のブログは、 こちら  をご参照くださいませ。

女性がアパート経営を行うにあたり、しなければならない最も優先順位の高いことは、「管理会社選び」とその理由について、書かせていただきました。

逆にここをきちんと抑えることができれば、
すなわち良い管理会社と出会えることができれば、
物件購入後の賃貸経営においては、半ば成功したも同然なので、安心していられるのです。

ただし、女性がアパート経営を成功させるためには、もう一つ重要なファクター(要素)がございます。
むしろそちらの方が大事なのかもしれないのですが、お分かりになりますでしょうか?

それは、物件を紹介してくれるエージェント(仲介業者)さんと知り合うことです。
ここが最も肝心なのです。

というのは、アパートを取得しなければ、アパート経営は始めることはできません。
ゆえに、アパートの物件情報を取り寄せて、どれを買おうか、選ぶわけなのですが、
実は、アパート経営の成功の90%以上が、購入物件で決まるとなったら、どうでしょうか?

一番力を入れなければならないのは、物件探しということになりますよね。

ところが、管理会社と同じく、この業界、心あるプロがなかなかいません。
自社の利益が優先の構図は変わらないのです。

よくある仲介業者さんあるある駄目なパターン編では、
・利回りの低い物件を良い物件だと言って、売りつけられそうになった
・融資の斡旋が強引 金利の高い金融機関ばかりを勧められた。
・賃貸の相場の説明がデタラメで、あとで調べたら、現実とかなり違っていた。
・紹介して貰った管理会社やリフォーム会社が仕事は不良で割高だった。

などがあり、
・強引な営業手法
・賃貸経営など収益物件に対する知識不足
・紹介先の管理会社、リフォーム会社、税理士などの仕事がずさんで、しかも割高。
などなど、「大手、地場業者問わず信用がおけない。」との声をよくお聞きいたします。

これでは、良い物件にたどり着く前に、駄目な物件を買わされてしまいそうです。
それ以前に、大きな買い物をするにもかかわらず、そんな駄目塩対応では、気分もよろしくありませんね。

ではどうしたら、アパート経営に成功する為の、優良な物件を紹介してくれるエージェントさんと知り合えるのでしょうか?

その見分け方を、今日はお書きしようと思います。
概ね下記のような内容のエージェントさんなら大丈夫です。

・購入売却の知識だけではなく、賃貸経営の知識がある。または自らもやっている
・無理な売り込み営業はしない。
・最も顧客の状況にあっている金融機関をアレンジしてくれる
・投資シュミレーションなどで、投資判断のお手伝いをしてくれる 根拠もしっかり説明。
・アフターフォローもきちんと対応
・優良な管理会社、工務店、税理士、保険代理店をワンストップで紹介してくれる
・賃貸経営や不動産投資経験のある女性スタッフがいる

特に経験のある女性のスタッフがいるのといないとでは、大きな違いがございます。

一言でアパート経営といっても、
大変高額なお買い物だけに、物件選びに失敗するわけには行けません。

また、できれば、いろいろ煩雑な手続きもあろうかとは思いますが、きちんとご説明いただき、納得のいくように、手配して欲しいのです。
また、宝飾品よりもさらに大きなお買い物なので、テンションも上がっています。
そんなわけですので、気分良く買わせていただきたいのです。
贅沢なことを要求しているかもしれませんが、アフターフォロー無含めて、よく対応、ご配慮していただけるエージェントが必要だと思っているのです。





2018/04/18

戸建とマンション!資産価値が高いのはどっち?

こんにちは。
週末は真夏日のようですよ。

さて、戸建かマンションか?
買うならどっち?
ある意味永遠のテーマかもしれません。

世間一般では、「子育てには、郊外の庭付き一戸建てが良いですよ。」
とか
老後は、「街中のマンションの方が便利ですよ。」
とか、様々な意見がございます。

ここでは、お金の損得で、戸建、マンションどちらを買った方が特をするか?
という観点より、より儲かるのは、どちらであるか?を考察してみたいと思います。

単純に比較してみようと思いますが、
その前に購入するマンション、戸建について、このブログでも書いてきているように、
そもそも資産になりうると私が独断で判断したもので比較してみたいと思います。

基準は こちら と こちら でも書かせていただきました、

将来、購入した価格と同等の価格で、売却できそうな築30年くらいの中古住宅物件 同士で比較しようと思います。

基準
1.将来購入した価格と同等の価格で売却できそうな物件
2.住宅ローンはフラット35を利用 フルローンとします。
※新耐震法以降(1981年6月1日以降に役所に申請・・・。)の物件であれば、
いずれも35年間固定金利で借りれるフラット35が利用できます。
3.住む際の維持費比較(生活費は省く)
4.貸したときの家賃
5.投資効率(最初から貸した場合)

(一戸建)
1.将来購入した価格と同等の価格で売却できそうな物件:名古屋市北区某所 鉄道駅徒歩3分 1,700万円 築33年、10年後売却予想価格1,500万円

2.住宅ローンはフラット35を利用:1700万円 返済期間35年 金利2.18%で、
返済額57,897円/月々

3.住む際の維持費比較:固定資産税・都市計画税4万円、火災保険2万円 毛合計6万円

4.貸したときの家賃:家賃9〜11万円 

5.投資効率(最初から貸した場合):表面利回り7%、実質利回6%、自己資金運用利回13%弱と投資効率は、かなり高いと思われます。

いかがでしょうか?
明日は、マンションです。

















2018/04/17

女性でもできるアパート経営とは?

こんにちは。
今日は、アパート経営について書かせていただきます。

アパート経営というとなんだか少々ハードルが高いように思われている方も少なくないのではないかと思いますが、
実は、ある工夫を凝らすことによって、女性でも安心して経営できるような状況を生み出すことができるのです。

その工夫とは、
一番は管理会社選びです。
・入居者からのクレーム受付
・退去時の立会い、清算
・原状回復リフォーム
・募集
など、いろいろ煩わしい部分は、心あるプロのおまかせする方が良いと思われます。

実は、わざわざ、心あると書いたのには意味がございます。
実はこの業界、心あるプロが、とても少ないのです。

よくある管理会社にしてやられた的なお話で多いのが、
・管理料が高い
・何が起こっても、全て取次のみで、なんのための管理かわからない
・仕事をしていないのでは?
・リフォーム費用が高い
など、
「管理会社というのは、少しでも搾取することしか考えておらず、そのくせ仕事ぶりは、手抜きが多く、無責任な対応をされる会社がとても多くて、けしからん。」
仕事柄、
管理会社を変更したいと、大家さんから、相談をされることが多く
その際、上記のような苦情を聞かされることが多くございました。

中でも、
「何が起こっても、全て取次のみ・・・。」というのを具体的に申し上げますと、

管理会社:「大家さん、給湯器が故障しています。なんとかしてください。」
大家:「それはそちらで対応してくれるのではないのですか?」
管理会社:「うちは取次だけです。」
大家:「なんとかして欲しいのですが・・・。」
管理会社:「別途立会い費用がかかりますが、大丈夫でしょうか?」
大家:「・・・。」
万事がこのような状況なのです。

これでは、女性が安心して、賃貸経営できる状況ではありませんね。

当社では、良心的な管理会社さんを紹介させていただきますので、そのようなことに、見舞われることはございません。

例を挙げると
優良管理会社:「大家さん、給湯器が故障して、入居者から修理するよう言われています。」
大家:「それは大変ですね。退去されないよう迅速に対応してください。」
優良管理会社:「はい。すでに業者を手配して、状況を確認させたところ、部品を変更することで、復旧できそうです。」
大家:「費用はどうでしょうか?」
優良管理会社:「今回は、部品交換だけなので、3,000円で大丈夫です。」
大家:「おたくの立会い費用は?」
優良管理会社:「必要ありません。毎月の管理料の範囲内なので。」

このような管理会社さんであれば、安心ですよね。

というように、
このような対応が、普通のはずなのですが、
どうやら賃貸管理会社の場合は、世間一般と比較すると、何かが欠落しているのです。

だからこそ、管理会社選びは、とても重要なのです。